서울 - 힐스테이트 송파더그리드 | 복정역 더블역세권 주거형 오피스텔 1,393실, 예상 프리미엄은 +4.2억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 송파구 장지동 909번지 일원, 현대건설·한림건설이 시공하는 힐스테이트 송파더그리드는 지하 4층~지상 16층, 10개동, 전용 34~119㎡ 총 1,393실 규모의 주거형 오피스텔이다. 8호선·수인분당선 복정역 더블역세권에 위치하며, 현대차그룹 HMG퓨처콤플렉스와 맞닿은 "복정역 스마트시티"의 첫 주거 공급으로 소개된다.

SITE는 오피스텔이라 브랜드 점수와 상품성 점수 모두 아파트 대비 보수적으로 평가했습니다(오피스텔의 낮은 전용률·관리비·규제 차이 반영). 84㎡ 기준가는 부동산플래닛 등에 게재된 추정 거래가(2026.09.28 확인)를 인용했으며, 두 비교단지 모두 22년 이상 노후해 연령보정 상한(수도권 맥스 1.2)이 그대로 적용됐습니다. SITE 분양가는 84㎡ 공급금액 범위(13억3,475만~15억160만원)의 중간값입니다.

• 입지: SITE는 8호선·수인분당선 복정역 더블역세권에 GTX-A 수서역, SRT 등 광역 교통망이 가까워 세 단지 중 가장 높게 평가했습니다. 두 비교단지도 같은 장지동으로 큰 차이는 없지만 복정역과의 거리가 SITE보다 다소 멉니다.
• 브랜드: SITE는 현대건설('힐스테이트')이 시공하지만 상품 자체가 오피스텔이라 아파트 브랜드와 동일한 등급을 적용하지 않고 한 단계 낮은 중위 등급(14)으로 평가했습니다. 두 비교단지는 특정 대형 브랜드가 아닌 지역 개발 아파트로 낮은 등급(8)입니다.
• 상품성: 두 비교단지는 700~800세대급 아파트로 발코니 확장·넓은 전용률 등 순수 주거 상품성에서 앞서, SITE(오피스�텔)보다 오히려 높게 평가했습니다. SITE는 최신 특화설계·커뮤니티는 갖췄지만 오피스텔 특유의 낮은 전용률·바닥난방 제한 등을 감안해 보수적으로 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 뚜렷한 저평가 신호(약 23%). 다만 이 신호를 그대로 "저가 매수 기회"로 받아들이기는 어렵습니다. 두 비교단지는 이미 22년 이상 노후한 반면 SITE는 2031년 준공 예정 신축이라는 점, 그리고 무엇보다 오피스텔과 아파트는 취득세·대출·전매 규제 체계 자체가 다르다는 점이 모형에 반영되지 않았기 때문입니다.
• 청약은 이미 진행됐습니다. 9월 14일 접수, 17일 당첨자 발표를 거쳐 평균 경쟁률 2.8대 1을 기록했고, 18~19일 정당계약이 진행됐습니다. 오피스텔 특성상 청약통장·주택 보유 여부와 무관하게 만 19세 이상이면 신청할 수 있었습니다.

종합하면 브동산 모형상 이 단지는 인근 아파트 시세 대비 낮게 책정된 것으로 나타났지만, 이는 오피스텔·아파트 간 근본적인 상품·세제 차이를 감안하지 않은 "같은 크기라면"이라는 전제의 결과입니다. 실제 판단은 취득세·대출·전매 조건까지 종합해서 내려야 합니다.

2. 입지 분석

서울특별시 송파구 장지동 909번지 일원으로, 8호선·수인분당선이 만나는 복정역 더블역세권이다. 공식 홍보자료는 "복정역 스마트시티"의 중심으로 소개하며, 인접한 현대차그룹 HMG퓨처콤플렉스(업무시설, 예정)와 위례신도시 업무·근린생활시설(위례 더그리드, 예정)을 함께 강조한다.

서울은 수도권 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했습니다. SITE는 복정역이 8호선과 수인분당선 더블 노선이라는 점에서 환승 이점을 인정해 높은 교통 점수를 받았습니다. 다만 GTX-A 수서역, SRT 등 광역 교통망은 인접 지역(수서)에 있는 시설로, SITE 자체의 도보권은 아닙니다. 위례초·위례중·위례고가 인접해 있다고 소개되지만, 오피스텔은 통상 학교 배정 대상이 아니거나 세대주 구성에 따라 제한적이라는 점도 감안해야 합니다.

3. 상품 분석

현대건설·한림건설이 시공하는 지하 4층~지상 16층, 10개동 규모의 주거형 오피스텔로, 전용 34~119㎡ 사이 56개 세부 타입, 총 1,393실로 구성된다.

사업 방식

현대건설+한림건설 시공('힐스테이트' 브랜드, 오피스텔)

위치

서울특별시 송파구 장지동 909번지 일원

규모

지하 4층~지상 16층 10개동, 총 1,393실

주택형

전용 34~119㎡, 56개 세부 타입(34㎡ 169실~119㎡ 55실 등)

준공 예정

2031년 1월

공급금액 및 분양가(주요 타입)

분양가는 언론 보도(2026.09) 기준이며, 실제로는 56개 세부 타입마다 층·향별로 세분화돼 있습니다. 브동산 적정가 분석에는 84㎡ 범위의 중간값(약 14.18억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

타입별 평면도

전용 84㎡ 타입 자체의 평면도는 이번 조사에서 확인하지 못해, 크기가 가장 근접한 82㎡·111㎡ 평면을 대신 게재했습니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

복정역 일대는 "13조원대 복정역 복합개발"의 첫 주거 공급이라는 점에서 상징성이 크지만, 1,393실이라는 물량 자체는 오피스텔 시장에서는 대규모입니다.

1,393실은 오피스텔 단일 사업으로는 대규모 물량입니다. 복정역 역세권 개발이 순차적으로 진행되는 만큼, 향후 인근에 추가 공급이 이어질 가능성도 염두에 둬야 합니다.

실제로 평균 경쟁률은 2.8대 1로, 오피스텔 청약치고는 무난한 수준입니다. 브동산 모형상 인근 아파트 대비 저평가 신호가 나타난 점도 이런 양호한 청약 결과와 방향이 같지만, 앞서 짚었듯 오피스텔·아파트 간 세제·규제 차이를 감안하면 이 신호를 단순하게 "싸다"로 해석하기보다는 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 복정역 더블역세권과 현대차그룹 배후 개발이라는 입지적 상징성이 뚜렷하고, 브동산 모형상으로도 인근 아파트 시세 대비 저평가 신호가 나타났습니다. 다만 이 신호는 오피스텔을 아파트와 "같은 크기"로만 비교한 결과라는 한계가 뚜렷하므로, 취득세·대출·전매 조건까지 꼼꼼히 따진 뒤 접근하는 것을 권합니다.

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