경기 - 오산헤리티지자이 2단지 | 병점역 생활권 1,783세대 자이타운의 2블록 714세대, 예상 프리미엄은 -1.0억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 오산시 양산동에 GS건설이 짓는 오산헤리티지자이는 1블록(1,069세대)·2블록(714세대), 총 1,783세대 규모의 두 단지가 같은 시기 동시분양된 자이 브랜드타운이다. 브동산이 이번에 다루는 것은 그중 2블록(714세대, 이하 "2단지")이다. 병점역 도보권을 내세웠지만 실제로는 초역세권과는 거리가 있고, 청약 성적도 매우 저조했다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 인근 병점역아이파크캐슬·세마e편한세상 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

예상 프리미엄 -1.0억

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. SITE·병점역아이파크캐슬·세마e편한세상 모두 브동산 최상위 브랜드 리스트(자이·아이파크·이편한세상)에 속해 브랜드 점수는 동일합니다. 84㎡ 기준가는 당근부동산에 게재된 최근 3개월 평균 실거래가(2026.09.27 확인)를 인용했으며, SITE 분양가는 언론에 보도된 84㎡ 공급금액 범위(7억1,200만~7억9,400만원)의 중간값입니다.

• 입지: SITE는 공식 마케팅상 "병점역 생활권"을 내세우지만, 언론 실측 기준 병점역까지 도보 약 19~20분(약 1.3~1.4km)이 걸려 초역세권과는 거리가 있습니다. 배정초등학교(양산1초)도 아직 미개교 상태입니다. 이미 입주해 상권·학교가 자리잡은 두 비교단지보다 입지 점수를 낮게 평가했습니다.
• 브랜드: 세 단지 모두 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 있어(자이·아이파크·이편한세상) 브랜드 점수 차이는 없습니다.
• 상품성: 병점역아이파크캐슬은 2,666세대 최신(2021년) 대단지로 가장 높게 평가했습니다. SITE는 714세대에 스카이라운지·스크린골프·도서관 등을 갖춘 'Club Xian' 커뮤니티가 강점이지만, 입주자모집공고에 단지 주변 양산봉 내 분묘 관련 유의 문구가 있어 조망권 점수는 보수적으로 매겼습니다. 세마e편한세상은 2010년식으로 상품성이 SITE와 비슷한 수준입니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 뚜렷한 고평가 신호(약 16%). 브랜드는 세 단지가 동일하지만, 입지 점수 격차(특히 초역세권 여부)가 SITE의 종합평점을 끌어내렸고, 이는 곧 낮은 평점보정 배율로 이어졌습니다.
• 실제 청약 성적은 이보다 훨씬 저조했습니다. 2단지(706가구 모집)는 1순위 평균 0.06대 1, 특별공급은 0.02대 1에 그쳤습니다(1블록은 0.4대 1 안팎으로 상대적으로 나았습니다). 브동산 모형상 고평가 신호와 실제 청약 참패가 같은 방향을 가리키고 있어, 이번 사례는 모형과 시장 반응이 특히 강하게 일치한 경우입니다. 다만 마피가 계약금 수준을 넘어서는 사례는 실거래에서 드물다는 점을 감안하면, 브동산은 상품수준·조망권 재평가를 통해 이 폭을 다소 완만하게 조정했습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 인근 실거주 비교단지 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 이 신호는 실제로 극히 저조했던 청약 성적(0.06대 1)과도 정확히 같은 방향을 가리키고 있어, "병점역 생활권"이라는 마케팅 문구와 실제 도보 거리 사이의 간극이 시장에서도 그대로 확인된 사례로 보입니다.

2. 입지 분석

경기도 오산시 양산동 328-2번지 일원, 오산시 행정구역이지만 생활권은 화성시 병점동에 가깝다. 공식 홍보자료는 "병점역 新주거타운의 중심"을 내세운다.

경기도는 서울·수도권 그룹으로 분류되며, 이번 분석에는 지하철 중심 배점을 적용했습니다. 다만 실제로는 병점역까지 도보 약 19~20분(약 1.3~1.4km)이 걸린다는 언론의 현장 실측 보도가 있어, 공식 마케팅이 내세우는 "도보 10분" 표기와는 차이가 있습니다. 인근에는 GTX-C 병점역 연장이 추진되고 있으나 아직 계획 단계이고, 병점역 자체도 1호선 단일 노선이라 환승 이점은 없습니다.

배정초등학교는 양산1초(가칭)로, 아직 개교하지 않은 계획 단계 학교입니다. 인근 양산중학교도 2027년 개교 예정이라, 두 학교 모두 실적으로 검증되지 않은 신설 학교입니다. 생활 인프라로는 병점복합타운(중심상업지구·롯데시네마·하나로마트)을 도보로 이용할 수 있고, 오산세마공원·화산생태공원 등 녹지도 가깝습니다. 다만 입주자모집공고문에는 "단지 주변 양산봉 내에 분묘가 위치해 있으니 미확인으로 인한 불이익이 없도록 유의하라"는 안내가 포함돼 있어, 이른바 '묘지뷰' 관련 주의가 필요합니다.

3. 상품 분석

GS건설이 시공하는 지하 최고 27층 규모의 자이 브랜드타운으로, 1블록(1,069세대)과 2블록(714세대)이 함께 조성된다. 브동산이 다루는 2블록은 전용 75·84A·84B·84C·102·124·166P㎡, 총 7개 타입 714세대로 구성된다(1블록에만 있는 84D 타입은 2블록에는 없습니다).

사업 방식

GS건설 시공('자이' 브랜드)

위치

경기도 오산시 양산동 328-2번지 일원(2블록)

규모

지하 최고 27층, 총 714세대(2블록 기준, 1블록 1,069세대와 별도 동시분양)

주택형

75㎡(47)·84A(239)·84B(176)·84C(184)·102㎡(43)·124㎡(23)·166P㎡(2)

입주 예정

2029년 9월

공급금액 및 분양가

언론 보도에 따르면 84㎡ 공급금액은 7억1,200만~7억9,400만원 범위이며(발코니 확장비 포함 시 최대 8억1,900만원), 타입(A/B/C)·층별 정확한 세부 구분은 확인하지 못했습니다. 브동산 적정가 분석에는 이 범위의 중간값(약 7.53억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

청약 결과 및 계약 현황

1·2순위 청약이 모두 큰 폭으로 미달돼 현재는 선착순 동호지정 계약이 진행되고 있습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도(2블록 7개 타입 전체)

4. 공급이 많을까, 적을까

병점역 일대는 오산헤리티지자이 1·2블록 1,783세대가 한꺼번에 공급되는 데다, 인근 화성시 병점동에는 이미 병점역아이파크캐슬(2,666세대)이 자리잡고 있어 단기간 공급이 몰린 지역입니다.

오산헤리티지자이는 1블록·2블록을 합쳐 1,783세대에 이르는 매머드급 공급이고, 여기에 이미 입주를 마친 병점역아이파크캐슬(2,666세대)까지 더하면 병점역 생활권 한 곳에서만 4,000세대가 넘는 물량이 최근 수년 사이 집중된 셈입니다. 언론은 이를 "7개월간 4,575가구"에 이르는 단기 대규모 공급으로 지목하기도 했습니다.

실제로 SITE(2블록)는 1순위 청약에서 평균 0.06대 1이라는 극히 저조한 성적에 그쳤고, 특별공급은 0.02대 1에 머물렀습니다. 상대적으로 나았던 1블록도 0.4대 1 안팎에 불과했습니다. 브동산 모형상 뚜렷한 고평가 신호(약 17%)와 실제 청약 참패가 같은 방향을 가리키고 있어, 높은 분양가와 짧은 기간에 몰린 공급, 초역세권과는 거리가 있는 실제 입지가 함께 작용한 것으로 보입니다. 정당계약 이후에도 잔여호실 선착순 동호지정 계약이 계속되고 있어, 최종 계약률은 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 1,783세대 규모의 자이 브랜드타운이라는 상징성과 다양한 커뮤니티 시설을 갖췄지만, 브동산 모형상으로는 인근 실거주 비교단지 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 나타났고, 실제 청약 성적(0.06대 1)이 이를 더 강하게 뒷받침합니다. "병점역 생활권"이라는 표현과 실제 도보 거리 사이의 차이, 아직 미개교인 배정 학교 등을 감안해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

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