경기 - 두산위브더제니스 부천 | 소사역 더블역세권 최고 49층 2,008가구, 예상 프리미엄은 +4.6억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 부천시 소사구 소사본동, 소사본1-1구역 재개발로 짓는 두산위브더제니스 부천은 두산건설과 쌍용건설이 함께 시공하는 최고 49층, 7개동, 아파트 1,728세대·오피스텔 280실을 합쳐 총 2,008세대 규모의 랜드마크 주상복합 단지다. 수도권 전철 1호선과 서해선이 만나는 소사역을 도보로 이용할 수 있는 '더블 역세권'이자 향후 GTX-B 부천종합운동장역도 가까워 미래 교통 호재도 있다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 같은 소사본동의 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 84㎡ 기준가는 호갱노노·리치고에 공개된 최근 실거래가·시세를 인용했으며, SITE 분양가는 언론에 보도된 84A·84B 최저가를 351세대 기준 가중평균한 값입니다(공식 공급금액표 전체 범위는 확인하지 못했습니다).

• 입지: SITE는 소사역(1호선+서해선 환승)을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 향후 GTX-B가 정차할 부천종합운동장역도 인접해 있어 세 단지 중 입지 점수가 가장 높습니다. 힐스테이트소사역도 같은 소사본동에 있어 입지 조건이 비슷합니다.
• 브랜드: 힐스테이트(현대엔지니어링)·푸르지오(대우건설)는 브동산 최상위 브랜드 리스트 기준 20점입니다. SITE는 두산위브(두산건설)+쌍용건설 컨소시엄으로, 대기업 중위권 브랜드로 16점을 부여했습니다.
• 상품성: SITE는 2,008세대(아파트 1,728+오피스텔 280) 최고 49층으로 세 단지 중 압도적인 규모이자 부천 스카이라인을 바꿀 랜드마크급 상품성을 갖췄습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 매우 큰 폭의 저평가 신호(약 84%). 두 비교단지 모두 SITE보다 종합평점이 낮음에도 실거래가(7.70억~8.73억)가 SITE의 84A/B 최저가(5.50억 가중평균)보다 훨씬 높게 형성돼 있습니다. 재개발 조합원 분양가 구조와 시공 기간(2032년 2월 입주, 약 6년 후)을 감안한 결과로 보이며, 최저가만 확인된 SITE 분양가의 한계도 함께 고려해야 합니다.
• 실제로 이미 상당한 시장 관심이 확인됩니다. 정당계약 이후 229세대 규모의 무순위(줍줍) 청약이 진행됐다는 점은 일부 미계약 물량이 있었다는 신호이지만, 동시에 '지역 최고가 분양에도 펄펄'이라는 인근 힐스테이트소사역 분양 당시 보도와 비교하면 SITE의 분양가 자체는 상대적으로 낮게 책정됐다고 볼 수 있습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 인근 기축 단지 시세 대비 매우 낮게 책정된 것으로 나타납니다. 다만 이 저평가 폭은 이례적으로 커서 참고용으로 해석해야 하며, 84A/B 최저가만 확인된 점과 입주까지 약 6년(2032년 2월)이라는 긴 시차, 그 사이 금리·정책 변수가 크게 작용할 수 있다는 점은 반드시 감안해야 합니다.

2. 입지 분석

경기도 부천시 소사구 소사본동 88-39번지 일원, 수도권 전철 1호선과 서해선이 만나는 소사역 역세권이다. 공식 홍보자료는 "서울보다 서울을 더 가깝게, 한 정거장 GTX 프리미엄"을 내세운다.

경기도(수도권)는 서울·수도권·광역시 그룹으로 분류되며, SITE는 소사역이 단지 바로 앞에 있어 지하철 배점에서 매우 높은 점수를 받았습니다. 서해선 이용 시 김포공항역까지 약 12분, 1호선 이용 시 신도림역까지 약 18분, 용산역까지 30분대로 서울 접근성이 좋습니다. 부천종합운동장역에는 GTX-B가 정차할 예정이라는 점도 장기적인 호재입니다.

배정초등학교는 부원초등학교·부천남초등학교로 안내되며(배정 예정, 추정), 도보 통학이 가능한 것으로 알려져 있습니다. 소사중·소명여중 등도 인근에 있어 학군 자체는 무난한 수준입니다. 생활 인프라로는 이마트 부천점, 부천세종병원, 가톨릭대학교 부천성모병원 등이 가까이 있습니다.

3. 상품 분석

두산건설과 쌍용건설이 컨소시엄으로 시공하는 최고 49층, 7개동 규모의 주상복합 단지다. 아파트 1,728세대와 오피스텔 280실을 합쳐 총 2,008세대이며, 이 중 아파트 1,158세대(전용 59·74·84㎡)와 오피스�텔 261실(39·45㎡)이 일반분양된다.

사업 방식

소사본1-1구역 재개발정비사업 · 두산건설+쌍용건설 컨소시엄

위치

경기도 부천시 소사구 소사본동 88-39번지 일원

규모

최고 49층, 7개동, 아파트 1,728세대+오피스텔 280실(총 2,008세대)

주택형(아파트 일반분양)

59A(321)·59B(170)·74A(156)·74B(160)·84A(105)·84B(246), 6개 타입

입주 예정

2032년 2월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입별 공급 세대수 및 분양가

아파트 일반분양 1,158세대 전체 분양가는 8억 6,400만~11억 8,200만원 범위로 보도됐으나, 이 범위가 어떤 타입에 해당하는지는 확인하지 못했습니다. 브동산 적정가 분석에는 84A·84B 최저가만 351세대 기준으로 가중평균(약 5.50억원)해 사용했으며, 실제 최고가·평균가는 이보다 높을 수 있습니다.

청약 일정 및 결과

수도권에 공급되는 민영주택으로 청약은 수도권(서울·인천·경기) 거주자 대상입니다. 정당계약 이후 229세대 규모의 무순위(줍줍) 청약이 진행됐습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

주민카페·독서실·작은도서관·GX룸·피트니스·골프연습장 등 커뮤니티 시설을 갖췄습니다. 세대당 주차대수, 건폐율 등 세부 수치는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

2,008세대는 부천 소사구 안에서도 손꼽히는 대규모 공급입니다. 정당계약 이후 229세대 규모의 무순위 청약이 진행됐다는 점은 이 물량을 시장이 한 번에 소화하지는 못했다는 신호로 볼 수 있습니다.

소사구는 최근 힐스테이트소사역(629세대, 2025년 6월 입주)이 공급된 데 이어 SITE(2,008세대)까지 더해지면 단기간에 2,600세대 이상이 시장에 풀리는 셈입니다. 특히 SITE 하나만으로도 소사구 단위 공급으로는 이례적인 규모입니다.

브동산 모형상으로는 큰 폭의 저평가 신호(약 84%)가 나왔지만, 실제로는 정당계약 이후 229세대가 무순위로 다시 나왔다는 점에서 시장이 이 물량을 단번에 소화하지는 못했습니다. 입주까지 약 6년(2032년 2월)이라는 긴 공사 기간과 대규모 물량이 겹치는 만큼, 모형상의 저평가 신호를 그대로 프리미엄으로 해석하기보다는 장기 보유 관점에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 더블 역세권 입지와 2,008세대 랜드마크급 규모가 강점이며, 브동산 모형상으로도 상당한 저평가 신호가 나왔습니다. 다만 이 저평가 폭이 이례적으로 크다는 점, 84A/B 최저가만 확인된 한계, 정당계약 이후 무순위 물량이 나왔다는 점, 입주까지 긴 시차가 있다는 점은 함께 감안해서 해석해야 합니다.

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