서울 - 반포 디에이치 클래스트 | 5,007세대 반포주공1단지, 브동산 적정가는 72억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 서초구 반포동 810번지 일원 반포주공1단지 1·2·4주구를 현대건설이 단독 시공하는 재건축으로, 지하 5층~지상 최고 35층 50개 동 총 5,007세대 중 일반분양이 1,832세대(전용 84㎡ 1,358세대)로 보도됐다. 11월 일반분양 예정이며 입주자모집공고는 아직 나오지 않았다. 브동산은 분양가 대신 적정가만 먼저 산출했다. 전용 84㎡ 기준 적정가는 72.0억원이고 비교단지는 같은 반포의 래미안 원베일리(2023년 입주)와 아크로리버파크(2016년 입주)다. 분양가상한제가 적용될 예정이라 실제 분양가는 이 적정가와 크게 다를 수 있으며, 공고 후 업데이트한다.

SITE 준공 예정은 2027년 11월로 보도된 시점(PF 만기 2028.4)을 썼다. 원베일리 기준가는 머니투데이(2026.6.1)가 '최근 72억원'이라고 전한 84㎡ 거래이며 정확한 일자·층은 확인 안 됨이다. 아크로리버파크는 2026년 5월 15층 63억원 신고가다. 두 값은 정확한 층·향까지 맞춘 값이 아니다. 이 적정가는 준공 후 시세 기준 가치이며 분양가상한제 분양가와는 별개다.

• 입지: 한강변 반포 생활권, 9호선 구반포역과 3·7·9호선 고속터미널이 가깝고 학군·생활 인프라가 최상위권이라 SITE와 비교단지 모두 같은 38점을 줬다. 구체적인 도보 거리와 배정 초등학교는 입주자모집공고에서 확인해 보완한다.
• 브랜드: 현대건설 '디에이치'(THE H), 삼성물산 '래미안', DL이앤씨 '아크로' 모두 대기업 상위 브랜드(20점)다.
• 상품성: 5,007세대 50개 동으로 국내 최대급 단지이고 한강 조망, 대규모 커뮤니티·조경이 예정돼 있다. 원베일리는 최신 입주 단지라 38점, 아크로리버파크는 입주 11년 차 노후를 반영해 35점으로 봤다.
• 브동산 적정가는 72.0억원이다. 원베일리·아크로리버파크 84㎡의 최근 거래가에 평점·연식을 보정해 산출했다. 분양가상한제 적용 분양가는 보도상 27억~30억원대로 거론돼 이 적정가와 크게 다를 수 있다. 실제 분양가가 나오면 예상 프리미엄을 업데이트한다.
• 청약 경쟁률이 극단적으로 높을 수 있다. 같은 분양가상한제 단지인 아크로 드 서초는 평균 1,099대 1을 기록했다는 보도가 있다(머니투데이).

현재까지 브동산 모형이 산출한 디에이치 클래스트 84㎡ 적정가는 72.0억원이다. 분양가가 공고되면 실제 가격과 예상 프리미엄을 이 글에 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

서울특별시 서초구 반포동 810번지 일원, 한강변 반포주공1단지 1·2·4주구다. 지하 5층~지상 최고 35층 50개 동의 초대형 재건축으로 현대건설이 2024년 3월 착공했다.

반포는 9호선 구반포역·신반포역과 3·7·9호선 고속터미널역 생활권이며 한강공원과 반포 학군·학원가를 동시에 쓰는 서울 최상급 주거지다. 원베일리·아크로리버파크도 같은 반포 생활권으로, 이 글에서는 입지 점수를 같은 수준으로 봤다. SITE의 지하철 거리와 배정 초등학교는 입주자모집공고 전이라 확인 안 됨이며 공고 후 보완한다. 별도의 공식 분양 홈페이지는 확인하지 못해 본문 이미지는 현대건설 공식 홈페이지의 조감 이미지를 사용했다.

3. 상품 분석

현대건설 단독 시공의 하이엔드 브랜드 THE H 단지로, 5,007세대 중 일반분양 1,832세대, 전용 84㎡가 1,358세대(일반분양의 약 74%)다. 분양가상한제가 적용될 예정이다.

사업 주체

반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합(시행) · 현대건설(시공)

위치

서울특별시 서초구 반포동 810번지 일원

규모

지하 5층~지상 최고 35층, 50개 동, 총 5,007세대

일반분양

1,832세대(보도 기준), 전용 84㎡ 1,358세대

준공 예정

2027년 11월(보도 기준)

분양 일정

2026년 11월 일반분양 예정(입주자모집공고 전)

분양가

분양가상한제 적용 예정, 3.3㎡당 약 8,000만원대로 전망(84㎡ 27억~30억원대 추정, 공식 확인 아님)

공급금액

분양가는 입주자모집공고에서 확정된다. 보도상 거론되는 84㎡ 27억~30억원대 추정은 공식 자료가 아니라 참고용이다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

현대건설 공식 홈페이지에는 조감 이미지만 게시돼 있고 평면도와 배치도는 확인되지 않았다. 모집공고와 견본주택이 공개되면 평면도(타입별 세대수 표기)와 배치도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

일반분양 1,832세대, 이 중 84㎡가 1,358세대로 74%를 차지한다. 서울 분양시장에서 보기 드문 초대형 물량이다.

5,007세대 대단지에서 일반분양 1,832세대(37%)가 한 번에 나오는 구조다. 서울 청약 시장 전체의 관심이 쏠리는 규모다. 청약 경쟁률과 가점 커트라인은 공고 후 업데이트한다.

84㎡가 74%를 차지해 가점 높은 실수요자가 몰릴 가능성이 높고, 분양가상한제로 시세 대비 큰 차이가 예상되는 만큼 실거주 의무·전매제한 같은 규제 조건이 청약 전략의 핵심이 된다.

5. 결론

디에이치 클래스트는 분양가상한제와 한강변 입지가 만나는 올해 서울 최대 물량이다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 72.0억원이며, 입주자모집공고가 나오면 분양가를 반영해 예상 프리미엄을 업데이트하겠다.

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