경남 - 포레나힐스테이트 진주 | 이현동 21년 만의 재건축 1,032세대, 예상 프리미엄은 +3천만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경남 진주시 이현동, 이현1-5구역을 재건축하는 포레나힐스테이트 진주는 한화 건설부문(포레나)과 현대건설(힐스테이트)이 함께 짓는 지하 2층~지상 35층, 8개동, 총 1,032세대 규모의 단지다. 진주 첫 대형 건설사 컨소시엄 단지이자, 이현동에는 2005년 이후 21년 만에 공급되는 신규 분양이다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 SITE와 같은 남강 이북 생활권인 초전동의 두 단지(더샵 진주피에르테·힐스테이트 초전)와 비교해 적정가를 산출했다. (2026.9.27 정정: 최초 게재 시 비교단지로 썼던 신진주역세권 우미린 더시그니처·라비에 데시앙은 남강 건너 별도 생활권이라는 지적을 반영해 초전동 두 단지로 교체했습니다.)

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 진주시는 지하철이 없는 기타지방으로 분류해 교통환경 배점을 KTX/터미널 거리·배정초등학교 거리 및 평판·중심상권 근접도로 재구성했습니다. 84㎡ 기준가는 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 리치고·아파트랭킹·KB부동산·집품·경매알리미 등으로 교차검증한 최근 거래가이며, SITE 분양가는 84A 최고가 기준입니다(84B 분양가는 이번 세션에서 공식 공급금액표를 확보하지 못해 반영하지 못했습니다).

• 입지: SITE는 진주 원도심 한복판(서부시장·이마트·진주시외버스터미널 인근)에 있고, 배정초등학교인 촉석초(리치고 2.9등급)도 도보 10분 거리입니다. 비교단지 2곳은 경남도청 서부청사 인근 초전동에 있어 SITE와 마찬가지로 남강 이북이지만, 원도심 재래상권과는 다소 거리가 있고 배정초등학교(장재초, 3.4등급)의 학군 평판도 SITE보다는 낮아 입지 점수를 SITE보다 낮게 평가했습니다.
• 브랜드: SITE는 힐스테이트(현대건설)가 컨소시엄으로 참여해 브동산 최상위 브랜드 리스트 기준 20점입니다. 더샵(포스코이앤씨)·힐스테이트(현대엔지니어링) 두 비교단지도 같은 최상위 브랜드 리스트에 속해 동일하게 20점으로 평가했습니다.
• 상품성: SITE는 1,032세대에 최고 35층으로 두 비교단지보다 세대수·높이에서 앞서지만, 힐스테이트 초전(1,070세대)은 세대수 자체는 SITE와 비슷한 대단지입니다. 다만 힐스테이트 초전은 2019년 준공으로 최신 평면·커뮤니티 트렌드에서는 SITE·더샵 진주피에르테보다 다소 뒤처지는 것으로 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 완만한 저평가 신호(약 5%). 같은 남강 이북 생활권(초전동)의 최근 실거래가(4.60억~5.93억)를 평점·연식으로 보정하면 SITE의 84A 분양가(5.77억)와 큰 차이가 없습니다. 최초 게재 당시 비교했던 신진주역세권 두 단지는 남강 건너 계획신도시로 시세가 이미 높게 형성돼 있어 저평가 폭(약 55%)이 과장되게 나왔던 것으로 파악됩니다. 생활권이 같은 초전동 단지로 교체하니 SITE 분양가는 뚜렷한 저평가라기보다는 대체로 적정 수준에 가깝게 나타납니다.
• 실제 청약 결과도 양호했습니다. 특별공급 최고 7대 1, 1순위 청약에서 182가구 모집에 3,849명이 몰려 평균 21.2대 1을 기록했습니다. 다만 브동산 모형상 가격 메리트 자체는 크지 않은 만큼, 흥행의 상당 부분은 21년 만의 원도심 재건축이라는 희소성과 브랜드 프리미엄에 기인한 것으로 해석됩니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 같은 생활권 기축 단지 시세 대비 대체로 적정한 수준으로, 뚜렷한 저평가로 보기는 어렵습니다. 84B 분양가를 확인하지 못해 이번 분석의 실제 분양가는 84A 최고가만 반영했다는 점, 그리고 초전동은 원도심과 인접하지만 완전히 동일한 상권은 아니라는 점은 유의해야 합니다.

2. 입지 분석

경상남도 진주시 이현동 일원, 진주 원도심 한복판이다. 촉석초·대아중·대아고가 도보권에 있고, 서부시장·이마트·진주시외버스터미널 등 원도심 생활 인프라가 밀집해 있다.

진주시는 지하철이 없는 기타지방으로, 브동산은 이번 분석에 KTX/터미널 거리·배정초등학교 거리 및 평판·중심상권 근접도로 재구성한 교통환경 배점을 적용했습니다. SITE는 서진주IC를 통한 통영대전고속도로·남해고속도로 접근성이 좋고, 진주시외버스터미널도 가까워 이 항목에서 준수한 점수를 받았습니다. 다만 KTX(예정)와 SRT가 정차하는 진주역 자체는 남강 건너 신진주역세권 쪽에 있어 SITE에서는 다소 거리가 있습니다. 비교단지 2곳이 있는 초전동 역시 진주역보다는 경남도청 서부청사·진주시청 쪽에 가까워 KTX 접근성 면에서는 SITE와 비슷한 처지입니다.

배정초등학교는 촉석초등학교로, 리치고 기준 학군 등급 2.9등급(전국 상위 49%, 경남 상위 35%)입니다. 배정 중학교는 대아중(2.6등급)·진주여중(2.7등급) 등이며, 공식 홍보자료 기준 도보 약 10분 거리로 안내됩니다. 중심상권 근접도는 SITE가 원도심 서부시장·이마트 생활권에 바로 접해 있어 매우 높게 평가했습니다(도보 생활권). 비교단지가 있는 초전동은 경남도청 서부청사가 들어선 비교적 신흥 생활권으로 자체 상권·학원가는 갖췄지만(배정초 장재초 리치고 3.4등급), 원도심 재래상권과는 다소 거리가 있어 중심상권 근접도는 SITE보다 낮게(차량 이동 기준) 평가했습니다.

3. 상품 분석

한화 건설부문(포레나)과 현대건설(힐스테이트)이 함께 시공하는 지하 2층~지상 35층, 8개동, 총 1,032세대 규모의 재건축 단지다. 전용 59~110㎡로 구성되며 이 중 59~84㎡ 중소형 398세대가 일반분양된다.

사업 방식

이현1-5구역(이현주공) 재건축정비사업 · 한화 건설부문+현대건설 컨소시엄

위치

경상남도 진주시 이현동 일원

규모

지하 2층~지상 35층, 8개동, 총 1,032세대

주택형

59A(211)·59B(21)·72A(149)·72B(96)·84A(384)·84B(103)·110A(68), 7개 타입

입주 예정

2029년 9월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입별 공급 세대수 및 분양가

일반분양 물량은 59·72·84㎡ 중소형 398세대입니다. 이번 세션에서는 언론 보도에 인용된 84A 최고가(5억 7,700만원)만 확인했고, 84B 및 다른 타입의 정확한 공급금액표는 확보하지 못했습니다. 브동산 적정가 분석에는 확인된 84A 최고가만 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

청약 일정 및 결과

비규제지역에 공급되는 민영주택으로 재당첨 제한·전매 제한·거주의무기간이 적용되지 않습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

공식 홈페이지에서 커뮤니티 시설(사우나·피트니스) 이미지는 확보했으나, 단지배치도·동호수배치도·타입별 평면도는 이번 세션에서 확보하지 못했습니다. 세대당 주차대수는 약 1.6대 수준으로 보도됐으며, 건폐율 등 세부 수치는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다.

공식 홈페이지에는 총 6개 일반분양 주택형(59A·59B·72A·72B·84A·84B)이 있다. 이 글에서는 전 타입 평면을 소개한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

이현동은 2005년 이후 21년간 신규 분양이 없었던 지역입니다. 반면 남강 건너 신진주역세권·경남진주혁신도시 쪽은 최근 수년간 공급이 활발했습니다.

이현동을 포함한 진주 원도심 지역은 최근 수년간 이렇다 할 신규 분양이 없었던 반면, 남강 건너 신진주역세권·경남진주혁신도시 지역과 남강 이북의 초전동 생활권은 그간 공급이 꾸준했습니다. 이번 비교단지인 더샵 진주피에르테(798세대, 2025년 입주)·힐스테이트 초전(1,070세대, 2019년 입주)도 모두 초전동에서 나온 물량입니다. SITE는 이런 흐름 속에서 21년 만에 나온 원도심 재건축이라는 희소성이 부각됐습니다.

실제로 1순위 청약에서 182가구 모집에 3,849명이 몰려 평균 21.2대 1을 기록했고, 특별공급도 최고 7대 1의 경쟁률을 보였습니다. 브동산 모형상 가격 메리트(약 5%)는 크지 않지만, 21년 만의 원도심 재건축이라는 희소성이 실제 청약 흥행을 뒷받침한 것으로 보입니다. 다만 비규제지역 특성상 전매제한이 없어 정당계약 이후 단기 매도 물량이 나올 가능성은 변수로 남아 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 진주 원도심 21년 만의 재건축이라는 희소성과 대형 건설사 컨소시엄 브랜드가 겹치지만, 브동산 모형상으로는 완만한 저평가 신호(약 5%)에 그쳐 뚜렷한 저평가로 보기는 어렵습니다. 실제 청약 성적(21.2대 1)은 가격 메리트보다는 희소성·브랜드에 기댄 흥행으로 해석됩니다. 84A 최고가만 확인된 점, 비교단지와 SITE의 상권이 완전히 같지는 않다는 점은 감안해서 해석할 필요가 있습니다.

청약·분양의 다른 포스팅