광주 - 올 뉴 챔피언스시티 1차 | 옛 방직공장 부지 최고 49층 3,216세대, 예상 프리미엄은 -0.5억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

전남광주 북구 임동, 옛 전방·일신방직 공장 부지에 우미건설·신영씨앤디가 짓는 올 뉴 챔피언스시티 1차는 지하 3층~지상 최고 49층, 12개동, 총 3,216세대 규모의 매머드급 복합개발 단지다. 단지 바로 옆에는 헤르초크&드뫼롱이 설계한 '더현대 광주'가 함께 조성되며, 입주는 2030년 11월 예정이다. 브동산은 84㎡ 타입을 기준으로 같은 임동 생활권의 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

예상 프리미엄 -0.48억

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. SITE(우미건설·신영씨앤디)와 S-클래스더제니스(중흥토건+두산건설)는 브동산 브랜드 등급상 '대기업 중위'로 동일하게 평가했고, 계림아이파크SK뷰(HDC현대산업개발+SK에코플랜트)는 '아이파크'·'SK뷰' 모두 '대기업 상위'에 해당해 더 높게(20점) 평가했습니다. 84㎡ 기준가는 S-클래스더제니스는 호갱노노·국토교통부 실거래가(2026.09.27 확인), 계림아이파크SK뷰는 리치고(richgo.ai) 평형별 시세(34평형, 2026.09.28 확인)를 인용했으며, SITE 분양가는 84A 타입의 공개된 분양가 범위(7.35억~8.70억)의 중간값입니다. 전남광주는 행정상 '전남광주통합특별시'로 표기되지만, 브동산 평점 체계에서는 종전 광주광역시와 동일한 '광역시(지하철 중심)' 배점을 적용했습니다.

• 입지: SITE는 서림초등학교를 도보 7분(458m)에 이용할 수 있고 신세계·이마트 광주점도 차량 4분 거리지만, 정작 도시철도(양동시장역)까지는 1.3km·도보 19분으로 다소 거리가 있어 원래 낮게 평가했습니다. 다만 같은 부지 안에 헤르초크&드뫼롱이 설계한 '더현대 광주' 백화점과 특급호텔이 함께 들어선다는 점은 단순한 생활 인프라를 넘어 거의 랜드마크급 인프라를 끼고 있는 것으로 판단해, 입지 점수를 15점에서 30점으로 상향 조정했습니다(2026.09.28, 편집 조정). 그럼에도 역에서 150m 초역세권인 같은 임동의 S-클래스더제니스(입지 32점)가 여전히 근소하게 앞섭니다.
• 브랜드: 우미건설·신영씨앤디(SITE)와 중흥토건+두산건설(S-클래스더제니스)은 브동산 등급상 동일한 '대기업 중위'로 평가해 두 곳의 브랜드 점수 차이는 없습니다. 반면 계림아이파크SK뷰는 '아이파크'·'SK뷰' 모두 브동산 등급상 '대기업 상위'에 해당해 오히려 SITE·S-클래스더제니스보다 브랜드 점수가 높습니다(20점).
• 상품성: SITE는 3,216세대 초대형 규모에 최고 49층 랜드마크, 광주 최대 규모(약 1.2만㎡) 커뮤니티에 더해 같은 챔피언스시티 부지에 더현대 광주와 특급호텔·업무시설까지 함께 들어서는 복합개발이라는 상징성을 반영해 상품성 점수를 40점(만점)으로 상향 조정했습니다(2026.09.28, 편집 조정). 2024년 준공한 S-클래스더제니스는 '광주 첫 하이엔드'를 표방하는 신축 대단지지만 단일 주거단지라는 점에서 SITE보다는 낮게, 2022년 준공한 계림아이파크SK뷰는 1,715세대 대단지 신축이지만 마찬가지로 순수 주거단지라 SITE보다는 낮게 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 소폭 고평가 신호(약 6%). 비교단지를 입지·연식이 더 비슷한 계림아이파크SK뷰(2022년 입주, 1,715세대)로 교체해 다시 산출한 결과, S-클래스더제니스·계림아이파크SK뷰 두 곳의 보정가격 평균은 7.55억으로 SITE의 84A 분양가(중간값 8.03억)보다 다소 낮습니다.
• 실제 청약 성적은 양극화됐습니다. 일반공급 2,932가구 모집에 3,641명이 접수해 평균 1.24대 1을 기록했지만, 84A 타입은 5.47대 1로 흥행한 반면 84C·84E·103B 등 다른 타입은 2순위에서도 미달됐습니다. 브동산 모형상 소폭 고평가 신호와 '쏠림·미달 혼재'라는 실제 청약 결과가 같은 방향을 가리키고 있습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 84A 분양가가 비교단지 대비 소폭 높게 책정된 것으로 나타났습니다. 다만 '더현대 광주'라는 대형 상업시설이 같은 부지에 들어선다는 점은 현재의 시세 비교로는 온전히 반영되지 않는 미래 가치이므로, 이 격차를 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.

2. 입지 분석

전남광주 북구 임동 100-1번지 일원, 옛 전방·일신방직 공장 부지다. 광주천을 사이에 두고 구도심과 마주하며, 인접한 양동3구역·누문구역 재개발과 함께 임동 일대 전체가 새로운 도심축으로 재편되는 중이다.

이번 분석에는 서울·수도권·광역시 버전의 지하철 중심 배점을 적용했습니다. 전남광주는 2026년 현재 행정상 '전남광주통합특별시'로 표기되지만, 이는 종전 광주광역시와 전남 일부가 통합된 결과이며 도시 실체는 그대로이므로 브동산은 종전 광역시와 동일한 배점 기준을 적용했습니다. 다만 SITE 자체는 도시철도(양동시장역)까지 1.3km·도보 19분으로 다소 거리가 있어 지하철 배점은 낮게 평가됩니다. 대신 신세계백화점·이마트·NC백화점 광주점이 모두 차량 4분 거리에 몰려 있고, 선한병원(684m)·천변공원(431m)은 도보권입니다.

배정초등학교는 서림초등학교로, SITE에서 도보 7분(458m) 거리의 '가장 가까운' 학교로 확인됩니다. 다만 전체 3,216세대가 순차 입주하는 지구단위계획 특성상 구역 내 초등학교 신설도 함께 추진되고 있어, 최종 배정 학교는 입주 시점에 다시 확인이 필요합니다. 인근 중·고등학교에 대한 구체적인 정보는 확인하지 못했습니다.

가장 큰 입지 변수는 단지와 같은 부지에 조성되는 '더현대 광주'다. 건축가 그룹 헤르초크&드뫼롱이 설계했고 서울 여의도 더현대의 1.4~1.5배 규모로, 2028~2029년 개점을 목표로 상업시설이 먼저 조성된다. 이는 임동 일대의 생활 인프라를 근본적으로 바꿀 수 있는 대형 호재지만, 아직 착공·조성 단계라 브동산의 현재 시점 평점에는 제한적으로만 반영했습니다.

3. 상품 분석

우미건설·신영씨앤디가 시공하는 지하 3층~지상 최고 49층, 12개동 규모의 초대형 복합개발 단지다. 전용 84~214㎡, 총 3,216세대로 구성되며 이 중 2,534세대(약 79%)가 전용 84㎡ 타입이다.

사업 방식

우미건설·신영씨앤디 시공 · 시행 (주)챔피언스시티복합개발피에프브이

위치

전남광주 북구 임동 100-1번지 일원(옛 전방·일신방직 부지)

규모

지하 3층~지상 최고 49층, 12개동, 총 3,216세대

특화설계

3면 발코니, LDK 파노라마뷰, 조망형 창호, 교차 테라스, 약 1.2만㎡ 규모 광주 최대 통합형 커뮤니티(실내수영장·다이닝라운지 등). 같은 챔피언스시티 부지(총 4,315세대 2개 단지)에는 더현대 광주 외에도 특급호텔·업무시설이 함께 조성됩니다.

입주 예정

2030년 11월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입 구성 및 분양가

타입별 분양가는 호갱노노가 입주자모집공고를 요약한 최고가 기준이며, 실제로는 층·향에 따라 이보다 낮은 범위(예: 84A는 7.35억~8.70억)에서 책정됩니다. 브동산 적정가 분석에는 이 범위의 중간값(약 8.03억)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

타입별 평면도 이미지는 이번 포스팅에서 확보하지 못했습니다. 공식 모델하우스 홈페이지 도메인 여러 곳에 접속을 시도했으나 모두 접속 불가·타 사업지로의 리디렉션이 확인되어 실제 평면도 이미지 URL을 찾지 못했습니다. 억지로 임의 이미지를 만들어 넣는 대신, 아래에는 언론에 보도된 견본주택 실측 사진(평면도 대체)과 위 타입 구성표로 갈음합니다. 평면도가 꼭 필요하시면 청약홈(applyhome.co.kr)의 입주자모집공고문 또는 견본주택 현장에서 직접 확인하시기 바랍니다.

청약 결과

일반공급 2,932가구 모집에 총 3,641명이 접수해 평균 1.24대 1을 기록했습니다. 84F 타입의 경쟁률은 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 계약금은 분양가의 5%(1차 1,000만원), 당첨자 발표일로부터 6개월 이후 전매가 허용됩니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

임동 일대는 2021~2024년 S-클래스더제니스·임동중흥S클래스센텀파크 등 신축 공급이 이미 이어졌고, 여기에 SITE(3,216세대)까지 더해지는 지역입니다.

임동·인근 매곡동·동림동에는 힐스테이트중외공원2·3블록(각 785·681세대, 2026년 12월 입주예정)과 운암산공원진아리채그랑뷰(414세대, 2026년 10월 입주예정) 등 신축 공급이 비슷한 시기에 몰려 있습니다. 다만 이들은 SITE와 다른 생활권(매곡동·동림동)이라 직접 경쟁 관계로 보기는 어렵습니다. 반면 SITE와 같은 임동 생활권의 S-클래스더제니스(2024년 입주)는 이미 안정적으로 거래되고 있고, 인접한 동구 계림동의 계림아이파크SK뷰(2022년 입주, 1,715세대) 역시 신축 대단지로 자리 잡아 SITE 입주 시점(2030년)까지 비교할 수 있는 시세 기준을 제공합니다.

실제로 SITE는 평균 1.24대 1로 전체적으로는 미달을 면했지만, 84A(5.47대 1)에만 수요가 몰리고 84C·84E·103B 등 나머지 타입은 2순위에서도 미달됐습니다. 브동산 모형상 소폭 고평가 신호(약 6%)와 이러한 '일부 쏠림·전반 부진'이 같은 방향을 가리키고 있어, 8억원대 후반에 이르는 높은 분양가가 부담 요인으로 작용했을 가능성이 있습니다. 다만 '더현대 광주' 개점(2028~2029년 목표)이라는 대형 호재가 아직 가격에 온전히 반영되지 않았을 가능성도 함께 고려해야 합니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 더현대 광주와 함께 조성되는 초대형 복합개발이라는 상징성은 뚜렷하지만, 브동산 모형상으로는 비교단지 대비 분양가가 소폭 높게 책정된 것으로 나타났고, 84A를 제외한 타입의 청약 부진도 이를 뒷받침합니다. 다만 아직 조성 전인 더현대 광주의 미래 가치가 현재의 시세 비교에는 온전히 녹아있지 않다는 점도 감안해, 장기적 관점과 단기 고평가 신호를 함께 살펴 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

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