대구 - 달서자이 제니크 | 본리동 최고 49층 자이 랜드마크 438세대, 예상 프리미엄은 -3,841만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

대구 달서구 본리동에 GS건설이 짓는 달서자이 제니크는 지하 5층~지상 최고 49층, 3개동, 전용 84㎡A·B 아파트 360세대와 84㎡ 주거형 오피스텔 78실을 합쳐 총 438세대 규모의 단지다. 후분양 방식으로 공급돼 이미 골조가 완성된 상태에서 선착순 계약이 진행 중이며, 입주는 2027년 2월 예정이다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 같은 본리동의 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

예상 프리미엄 -3,841만

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. SITE·달서푸르지오시그니처·성당래미안e편한세상1단지 모두 브동산 최상위 브랜드 리스트(자이·푸르지오·래미안+이편한세상)에 속해 브랜드 점수는 동일합니다. 84㎡ 기준가는 당근부동산·호갱노노에 보도된 최근 실거래가를 인용했으며, SITE 분양가는 언론에 보도된 공급금액 범위(5.866억~5.973억)의 중간값입니다.

• 입지: SITE는 덕인초등학교(달서구 최초 IB 월드스쿨)를 도보로 이용할 수 있고 남대구IC·중부내륙고속도로 접근성도 좋습니다. 같은 본리동의 달서푸르지오시그니처와 입지 조건이 비슷하며, 상대적으로 오래된 성당래미안e편한세상1단지보다는 높게 평가했습니다.
• 브랜드: 세 단지 모두 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 있어(자이·푸르지오·래미안+이편한세상) 브랜드 점수 차이는 없습니다.
• 상품성: 달서푸르지오시그니처는 993세대+오피스텔164실의 대규모 신축 복합단지로 가장 높게 평가했습니다. SITE는 438세대로 규모는 작지만 최고 49층 초고층 랜드마크라는 상징성이 있고, 후분양으로 골조가 이미 완성돼 있어 조망권·상품수준을 실물 기준으로 다시 살펴본 결과 애초 평가보다 높게 책정할 근거가 뚜렷했습니다. 성당래미안e편한세상1단지는 2009년식으로 상품성이 가장 낮습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 완만한 고평가 신호(약 7%). 특히 달서푸르지오시그니처가 SITE 완공 시점과 거의 같은 시기(2026년 3월)에 입주해 연령보정 영향이 거의 없다는 점에서 신뢰도가 높은 비교입니다. 다만 SITE는 아직 선착순 계약 단계의 후분양 신축이라 준공된 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있어, 기축 시세를 그대로 준용하는 것보다는 이 점을 감안해 볼 필요가 있습니다. 단기 차익 기대는 크지 않지만, 최고 49층 자이 랜드마크라는 상징성과 실거주 만족도를 감안하면 실거주 목적으로는 무리 없는 선택으로 판단됩니다.
• 실제 청약 성적은 저조했습니다. 1순위 청약에서 340가구 모집에 136건이 접수돼 평균 경쟁률 0.40대 1에 그쳤고, 현재는 선착순 계약으로 전환된 상태입니다. 브동산 모형상 고평가 신호와 실제 청약 부진이 같은 방향을 가리키고 있습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 거의 동시기에 입주하는 인근 대단지(달서푸르지오시그니처) 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 이 신호는 실제 저조한 청약 성적(0.40대 1)과도 같은 방향을 가리키고 있어, 브랜드 파워만으로는 완전히 상쇄되지 않은 가격 부담이 있었던 것으로 보입니다.

2. 입지 분석

대구광역시 달서구 본리동 일원, 남대구IC와 중부내륙고속도로(지선)가 가까운 자리다. 공식 홍보자료는 "대구 프리미엄을 이끄는 자이, 달서에 새로운 자부심을 세우다"를 내세운다.

대구광역시는 광역시 그룹으로 분류되며, 이번 분석에는 지하철 중심 배점을 적용했습니다. 다만 본리동 자체는 대구 도시철도 역에서 다소 거리가 있어, 남대구IC를 통한 고속도로 접근성이 더 실질적인 교통 요인입니다. 인근에는 두류역자이·남산자이하늘채·청라힐스자이 등 같은 'Xi' 브랜드 단지들이 대구 곳곳에 조성돼 있어, 대구 지역에서 자이 브랜드의 입지가 탄탄하다는 점도 확인됩니다.

배정초등학교는 덕인초등학교로, 달서구 최초의 국제 바칼로레아(IB) 월드스�쿨을 운영하고 있어 도보 통학이 가능한 이 학교 자체가 단지의 강점으로 홍보되고 있습니다. 인근에는 대건중·효성여고·대건고 등도 있어 학군 자체는 무난한 수준입니다. 달서구청, 대구공업대학교 등 생활·행정 인프라도 가까이 있습니다.

3. 상품 분석

GS건설이 시공하는 지하 5층~지상 최고 49층, 3개동 규모의 후분양 단지다. 전용 84㎡A·B 아파트 360세대(각 180세대)와 84㎡ 주거형 오피스텔 78실을 합쳐 총 438세대로 구성된다.

사업 방식

GS건설 시공('자이' 브랜드) · 후분양

위치

대구광역시 달서구 본리동 일원

규모

지하 5층~지상 최고 49층, 3개동(101·102·103동), 총 438세대

주택형

84㎡A(아파트 180)·84㎡B(아파트 180)·84㎡ 오피스텔(78실)

입주 예정

2027년 2월(후분양, 정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

공급금액 및 분양가

언론 보도에 따르면 공급금액은 5억 8,660만~5억 9,730만원 범위로, 84A·84B 타입별 정확한 세부 구분은 확인하지 못했습니다. 브동산 적정가 분석에는 이 범위의 중간값(약 5.92억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다. 후분양 단지 특성상 계약금은 분양가의 5%(1차 계약금 100만원 정액제)로 낮게 책정됐습니다.

청약 결과 및 계약 현황

1순위 청약에서 평균 경쟁률 0.40대 1로 미달돼 현재는 선착순 계약이 진행되고 있습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

4. 공급이 많을까, 적을까

본리동 일대는 최근 달서푸르지오시그니처(2026년 3월 입주)에 이어 SITE(2027년 2월 입주 예정)까지, 단기간에 두 개의 신축 대단지가 연이어 공급되는 지역입니다.

본리동은 달서푸르지오시그니처(993세대+오피스텔164실)가 2026년 3월 입주를 시작한 데 이어, SITE(438세대)까지 더해지면 두 대단지에서만 1,600세대에 가까운 물량이 비슷한 시기에 시장에 나오는 셈입니다. 두 단지가 도보권에 가까이 있어 실질적으로 경쟁 관계에 놓여 있습니다.

실제로 SITE는 1순위 청약에서 평균 0.40대 1로 미달돼 현재 선착순 계약으로 전환됐습니다. 브동산 모형상 고평가 신호(약 7%)와 실제 청약 부진이 같은 방향을 가리키고 있어, 비슷한 시기 입주하는 대단지 경쟁자(달서푸르지오시그니처)의 존재가 SITE의 청약 성적에 영향을 줬을 가능성이 있습니다. 다만 'GS건설 자이 브랜드파워'를 강조하는 보도대로 선착순 계약 자체는 순조롭게 진행되고 있다는 후속 소식도 있어, 최종 계약률은 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 최고 49층 자이 브랜드 랜드마크라는 상징성은 뚜렷하지만, 브동산 모형상으로는 거의 같은 시기에 입주하는 인근 대단지 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 나타났고, 실제 청약 성적도 이를 뒷받침합니다. 후분양으로 실물을 확인할 수 있다는 장점은 있지만, 선착순 계약 진행 상황과 인근 대단지와의 공급 경쟁을 함께 지켜보며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

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