서울 - 경희궁 에피트 | 종로 교남동 228세대 소규모 신축, 브동산 적정가는 22.2억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 종로구 교남동 28번지 일원 돈의문2재정비촉진구역 도시정비형 재개발로, HL디앤아이한라가 시공하는 지하 6층~지상 21층 228세대(전용 39·59·84A/B㎡) 중 일반분양 135세대를 10월 분양 예정이다. 입주자모집공고는 아직 나오지 않았다. 브동산은 분양가 대신 적정가만 먼저 산출했다. 전용 84㎡ 기준 적정가는 22.2억원이고 비교단지는 같은 사대문 안 대단지인 경희궁자이(2단지)와 서울역센트럴자이다. 입주 시기는 공고 전이라 2029년 하반기로 가정했으며 분양가가 확정되면 업데이트한다.

SITE 입주 시기는 공고 전이라 확인 안 됨이며 2029년 10월로 가정했다. 평점 격차가 22점으로 커 두 비교단지 모두 평점보정이 하한(-20%)에 걸렸다. 경희궁자이(2단지) 기준가는 84.83㎡ 2026년 7월 23일 27.3억원 실거래(4월 26.4억·6월 27.3억)이며, 서울역센트럴자이는 2026년 1월 84.97㎡ 12층 22.6억·14층 22.8억 거래다.

• 입지: 공식 홈페이지는 서대문역 직결, 광화문역·시청역·독립문역 접근, 덕수초·이화여고, 서울시립미술관·세종문화회관 등 문화시설과 CBD를 '7대 프리미엄'으로 소개한다. 5호선 서대문역 도보권, 사대문 안 초입지라는 점을 입지 34점에 반영했고 환승역은 아니라 만점은 주지 않았다.
• 브랜드: HL디앤아이한라의 '에피트'는 출시 3년차 신규 브랜드로 중견(12점), 경희궁자이·서울역센트럴자이는 자이(대기업 상위 20점)다.
• 상품성: 3개 동 228세대, 일반분양 135세대의 소규모 단지라 세대수·주차·커뮤니티 점수가 낮다. 대신 사대문 안 신축이라는 희소성을 상품수준·조망 점수에 일부 반영했다.
• 브동산 적정가는 22.2억원이다. 경희궁자이와 서울역센트럴자이의 84㎡ 실거래가에 평점·연식 보정을 한 값이다. 분양가가 확정되면 실제 가격과 비교해 예상 프리미엄을 업데이트한다.
• 소규모 도시정비형 재개발이라 일정 변수가 크다. 입주자모집공고, 타입별 세대수, 분양가는 아직 공개되지 않았다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 경희궁 에피트 84㎡ 적정가는 22.2억원이다. 분양가가 공고되면 실제 가격과 예상 프리미엄을 이 글에 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

서울특별시 종로구 교남동 28번지 일원, 돈의문2재정비촉진구역 도시정비형 재개발 사업지다. 모델하우스는 서울 은평구 증산동 223-6에 마련된다.

공식 홈페이지의 입지 약도에는 단지가 5호선 서대문역에 붙어 있고 경희궁·강북삼성병원·이화여고·NH농협은행·경찰청이 표시돼 있다. 홈페이지는 서대문역 직결과 광화문역·시청역·독립문역 등 초역세권, 덕수초·이화여고·연세대·이화여대 학군, 신세계·롯데백화점과 강북삼성병원 등 생활 인프라를 7대 프리미엄으로 제시한다. 모두 분양 홍보 자료의 표현으로 실제 도보 거리와 배정 초등학교는 입주자모집공고 이후 학구도에서 확인해 보완한다. 홍보 자료에는 서대문역 5호선 직통 연결이라는 문구가 있으나 구체적 구조와 시점은 확인 안 됨이다.

3. 상품 분석

한국투자부동산신탁이 시행하고 HL디앤아이한라가 시공하는 도시정비형 재개발 단지로, 지하 6층~지상 21층 공동주택·업무시설·근생 복합이다. 전용 39㎡·59㎡·84A/B㎡ 총 228세대 중 일반분양은 135세대다.

사업 주체

지엘돈의문디앤씨(위탁)·한국투자부동산신탁(시행) · HL디앤아이한라(시공)

위치

서울특별시 종로구 교남동 28번지 일원(돈의문2재정비촉진구역 도시정비형 재개발)

규모

지하 6층~지상 21층, 3개 동, 총 228세대(공동주택·업무시설·근생)

대지·연면적

대지 5,883.70㎡ · 건축면적 3,507.01㎡ · 연면적 69,909.80㎡

건폐·용적률

59.61% / 749.24%

주택형

전용 39㎡, 59㎡, 84A/B㎡

일반분양

135세대(공식 홈페이지 기준; 일부 보도는 약 150가구)

분양 일정

2026년 10월 분양 예정(입주자모집공고 전)

모델하우스

서울 은평구 증산동 223-6

공급금액

분양가와 타입별 세대수, 입주 예정 시기는 입주자모집공고에서 확정된다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지에는 현재 조감도·평면도·단지배치도가 게시돼 있지 않다. 공개되면 평면도(타입별 세대수 표기)와 배치도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

228세대 중 일반분양이 135세대인 소규모 단지다. 사대문 안 신축이 드물어 희소성이 있지만 물량이 적어 경쟁률 변동이 클 수 있다.

같은 사대문 인근에서는 경희궁자이(2017년), 서울역센트럴자이(2017년) 이후 대규모 신축 공급이 드물었고, 이번 경희궁 에피트는 소규모(228세대)라 물량 영향은 제한적이다. 타입별 일반분양 세대수는 공고 후 업데이트한다.

중견 건설사의 서울 소규모 분양은 최근 흥행 사례가 이어졌다는 보도가 있으나(네이트 뉴스 2026.9.17) 이 단지의 청약 결과를 보장하지 않는다.

5. 결론

경희궁 에피트는 사대문 안 소규모 신축이다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 22.2억원이며, 입주자모집공고가 나오면 분양가를 반영해 예상 프리미엄을 업데이트하겠다.

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