전북 - 삼천 하늘채 라비엘 | 삼천주공3단지 재건축 602세대, 예상 프리미엄은 +7,172만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

전북 전주시 완산구 삼천동1가 585-4번지 일원, 삼천주공3단지를 재건축하는 삼천 하늘채 라비엘은 코오롱글로벌이 시공하는 지하 2층~지상 25층, 6개동, 총 602세대(일반분양 116세대) 규모의 단지다. 전용 59㎡·74㎡A·74㎡B 중소형으로만 구성돼 84㎡ 타입은 없다. 브동산은 84㎡ 대신 2순위 기준인 59㎡ 타입을 기준으로, 같은 완산구의 전주태평아이파크·힐스테이트어울림효자 두 단지와 비교해 적정가를 산출했다.

전주는 지하철이 없는 기타지방으로, 교통환경 배점을 터미널·KTX 접근성·배정초등학교·중심상권 근접도로 대체해 산정했습니다. 59㎡ 기준가는 리치고에 게재된 최근 매매시세(2026.09.28 확인)를 인용했으며, SITE 분양가는 입주자모집공고 기준 59㎡ 공급금액 범위(3억4,905만~3억8,827만원)의 중간값입니다.

• 입지: SITE는 삼천초·상산고 등 학세권과 완산구청·전북도청 중심상업지역(약 2km) 접근성을 갖췄습니다. 두 비교단지 모두 이미 자리잡은 서부신시가지·태평동 생활권으로 SITE와 큰 입지 격차는 없다고 평가했습니다.
• 브랜드: 두 비교단지는 각각 아이파크·힐스테이트로 브동산 최상위 브랜드 리스트에 속해 만점(20)인 반면, SITE의 '하늘채'(코오롱글로벌)는 전주 지역에서 인지도가 높은 편이지만 최상위 리스트에는 포함되지 않아 중위 등급(16)으로 평가했습니다.
• 상품성: 두 비교단지 모두 1,200세대 이상 대단지인 반면 SITE는 602세대로 상대적으로 작아 상품성 총점을 소폭 낮게 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 뚜렷한 저평가 신호(약 16%). SITE는 브랜드·세대수에서 두 비교단지보다 낮게 평가됐음에도, 분양가 자체가 두 비교단지의 현재 시세보다 훨씬 낮게 책정돼 있어 연령·평점 보정을 거친 뒤에도 적정가보다 저렴한 것으로 나타났습니다. 민간택지 분양가상한제가 적용되지 않는 단지인데도 상대적으로 저렴하게 책정된 점이 눈에 띕니다.
• 청약은 이제 시작 단계입니다. 특별공급 9월 28일, 1순위 9월 29일, 2순위 9월 30일로 예정돼 있어 이 포스팅 작성 시점에는 실제 경쟁률이 나오지 않았습니다. 다만 언론은 "전주서 완판 이어온 하늘채" 등 코오롱글로벌의 지역 내 흥행 이력을 주목하고 있습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 인근 준공 단지 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 나타났습니다. 84㎡ 타입이 없는 중소형 구성이라는 한계는 있지만, 가격 메리트만 놓고 보면 이번 조사 대상 중 드물게 뚜렷한 저평가 신호가 나온 단지입니다.

2. 입지 분석

전북 전주시 완산구 삼천동1가 585-4번지 일원으로, 삼천주공3단지를 재건축하는 사업이다. 인근에 상산고·삼천초·효문중이 있어 "트리플 학세권"으로 소개된다.

전주는 지하철이 없는 기타지방으로 분류돼, 이번 분석에는 터미널·KTX 접근성 대신 배정초등학교·중심상권 근접도 중심의 배점을 적용했습니다. 배정초등학교는 삼천초등학교로 추정됩니다(언론 보도 기준, 공식 입주자모집공고로 확인한 것은 아닙니다). 전북특별자치도청을 중심으로 한 중심상업지역(CGV·롯데마트·중소벤처기업청 등)까지는 차량으로 약 10분 내외 거리이며, 완산구청·삼천도서관 등 생활 인프라도 가깝습니다.

3. 상품 분석

코오롱글로벌이 시공하는 지하 2층~지상 25층, 6개동 규모의 단지로, 전용 59㎡·74㎡A·74㎡B 3개 타입 총 602세대(일반분양 116세대)로 구성된다. 84㎡ 이상 대형 타입은 없다.

사업 방식

삼천주공3 재건축정비사업조합 시행 · 코오롱글로벌 시공('하늘채' 브랜드)

위치

전북 전주시 완산구 삼천동1가 585-4번지 일원

규모

지하 2층~지상 25층 6개동, 총 602세대(일반분양 116세대)

주택형

59㎡·74㎡A·74㎡B(중소형으로만 구성)

입주 예정

2029년 11월

공급금액 및 분양가

분양가는 입주자모집공고 기준 범위입니다(언론 보도, 2026.09 확인). 민간택지 분양가상한제 미적용 단지입니다. 브동산 적정가 분석에는 59㎡ 범위의 중간값(약 3.69억원)을 SITE 실제 분양가로 사용했습니다.

청약 일정

이 포스팅 작성 시점(2026.09.28)은 특별공급 접수일이라 실제 청약 결과는 아직 나오지 않았습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

공식 홈페이지에는 59㎡·74㎡A 등 중소형 평면이 게재돼 있으며, 이 글에는 이번 적정가 분석에 사용한 타입을 중심으로 소개한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

전주 완산구 서부신시가지·삼천동 일대는 최근 몇 년간 재건축·재개발이 순차적으로 진행돼 온 지역으로, 이미 태평아이파크·힐스테이트어울림효자 등 1,200세대급 대단지가 들어서 있습니다.

SITE는 602세대 중 116세대만 일반분양돼 절대 물량은 크지 않습니다. 기사에 따르면 전주 노후주택 비중이 70%에 달해 신축 수요 자체는 꾸준한 지역으로 꼽힙니다.

이 포스팅 작성 시점에는 아직 청약이 진행되지 않아 실제 시장 반응을 확인할 수 없습니다. 다만 브동산 모형상 인근 준공 단지 대비 뚜렷한 저평가 신호(약 16%)가 나온 데다, 코오롱글로벌이 전주 지역에서 '완판' 이력을 이어왔다는 점까지 감안하면 청약 성적은 양호할 가능성이 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 84㎡ 이상 대형 타입이 없다는 한계에도 불구하고, 브동산 모형상으로는 인근 준공 단지 시세 대비 뚜렷하게 낮게 책정된 것으로 나타났습니다. 상산고·삼천초 학세권과 중심상업지역 접근성까지 감안하면, 중소형 실거주 수요자에게는 눈여겨볼 만한 조건으로 판단됩니다.

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