부산 - 두산위브더제니스 대연 | 대연동 못골·지게골역 더블역세권 하이엔드 258세대, 예상 프리미엄은 -4,885만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

부산 남구 대연동 1756-9번지 일원, 동성하이타운 부지를 가로주택정비사업으로 개발하는 두산위브더제니스 대연은 지하 5층~지상 최고 42층, 2개 동, 총 258세대(일반분양 176세대) 규모의 하이엔드 주상복합이다. 부산地下철 2호선 못골역·지게골역이 모두 도보권인 더블역세권을 내세운다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 같은 대연동의 대연힐스테이트푸르지오·대연롯데캐슬레전드 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 84㎡ 기준가는 리치고·언론 보도에 인용된 최근 실거래가(2026.09.28 확인)를 사용했으며, SITE 분양가는 84A(10억9,378만원)·84B(10억9,367만원)를 일반분양 세대수(16·51세대)로 가중평균한 값입니다.

• 입지: SITE는 부산 2호선 못골역·지게골역이 모두 도보권인 더블역세권으로 소개되지만, 공식 자료에 정확한 도보거리(m)는 기재돼 있지 않습니다. 대연롯데캐슬레전드는 3,149세대 대단지 배후로 상권·생활 인프라가 가장 두텁게 형성돼 있어 입지 점수를 가장 높게 매겼고, 대연힐스테이트푸르지오는 상대적으로 소규모 단지라 소폭 낮게 평가했습니다.
• 브랜드: 두 비교단지는 각각 힐스테이트+푸르지오, 롯데캐슬로 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 만점(20)인 반면, SITE의 '위브더제니스'는 두산건설의 하이엔드 특화 브랜드이지만 최상위 리스트에는 포함되지 않아 중위 등급(16)으로 평가했습니다.
• 상품성: SITE는 258세대 소규모지만 최고 42층 하이엔드 주상복합으로 고층부 조망과 특화 마감을 갖춰 상품수준·조망권 점수를 상향했습니다. 대연롯데캐슬레전드는 3,149세대 대단지의 다양한 커뮤니티 시설로 동일하게 높은 상품성을 인정했고, 대연힐스테이트푸르지오는 2013년식 204세대로 상대적으로 낮게 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 완만한 고평가 신호(약 5%). 두 비교단지 모두 SITE보다 먼저 완공돼 연령보정이 가격을 끌어올리는 방향으로 작용했지만, 대연롯데캐슬레전드의 높은 종합평점이 평점보정에서 가격을 낮추는 방향으로 작용해 상쇄된 결과입니다. 다만 마피가 계약금 수준을 넘어서는 사례는 실거래에서 드물고, SITE는 아직 착공 전 선분양 단지라 이미 준공된 두 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있어 이 점을 감안했습니다. 단기 차익 기대는 크지 않지만 더블역세권 접근성과 하이엔드 특화설계를 보고 실거주로 접근하기에는 무리가 없는 수준입니다.
• 실제 청약 성적은 양호했습니다. 일반공급 123가구(특별공급 제외) 모집에 351건이 접수돼 평균 2.9대 1을 기록했고, 최고 경쟁률은 전용 59㎡에서 10가구 모집에 194건이 몰려 19.4대 1이었습니다. 다만 84A·84B 등 일부 타입은 무순위(사후) 청약으로 넘어가 총 107가구가 추가 공급됐습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 인근 준공 단지 시세 대비 완만하게 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 59㎡ 등 중소형 타입은 청약 성적이 양호했던 반면 84㎡ 등 일부 대형 타입이 무순위로 넘어간 점은, 브동산 모형이 가리키는 완만한 고평가 신호와 대체로 같은 방향입니다.

2. 입지 분석

부산광역시 남구 대연동 1756-9번지 일원으로, 기존 동성하이타운 부지를 가로주택정비사업으로 재건축하는 사업이다. 공식 홍보자료는 부산 2호선 못골역·지게골역이 모두 도보권인 "더블역세권"을 내세운다.

부산은 광역시로 분류되며, 이번 분석에는 지하철 중심 배점을 적용했습니다. 다만 공식 자료·언론 보도 모두 "도보권"이라고만 소개할 뿐 정확한 도보거리(m·분)는 밝히지 않아, 브동산은 이 부분을 보수적으로 반영했습니다. 배정 초등학교는 인근 대연초등학교로 추정되며(언론 보도 기준, 공식 입주자모집공고로 확인한 것은 아닙니다), 대연중·해연중·세연고 등 교육시설도 도보권에 밀집해 있습니다. 생활 인프라로는 부산성모병원, 대연시장, 남구보건소, 드림마트 등이 가깝고, 대연동은 남구 평균(3.3㎡당 1,460만원)을 크게 웃도는 3.3㎡당 1,841만원(2026년 6월 기준) 수준의 시세를 형성하고 있어 지역 내에서도 선호도가 높은 생활권으로 꼽힙니다.

3. 상품 분석

두산건설이 시공하는 지하 5층~지상 최고 42층, 2개 동(101동·102동) 규모의 하이엔드 주상복합으로, 전용 59·74A·74B·84A·84B 5개 타입 총 258세대(일반분양 176세대)로 구성된다. "HIGH-END IS NOT A LEVEL, IT IS A WAY OF LIFE"를 내세우는 만큼 커뮤니티광장·주민운동시설·어린이놀이터 등을 갖췄다.

사업 방식

두산건설 시공('위브더제니스' 브랜드)

위치

부산광역시 남구 대연동 1756-9번지 일원

규모

지하 5층~지상 최고 42층 2개 동, 총 258세대(일반분양 176세대)

주택형

59(39)·74A(39)·74B(39)·84A(73)·84B(68)

입주 예정

2030년 8월

공급금액 및 분양가

분양가는 각 타입 최고가 기준이며(언론 보도, 2026.08 확인), 브동산 적정가 분석에는 84A·84B를 일반분양 세대수(16·51세대)로 가중평균한 값(10.94억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

청약 결과 및 계약 현황

1순위 청약 자체는 평균 2.9대 1로 양호했지만, 84A·B 등 대형 타입 일부가 무순위로 넘어가 총 107가구가 추가 공급되고 있습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도(5개 타입 전체)

4. 공급이 많을까, 적을까

대연동은 최근 몇 년 사이 가로주택정비사업·소규모재건축 등으로 신축 브랜드 아파트가 잇따라 공급되는 지역이지만, 두산위브더제니스 대연(258세대)은 그중에서도 소규모 고층 주상복합이라 절대 물량 자체는 많지 않습니다.

대연동·용호동 일대는 이미 준공된 대연롯데캐슬레전드(3,149세대), 대연힐스테이트푸르지오(204세대) 외에도 인근 재개발·재건축 구역들이 순차적으로 진행되고 있어, 중장기적으로는 공급이 꾸준히 이어지는 지역입니다. 다만 두산위브더제니스 대연 자체는 258세대(일반분양 176세대)의 소규모 사업으로, 단기간에 물량이 몰리는 부담은 크지 않습니다.

실제로 일반공급 1순위는 평균 2.9대 1(59㎡ 최고 19.4대 1)로 양호한 성적을 냈습니다. 다만 84A·84B 등 고가 대형 타입 일부는 무순위로 넘어가 총 107가구가 추가 공급되고 있어, 타입별 온도차가 뚜렷합니다. 브동산 모형상 완만한 고평가 신호(약 5%)도 이런 타입별 온도차와 대체로 같은 방향을 가리킵니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 더블역세권과 하이엔드 고층 설계라는 강점을 갖췄고, 브동산 모형상으로는 인근 준공 단지 시세 대비 완만하게 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 마피 폭 자체가 크지 않은 데다 SITE가 아직 착공 전 선분양 단지라는 점을 감안하면, 단기 차익보다는 대연동 생활권과 더블역세권 접근성을 보고 실거주 목적으로 접근하는 편이 합리적입니다.

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