서울 - 장위 푸르지오 마크원 | 6호선 돌곶이역 초품아 1,931세대, 예상 프리미엄은 -1,960만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 성북구 장위동 68-37번지 일원, 장위뉴타운 10구역을 재개발하는 장위 푸르지오 마크원은 대우건설이 시공하는 지하 5층~지상 35층, 총 1,931세대(일반분양 1,032세대) 대단지다. 6호선 돌곶이역까지 도보 5분이 채 안 걸리고 장위초등학교가 단지에 인접한 초품아 입지로 소개되며, 입주는 2030년 9월 예정이다. 브동산은 전용 84㎡ 타입을 기준으로 같은 장위뉴타운의 준공 단지 두 곳(래미안 장위퍼스트하이·장위자이레디언트)과 비교해 적정가를 산출했다.

SITE 84㎡ 분양가는 일반분양 평균 17억1,146만원(범위 16억1,080만~17억6,570만원) 기준이다. 래미안 장위퍼스트하이 기준가는 2026년 7월 23일 13억4,500만원, 8월 8일 13억원 실거래의 평균이며, 장위자이레디언트 기준가는 부동산 정보 사이트에 표시된 최근 실거래 평균(약 16억2,000만원)을 사용했다. 두 값 모두 정확한 층·향까지 확인한 것이 아니어서 오차가 있을 수 있다. 돌곶이역·비교단지 역까지의 정확한 도보 거리도 확인하지 못해 보수적으로 배점했다.

• 입지: 6호선 돌곶이역이 도보 5분 미만이라는 보도를 반영하되, 정확한 실거리를 확인하지 못해 500m 구간(12/20)으로 보수적으로 배점했다. GTX-C와 동북선은 개통 전이라 가산하지 않았다. 장위초 초품아, 장위전통시장·대형마트·백화점이 가까운 점을 주거편의·교육환경에 반영했다. 다만 단지 주변 인프라가 아직 낙후돼 있다는 지적도 있다.
• 브랜드: 대우건설 푸르지오와 삼성물산 래미안·GS건설 자이 모두 대기업 상위 브랜드로 만점(20)을 부여했다.
• 상품성: 1,931세대로 비교단지 두 곳보다 규모는 크지만 장위자이레디언트(2,840세대)에는 못 미친다. 신축인 SITE는 상품수준을 후하게 평가했다.
• 브동산 적정가와 실제 분양가의 차이는 크지 않다. 적정가 16.92억원 대비 실제 분양가 평균 17.11억원으로 예상 프리미엄은 -1,960만(약 1% 고평가) 수준이다. 다만 SITE는 아직 선분양 단계라 준공된 비교단지 시세를 그대로 준용하면 신축 수요를 과소평가할 수 있어, 이 점을 감안해 정성 항목(상품수준)을 보정했다.
• 청약 열기는 분양가 부담과 함께 식었다. 6월 30일 1순위 평균 9.55대 1(59㎡A 16.94대 1, 84㎡B 4.43대 1)을 기록했으나, 강화된 대출 규제로 자금 조달 부담이 커지면서 일부 당첨자가 계약을 포기해 39가구가 무순위로 나왔다. 이후 완판됐다는 보도가 이어졌다.

종합하면 이 단지는 브동산 모형상 인근 준공 단지 시세와 거의 맞닿은 분양가로 나타났다. 다만 SITE는 아직 선분양 단계라 준공된 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있어, 기축 시세를 그대로 준용하는 것보다 이 점을 감안해 볼 필요가 있다. 단기 차익을 기대하기는 어렵지만, 6호선 돌곶이역과 장위초를 함께 갖춘 초품아 대단지라는 점에서 실거주로는 무리 없는 선택이다.

2. 입지 분석

서울특별시 성북구 장위동 68-37번지 일원, 장위뉴타운 10구역을 재개발하는 단지다. 보도에 따르면 6호선 돌곶이역이 도보 5분이 채 안 되는 거리이며, 장위초등학교가 단지에 인접해 있다.

서울은 수도권 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했다. 돌곶이역은 도보 5분 미만으로 소개되지만 직선·도보 실거리를 확인하지 못해 12점(500m 구간)으로 반영했다. 1·2호선 환승역인 시청역과 3호선·신분당선 환승역인 신사역까지 30분 내외로 이동할 수 있다는 소개가 있고, 동부간선도로·내부순환로 접근성도 좋은 편이다. 동북선 경전철과 GTX-C 노선은 예정 사업이라 점수에는 넣지 않았다.

교육환경은 장위초 초품아 입지와 반경 1.5km 안의 월곡중·남대문중·장위중·석관고 등이 강점이다. 정확한 배정 초등학교는 서울시 학구도안내서비스(GIS)에서 확인해야 한다(확인 안 됨). 단지 내 포함된 교회 문제와 낙후된 주변 인프라는 입지 리스크로 평가했다.

3. 상품 분석

대우건설이 시공하는 지하 5층~지상 35층 규모로 전용 39~114㎡ 총 1,931세대 중 1,032세대가 일반분양된다. 공식 동호수배치도에는 1001~1023동이 표기돼 있다.

시공

대우건설(푸르지오)

위치

서울특별시 성북구 장위동 68-37번지 일원(장위뉴타운 10구역)

규모

지하 5층~지상 35층, 총 1,931세대(일반분양 1,032세대), 동호수배치도상 1001~1023동

주택형

전용 39·46·51·59·74·84·101·114㎡ 등 21개 세부 주택형

84㎡ 일반분양

84A1 46 · 84A2 20 · 84A3 24 · 84B 251 · 84C 20 · 84D 47세대(합계 408세대)

입주 예정

2030년 9월

공급금액

분양가는 언론 보도(2026.06~09) 기준이며 타입별 세부 가격은 입주자모집공고문에서 확인해야 한다.

공식 홈페이지에는 총 21개 세부 주택형이 있다. 이 글에서는 크기 그룹별로 일반분양 세대수가 가장 많은 상위 2개씩(39㎡·59㎡·74㎡·84㎡), 총 8개 평면을 소개한다. 일반분양 세대수가 5세대 안팎인 46㎡·101㎡·114㎡ 등 소수 타입은 게재하지 않았다.

4. 공급이 많을까, 적을까

장위뉴타운은 이미 입주를 마친 대단지가 여럿인 지역으로, 1,931세대(일반분양 1,032세대)는 서울 재개발 분양 물량 중에서도 최대급이다. 84㎡ 일반분양은 408세대이며 그중 84B가 251세대를 차지한다.

6월 30일 1순위 청약은 평균 9.55대 1로 마감됐다. 59㎡A가 16.94대 1로 가장 높았고 국민평형 84㎡B는 4.43대 1에 그쳤다. 84㎡ 분양가가 16~17억원대로 고분양가 논란이 있었던 만큼, 대형 타입일수록 경쟁이 약했다.

이후 강화된 대출 규제로 자금 조달 부담이 커지면서 일부 당첨자가 계약을 포기해 39가구(39㎡A 21가구, 84㎡A 8가구, 84㎡C 6가구, 101㎡ 4가구)가 무순위 청약으로 나왔고, 9월에도 잔여 4세대 무순위가 진행된 것으로 보도됐다. 완판됐다는 보도도 나왔지만, 대단지 물량이 청약 이후에도 몇 차례에 걸쳐 소화된 점은 참고할 만하다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 브동산 모형상 인근 준공 단지 시세와 거의 맞닿은 분양가이다. 단기 시세차익은 기대하기 어렵지만 돌곶이역과 초품아, 대단지 커뮤니티를 갖춘 실거주 선택지로는 무난하다. 다만 84㎡ 17억원 안팎의 자금 조달 계획과 2030년 입주까지의 시간 부담을 먼저 따져 보기를 권한다.

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