경기 - 호반써밋 풍무Ⅲ | 풍무역 도보 5분 '호반써밋' 브랜드타운 완성 660세대, 예상 프리미엄은 +1,100만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기도 김포시 사우동 458번지 일원, 김포풍무역세권 도시개발사업 B4블록에 호반건설이 짓는 호반써밋 풍무Ⅲ는 지하 2층~지상 29층, 8개동, 전용 59㎡·84㎡로만 구성된 총 660세대 규모의 단지다. 김포골드라인 풍무역을 도보 5분 거리에 둔 초역세권 입지로, 앞서 공급된 B5블록 호반써밋 풍무(1차)·C5블록 호반써밋 풍무Ⅱ(2차)에 이어 이 지구에 총 2,577세대 규모의 '호반써밋' 브랜드타운을 완성하는 마지막 단지다. 브동산은 세대수가 가장 많은 84㎡A 타입(178세대)을 기준으로, 아직 미입주 상태인 풍무 1·2차 대신 인근에서 실제 거래되고 있는 두 완공 대단지와 비교해 적정가를 산출했다.

예상 프리미엄 +1,100만

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 김포사우아이파크(아이파크)·고촌센트럴자이(자이)는 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 20점을 받았고, SITE(호반써밋)는 대기업 중위·대형 브랜드로 16점을 받았습니다. 84㎡ 기준가는 호갱노노에 집계된 국토교통부 실거래가 중 최근 거래를 인용했으며, SITE 분양가는 입주자모집공고에 공개된 84A 타입 공급금액 범위(7억 910만~7억 6,250만원)의 중간값입니다.

• 입지: SITE는 풍무역세권 도시개발지구 내 신축 상업시설(이마트 트레이더스·홈플러스 등)과 초역세권(풍무역 도보 5분) 입지를 갖췄지만, 배정초등학교((가칭)풍무역초등학교)가 아직 신설 예정 단계라 학군 정보가 부족합니다. 김포사우아이파크는 사우동 구도심 생활권에 자리해 학교·상업시설이 안정적으로 자리잡았고, 고촌센트럴자이는 가장 가까운 고촌역과도 약 1.6km 떨어져 있어 세 단지 중 교통 점수가 가장 낮게 평가됐습니다.
• 브랜드: 김포사우아이파크(아이파크)와 고촌센트럴자이(자이)는 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 동일하게 20점을 받았습니다. SITE(호반써밋)는 그보다 한 단계 아래인 대기업 중위·대형 브랜드로 분류했습니다.
• 상품성: 고촌센트럴자이는 2024년 입주한 1,297세대 신축 대단지로 최신 트렌드 설계와 조망을 갖춰 가장 높게 평가했습니다. SITE는 660세대로 세 단지 중 규모는 가장 작지만, 가변형 벽체·팬트리·아일랜드 주방 등 최신 특화설계를 갖췄습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 거의 적정가 수준(근소한 저평가 신호, 약 1.5%). 두 비교단지 모두 보정가격 산출에 쓴 실거래 시점이 2026년 9월로 SITE 분양 시점과 가까워 신뢰도가 높은 비교입니다. 다만 같은 브랜드타운인 풍무 1·2차는 아직 준공 전이라 직접 비교에서는 제외했습니다.
• 실제 청약 성적도 양호했습니다. 1순위 청약에서 평균 9.2대 1(타입별 3~21.5대 1)의 경쟁률을 기록해 전 타입 미달 없이 마감됐습니다(특별공급에서는 84㎡B·C·D 일부가 미달됐습니다). 브동산 모형상 적정가 신호와 실제 청약 성적이 대체로 같은 방향을 가리키고 있습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 인근 완공 대단지 시세 대비 거의 적정한 수준으로, 근소하게 저평가된 것으로 나타났다. 이 신호는 실제 양호한 청약 성적(1순위 평균 9.2대 1)과도 같은 방향을 가리키고 있어, 초역세권 입지와 낮은 계약금 부담이 수요자에게 긍정적으로 작용한 것으로 보인다.

2. 입지 분석

경기도 김포시 사우동 458번지 일원, 김포풍무역세권 도시개발사업지구 내 자리한다. 공식 홍보자료는 "학세권·공세권에 교통까지 편리한 입지"를 내세운다.

경기 지역으로 분류돼 이번 분석에는 지하철 중심 배점을 적용했다. 풍무역(김포골드라인)을 도보 5분 거리에서 이용할 수 있는 초역세권이지만, 풍무역은 현재 환승 노선이 없는 단일 노선역이고 KTX·GTX·버스터미널과도 거리가 있다. 서울 5호선 연장, GTX-D, 인천 2호선 연장이 이 일대에 예정돼 있지만 아직 착공 전 계획 단계라 이번 평가에는 반영하지 않았다.

다만 김포골드라인은 출근시간대 혼잡도가 200%를 넘나드는 수도권 대표적인 혼잡 노선으로 꾸준히 지적돼 왔다. 2026년 들어서도 최대 혼잡도가 200%대에 머물러 있고, 열차 증차를 통해 2026년 말까지 150%대로 낮추는 것이 목표로 제시된 상태다. 역이 가깝다는 장점이 실제 출퇴근길의 쾌적함으로 그대로 이어지는지는 별개의 문제로 볼 필요가 있다.

배정초등학교는 (가칭)풍무역초등학교로, 아직 신설 예정 단계라 재학생 수·학급당 인원 등 정식 학교 정보는 확인되지 않는다. 도시개발구역 안에 중학교·유치원 부지도 함께 계획돼 있어, 학교 신설이 마무리되면 학군 여건은 점차 갖춰질 전망이다.

앞서 공급된 B5블록 호반써밋 풍무(1차, 956세대, 2028년 10월 입주예정)와 C5블록 호반써밋 풍무Ⅱ(2차, 아파트 961세대+오피스텔 98실)에 이어 이번 SITE(3차, 660세대)까지 더해지면, 이 지구 안에서만 총 2,577세대 규모의 '호반써밋' 브랜드타운이 완성된다.

3. 상품 분석

호반건설이 시공하는 지하 2층~지상 29층, 8개동 규모의 단지다. 전용 59㎡A·B와 84㎡A·B·C·D 등 중소형 타입으로만 총 660세대가 구성된다.

사업 방식

호반건설 시공('호반써밋' 브랜드)

위치

경기도 김포시 사우동 458번지 일원(김포풍무역세권 도시개발사업 B4블록)

규모

지하 2층~지상 29층, 8개동, 총 660세대

주택형

59㎡A(130)·59㎡B(108)·84㎡A(178)·84㎡B(103)·84㎡C(65)·84㎡D(76)

입주 예정

2029년 5월

공급금액 및 분양가

비투기과열지구·비청약과열지역 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 민영주택으로, 분양대금은 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30% 조건으로 납부합니다. 전매제한은 당첨자 발표일로부터 3년이지만 소유권이전등기를 마치면 3년이 지난 것으로 간주되며, 별도의 실거주의무기간은 없습니다. 브동산 적정가 분석에는 세대수가 가장 많은 84A 타입 분양가 범위의 중간값(약 7.358억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

청약 결과 및 계약 조건

특별공급에서는 84㎡B·C·D 타입 일부가 미달됐지만, 1순위 일반공급에서는 전 타입이 미달 없이 마감됐습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

4. 공급이 많을까, 적을까

김포풍무역세권 도시개발지구 일대는 호반써밋 풍무 1·2·3차가 순차적으로 들어서며 단기간에 2,577세대 규모의 단일 브랜드타운이 완성되는 지역이다.

이 지구는 B5블록 호반써밋 풍무(1차, 956세대, 2028년 10월 입주예정)와 C5블록 호반써밋 풍무Ⅱ(2차, 아파트 961세대+오피스텔 98실)에 이어 SITE(3차, 660세대)까지 더해지며 총 2,577세대 규모의 브랜드타운을 형성한다. 세 단지의 입주 시기가 2028~2029년으로 비슷한 시기에 몰려 있어, 짧은 기간 안에 같은 생활권에서 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지는 구조다. 여기에 브동산이 앞서 다룬 인근 대단지 '한강 푸르지오 리버프론트'(2,432세대, 고촌)까지 포함하면 김포 서부 생활권 전체의 입주물량 부담은 상당한 수준이다.

다만 SITE 자체의 청약 성적은 양호했다. 1순위 청약에서 평균 9.2대 1의 경쟁률을 기록했고, 타입별로도 84㎡B·C·D를 포함해 전 타입이 미달 없이 마감됐다(특별공급 단계에서는 84㎡B·C·D 일부가 미달됐다). 브동산 모형상 거의 적정가 수준의 신호와 실제 양호한 청약 성적이 대체로 같은 방향을 가리키고 있어, 브랜드타운 마지막 단지라는 희소성과 초역세권 입지, 낮은 계약금 부담이 수요자에게 긍정적으로 작용한 것으로 보인다. 다만 같은 생활권에 2028~2029년 집중되는 입주 물량은 이후 전세·매매 시세에 변수가 될 수 있어 지켜볼 필요가 있다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 '호반써밋' 브랜드타운을 완성하는 마지막 단지라는 희소성과 초역세권 입지가 뚜렷하지만, 브동산 모형상으로는 인근 완공 대단지 시세 대비 거의 적정한 수준(근소한 저평가)으로 나타났고, 실제 청약 성적도 이를 뒷받침한다. 다만 배정초등학교가 아직 미개교 상태이고 같은 생활권에 대규모 입주 물량이 집중돼 있다는 점은 계약 전에 함께 살펴볼 필요가 있다.

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