광주 - 호반써밋 첨단3지구 A7BL | 광주·전남 두 지자체에 걸친 마지막 공공택지 805가구, 예상 프리미엄은 -2,541만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

호반건설이 광주연구개발특구 첨단3지구에 공급하는 호반써밋 첨단3지구는 A7블록(전용 84㎡, 356세대)과 A8블록(전용 117~135㎡, 449세대)을 합쳐 총 805세대 규모다. 그런데 두 블록은 같은 사업이면서도 행정구역이 다르다 — A7블록은 광주광역시 북구 월출동, A8블록은 전남 장성군 진원면 학림리에 걸쳐 있다. 분양가상한제가 적용된 공공택지 단지로, 브동산은 세대수가 많은 84㎡ 타입(A7블록 356세대)을 기준으로 인근 첨단2지구 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

예상 프리미엄 -2,541만

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. SITE·비교단지 2곳 모두 2026년 현재 도시철도가 없는 지역이라(광주 도시철도 2호선-2단계는 2029년 준공예정) 기타지방 버전(지하철 배점 대신 배정초등학교·중심상권 근접도로 대체) 평점표를 적용했습니다. 84㎡ 기준가는 호갱노노에 집계된 국토교통부 실거래가(중흥S클래스)와 최근 1개월 평균 시세(첨단자이2차)를 인용했으며, SITE 분양가는 공식 입주자모집공고 공급금액표의 84A·84B 두 타입(356세대) 세대수 가중평균값입니다.

• 입지: SITE는 신규 조성 중인 첨단3지구 배후주거지로, 배정초등학교가 아직 확정되지 않고(현재는 다소 거리가 있는 광주지산초등학교, 통학버스 운행 예정) 중심상권도 인접한 첨단1·2지구 상권에 의존해야 합니다. 비교단지 2곳이 있는 첨단2지구는 신용초등학교가 도보권이고 롯데마트 등 생활 인프라가 이미 자리 잡은 기존 택지지구입니다.
• 브랜드: 첨단자이2차(GS건설)는 브동산 최상위 브랜드 리스트 기준 20점, 중흥S클래스(중흥건설)·SITE(호반건설)는 '대기업 중위·대형'으로 동일하게 16점입니다.
• 상품성: SITE는 356세대 전 세대가 신축이고 세대당 주차 1.5대(536대/356세대), 건폐율 20.84%로 쾌적하게 설계됐습니다. 다만 세대수 규모(356세대)는 784세대인 중흥S클래스보다 작고, 남측 방음벽·태양광 패널 인접 세대의 조망·일조 간섭 등 공고문에 명시된 유의사항도 있습니다. 다만 신축 특화설계·주차여건을 다시 살펴본 결과 상품수준 점수를 소폭 상향해, 상품성 총점은 중흥S클래스와 거의 근접한 수준으로 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 완만한 고평가 신호(약 5.0%). 두 비교단지는 SITE보다 13~16년 연식이 오래됐음에도 입지·브랜드 평점이 높아, 연령보정(가격 상향)이 평점보정(가격 하향)을 상당 부분 상쇄하면서도 보정가격 평균이 SITE 분양가보다는 낮게 나왔습니다. 다만 마피가 계약금 수준을 넘어서는 사례는 실거래에서 드물고 SITE가 아직 착공 전 선분양 단지라는 점을 감안하면, 준공된 두 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향을 반영해 이 폭을 다소 완만하게 볼 필요가 있습니다. 단기 차익보다는 84㎡ 신축·쾌적한 주차여건을 보고 실거주로 접근하기에 무리가 없는 수준입니다.
• 실제 견본주택 반응은 뜨거웠습니다. 견본주택 개관 사흘간 약 2만 1,000명이 방문했고, 언론 보도에 따르면 A7블록 일반공급은 7.90대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 다만 대형 평형인 A8블록(117~135㎡)은 현재 동·호수 지정 방식의 잔여세대 계약이 진행 중입니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 분양가상한제가 적용된 SITE 분양가가 기존 첨단2지구 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 다만 이는 신규 조성 지구 배후지의 미래가치(반도체·AI 클러스터 호재, 지하철 2호선 연장 계획 등)가 아직 기존 시세에 반영되지 않은 결과일 수 있어, 실제 견본주택 흥행·84㎡ 청약 경쟁률과는 다른 방향의 신호라는 점에 유의해서 해석해야 합니다.

2. 입지 분석

호반써밋 첨단3지구는 A7블록(전용 84㎡, 356세대)과 A8블록(전용 117~135㎡, 449세대)으로 나뉘는데, 두 블록의 행정구역이 서로 다르다는 점이 이 단지의 가장 독특한 특징이다. A7블록은 광주광역시 북구 월출동 813-6번지 일원, A8블록은 전남 장성군 진원면 학림리 641-16번지 일원에 있다. 84㎡ 타입 비교 대상인 A7블록을 기준으로 분석했다.

"전남광주통합특별시" 행정통합과의 관계. 공식 입주자모집공고(2026.6.5, 광주경제자유구역청 승인)는 SITE의 소재지를 여전히 "광주광역시 북구 월출동", 청약 우선공급 대상 지역을 "광주광역시 및 전라남도 장성군"으로 표기하고 있어, 공고 시점까지는 광주·전남의 행정통합이 공식 문서상 완료되지 않은 상태였던 것으로 보입니다. 반면 공식 홈페이지 홍보 문구는 "80년 만에 통합하는 광주, 전남 — 전남광주통합특별시로 도약하는 새 중심 미래가치"라며 통합을 미래 비전으로 소개하고 있고, 실거래가 정보를 제공하는 민간 플랫폼(호갱노노)에서는 이미 첨단2지구 비교단지들의 주소를 "전남광주통합특별시 북구 신용동"으로 표기하고 있어, 공식 행정 절차와 민간 서비스의 명칭 적용 시점에 차이가 있는 것으로 확인됩니다. A8블록이 위치한 전남 장성군은 이번 통합 논의의 대상 지역으로 언급되고 있으나, 정확한 통합 범위·시행일은 관계 기관 발표를 통해 재확인이 필요합니다.

SITE·비교단지 2곳 모두 2026년 현재 도시철도 도보권 밖에 있습니다. 광주 도시철도 2호선-2단계(첨단1지구 경유, 지스트역·첨단역 가칭)는 2029년 준공예정으로 아직 개통 전이며, 고속철도(광주송정역 KTX)·고속버스터미널(유스퀘어)도 모두 10km 안팎으로 도보·단거리 대중교통권 밖입니다. 이 때문에 브동산은 이번 분석에 지하철 배점이 없는 '기타지방' 버전 평점표를 적용했습니다.

배정초등학교는 공고문 기준 현재 광주지산초등학교(북구 지야동)이며, 광주광역시교육청이 가칭 '첨단3초등학교' 신설을 추진 중이어서 개교 시 통학구역이 조정될 예정입니다. 공고문은 "입주 이후부터 신설학교 개교 시까지 통학버스 운행계획 등 학생통학대책을 수립"한다고 명시하고 있어, 초기 입주 세대는 통학차량 이용이 불가피할 것으로 보입니다. 중심상권은 첨단3지구 자체적으로는 아직 형성 중이며, 인접한 첨단1·2지구의 롯데마트 첨단점·상업지구를 차량으로 이용하는 구조입니다.

3. 상품 분석

호반건설이 시공하는 '호반써밋' 브랜드가 적용된 단지로, A7블록은 지하 1층~지상 20층 5개동 356세대(전용 84㎡A·B), A8블록은 지하 1층~지상 20층 6개동 449세대(전용 117㎡A·B·135㎡)로 구성된다. 두 블록을 합친 전체 규모는 805세대다.

사업 주체

첨단678피에프브이(시행) · (주)호반건설(시공, '호반써밋' 브랜드)

위치

A7BL 광주광역시 북구 월출동 813-6번지 일원 / A8BL 전남 장성군 진원면 학림리 641-16번지 일원

규모

A7BL 지하 1층~지상 20층 5개동(701~705동) 356세대 / A8BL 지하 1층~지상 20층 6개동 449세대, 총 805세대

주택형

84㎡A(262)·84㎡B(94)·117㎡A(221)·117㎡B(77)·135㎡(151), 5개 타입

입주 예정

A7BL 2028년 9월 / A8BL 2028년 10월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입별 공급 세대수 및 분양가

총 805세대(A7 356세대 + A8 449세대). 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가는 1,500만원대로 책정됐습니다. 브동산 적정가 분석에는 A7블록 84A·84B 두 타입(356세대 전체) 분양가를 층별 세대수로 가중평균한 값(약 5.37억원)을 사용했으며, 이는 공식 입주자모집공고의 공급금액표를 그대로 인용·계산한 값입니다. A8블록(117~135㎡)의 정확한 분양가는 이번 세션에서 공식 자료로 확인하지 못했습니다.

청약 일정 및 결과

A7블록(84㎡)은 특별공급 230세대·일반공급 126세대 총 356세대로 공급됐습니다. 언론에는 "215세대 모집에 1,699명 접수, 경쟁률 7.90대 1"로 보도됐는데, 이 모집세대수는 공식 공고문의 일반공급 세대수(126세대)와 정확히 일치하지 않아 보도 시점·집계 기준에 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

4. 공급이 많을까, 적을까

첨단3지구는 A7·A8블록(SITE)을 끝으로 민간분양이 사실상 마무리됩니다. 다만 대형 평형인 A8블록에서 동·호수 지정 잔여세대 계약이 진행 중인 점은 초기 흥행과는 다른 신호입니다.

공식 홈페이지에 따르면 첨단3지구 전체는 약 7,878세대·2만 명을 수용하는 대규모 택지지구이며, SITE(A7·A8블록)는 이 지구의 마지막 민간분양 물량입니다. 앞서 분양된 첨단 제일풍경채 A5블록·제일풍경채 첨단3지구 A6블록 등과 함께 짧은 기간 안에 여러 단지가 순차 공급된 지역이기도 합니다.

84㎡ 단일면적으로 구성된 A7블록은 견본주택 흥행(사흘간 약 2만 1,000명)과 양호한 청약 경쟁률(보도 기준 7.90대 1)로 초기 반응이 뜨거웠던 것으로 보입니다. 반면 117~135㎡ 대형 평형인 A8블록은 공식 홈페이지에 "동·호수 지정 잔여세대 계약 중"이라는 안내가 게시돼 있어, 분양가상한제로 가격 부담을 낮췄음에도 대형 평형에 대한 수요는 상대적으로 더디게 소진되고 있음을 시사합니다. 브동산 모형상 84㎡ 기준 완만한 고평가 신호(약 5.0%)가 나온 점도, 신규 조성 지구 배후지 특유의 '아직 시세가 형성되지 않은' 상황과 함께 참고할 필요가 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 반도체·AI 클러스터라는 뚜렷한 미래 호재와, 광주·전남 통합이라는 상징성을 함께 갖고 있지만, 브동산 모형상으로는 기존 첨단2지구 시세 대비 완만하게 높은 수준으로 책정된 것으로 나타났습니다. 84㎡(A7블록)와 대형 평형(A8블록)의 초기 반응이 엇갈리고 있다는 점도 확인되는 만큼, 산업단지 개발과 지하철 2호선 연장 등 인프라 진척 속도를 함께 지켜보며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

청약·분양의 다른 포스팅