경북 - 영주 효성해링턴 플레이스 영주 더리버 | 서천 리버뷰 품은 풍수명당 445세대, 예상 프리미엄은 -1,841만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경북 영주시 휴천동, 서천이 감싸안는 자리에 들어서는 효성해링턴 플레이스 영주 더리버는 진흥기업(효성그룹 계열)이 시공하는 지하 3층~지상 20층 7개동 445세대 규모의 단지다. 전용 84㎡ 이상 중대형으로만 구성돼 있고, 영주에서는 흔치 않은 '풍수 명당' 컨셉을 전면에 내세운다. 브동산은 같은 영주시 안에서 최근 2~3년 사이 입주했거나 입주를 앞둔 두 브랜드 단지의 84㎡ 가격을 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 영주시는 지하철이 없는 기타지방으로 분류해 교통환경 배점을 KTX/터미널 거리·배정초등학교 거리 및 평판·중심상권 근접도로 재구성했습니다. 84㎡ 기준가는 호갱노노에 공개된 두 비교단지의 최근 1개월 실거래 평균(영주자이 시그니처는 입주 전 분양권 전매, 영주아이파크는 입주 후 매매)이며, SITE 분양가는 공식 입주자모집공고 공급금액표를 84A·84B 두 타입(389세대) 세대수 가중평균한 값입니다.

• 입지: SITE는 서천이 감싸는 풍수 명당이라는 점이 강점이지만, 영주역·영주시청·홈플러스 등이 모인 원도심 생활권과는 강을 사이에 두고 다소 떨어져 있어 두 비교단지보다 소폭 낮게 평가했습니다. 특히 영주아이파크는 배정초등학교(영주동부초)까지 도보 3분(약 200m)으로 매우 가까워 입지 점수가 가장 높습니다.
• 브랜드: 영주자이 시그니처(자이)·영주아이파크(아이파크)는 브동산이 정의하는 최상위 브랜드 리스트에 속해 20점입니다. SITE의 '해링턴 플레이스'는 효성중공업(2026년 시공능력평가 20위·2조 4,880억원)·진흥기업이 함께 쓰는 브랜드로 대형 건설사이긴 하나, 최상위 브랜드 리스트에는 들지 않아 16점으로 평가했습니다.
• 상품성: 영주자이 시그니처는 763세대 대단지에 스카이라운지·102~117㎡ 대형 평형까지 갖춰 세 단지 중 가장 높습니다. SITE는 서천 리버뷰와 풍수 컨셉이 특징이지만 445세대로 중간 규모입니다. 서천 조망권과 전 세대 중대형 구성을 다시 짚어본 결과 상품수준·조망권 점수를 소폭 상향했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 고평가 신호(약 4%). 두 비교단지 모두 SITE보다 종합평점이 높아 평점보정에서 가격이 낮아지는 방향으로 작용했고, 연령보정은 두 비교단지 모두 SITE보다 먼저 완공돼 근소하게 가격을 높이는 방향으로 작용했지만 그 폭이 평점보정을 상쇄하지 못했습니다. 다만 마피가 계약금 수준을 넘어서는 사례는 실거래에서 드물고 SITE가 아직 선분양 단계라는 점을 감안해 이 폭을 다소 완만하게 조정했습니다 — 다만 아래에서 보듯 실제 청약 성적 자체는 이미 저조했다는 점은 별개로 짚어둡니다.
• 청약은 이미 마감됐고 성적은 저조했습니다. 2025년 11월 4일 1순위 청약에서 전 타입이 미달됐고, 11월 5일 2순위에서도 84A를 제외한 나머지 타입이 모두 미달됐습니다. 이 글은 정당계약(2025.11.24~26)과 착공을 거쳐 중도금 1회차가 집행 중인 2026년 9월 시점에 작성됐습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 완만하게 고평가된 수준입니다. 다만 그 격차가 9% 안팎으로 크지 않고, 두 비교단지 모두 SITE보다 브랜드·상품성 점수가 높다는 점을 감안하면 "비싸다"기보다는 "상품성 대비 눌러 담은 가격은 아니다" 정도로 해석하는 것이 합리적입니다.

2. 입지 분석

경상북도 영주시 휴천동 612-2번지 일원, 서천이 굽이치는 자리에 자리한다. 인근에는 2027년 준공 예정인 베어링국가산업단지와 무탄소 전원개발사업 등 대규모 개발 호재가 예정돼 있다.

교통은 중앙선·영동선·경북선이 지나는 영주역(KTX)이 핵심이지만, 공식 위치도 기준으로도 SITE에서 영주역까지는 차량으로 약 5분 거리이며 도보권으로 보기는 어렵습니다. 중앙고속도로 영주IC와 국도 5·36호선을 통한 도로 접근성은 양호합니다. 영주시가 기타지방(지하철이 없는 지역)이라는 점을 감안해 브동산은 이번 분석부터 교통환경 배점을 KTX/터미널 거리·배정초등학교 거리와 평판·중심상권 근접도로 재구성했는데, SITE는 이 세 항목 모두에서 두 비교단지보다 특별히 유리하지 않은 것으로 나타났습니다.

배정초등학교는 영주남부초등학교(병설유치원 포함)로, 공식 홈페이지는 "도보 거리의 영주남부초교 및 병설유치원"이라고 안내하고 있습니다. 다만 지도로 보면 남부초는 서천 건너편에 있어 실제 도보 시간은 다소 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 국가 학업성취도 전수조사는 2017년 이후 폐지돼 공식 순위는 없으며, 참고용 민간 지표인 리치고 기준으로는 학군 등급 3.9등급(전국 상위 66%, 경북 상위 43%) 수준으로 특별히 우수하다고 보기는 어렵습니다. 인근 중·고교로는 대영중·영주중·대영고 등이 있습니다.

생활 인프라 측면에서는 서천 건너 홈플러스·영주종합시장·영주농협 파머스마켓 등 원도심 상권을 이용할 수 있고, 국민체육센터·적십자병원 등도 인근에 있습니다. 단지 바로 앞에는 서천 산책로와 자전거도로가 있어 한정공원·시민체육공원과 이어지는 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만 이런 상권·행정 인프라 상당수가 서천 건너 원도심 쪽에 몰려 있어, SITE 자체는 자연환경 중심의 입지에 가깝습니다.

3. 상품 분석

진흥기업(효성그룹 계열)이 시공하는 '해링턴 플레이스' 브랜드가 적용된 지하 3층~지상 20층, 7개동(101~107동), 총 445세대 규모의 단지다. 전용 84㎡ 이상 중대형 평형으로만 구성돼 있고, 풍수지리 보고서를 별도로 공개할 만큼 '풍수 명당' 콘셉트를 전면에 내세운다.

사업 주체

하나자산신탁(시행수탁) · 진흥기업(시공, '해링턴 플레이스' 브랜드)

위치

경상북도 영주시 휴천동 612-2번지 일원

규모

지하 3층~지상 20층, 7개동(101~107동), 총 445세대

주택형

전용 84.99㎡A(216세대)·84.97㎡B(173세대)·99.93㎡(56세대), 3개 타입

입주 예정

2028년 9월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입별 공급 세대수 및 분양가

총 445세대(특별공급 221세대, 일반공급 224세대). 분양가는 2025.10.23 승인된 공식 입주자모집공고 공급금액표 기준이며, 동·라인·층에 따라 차등 적용됩니다. 브동산 적정가 분석에는 이 중 84A·84B 두 타입(총 389세대)을 세대수 가중평균한 값(약 4.53억원)을 사용했습니다.

청약 일정 및 결과

비수도권 비투기과열지구·비청약과열지역에 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택으로 전매제한·재당첨 제한이 적용되지 않습니다. '해링턴 플레이스' 브랜드는 2025년 한 해 청약을 진행한 8개 단지 중 5개 단지(풍무1·2·3BL, 여수, 명륜역 등)가 순위 내 마감에 실패했는데, 영주 더리버도 이 흐름에서 예외는 아니었습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

타입별 평면도

커뮤니티

저층부에는 피트니스(GX룸 포함)·필라테스룸·골프연습장·스크린골프·어린이 북카페·오픈 스터디룸·그룹 스터디룸이 들어서고, 남녀 사우나와 락커룸, 입주민 카페, 어린이집, 경로당 등 생활편의시설도 갖췄습니다. 세대당 발코니 확장, 시스템에어컨·빌트인 냉장고·식기세척기·복합형 환풍기 등이 기본 제공됩니다.

세대당 주차대수, 건폐율 등 세부 수치는 공고문에 구체적으로 명시되지 않아 이번 분석의 상품성 항목에서는 일반적인 수준으로 가정했습니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

445세대라는 물량 자체는 크지 않지만, 영주라는 소도시 시장 안에서 보면 최근 2~3년 사이 연달아 나온 브랜드 아파트 공급 중 하나입니다.

영주시는 인구 규모에 비해 최근 신축 아파트 공급이 연이어 이뤄진 지역입니다. 2026년 11월 입주를 앞둔 영주자이 시그니처(763세대)와 2025년 11월 입주한 영주아이파크(428세대)에 이어 SITE(445세대)까지 더하면, 2년 남짓한 기간 안에 세 브랜드 단지에서만 1,636세대가 시장에 풀리는 셈입니다. 여기에 영주역 인근 뉴딜사업구간 정비까지 겹쳐 있어, 소도시 시장이 소화하기에는 짧은 기간에 공급이 몰린 편입니다.

실제 시장 반응도 이를 뒷받침합니다. SITE는 1순위 청약에서 전 타입이 미달됐고, 2순위에서도 84A를 제외한 나머지 타입이 모두 미달됐습니다. '해링턴 플레이스' 브랜드 자체도 2025년 청약을 진행한 8개 단지 중 5개 단지가 순위 내 마감에 실패하며 시공사인 효성중공업·진흥기업의 공사비 회수 우려로까지 이어진 상황입니다. 브동산 모형상 고평가 신호(약 4%)와 실제 청약 성적 저조가 같은 방향을 가리키고 있어, 이번에는 두 신호가 서로를 뒷받침하는 셈입니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 서천을 낀 자연환경과 풍수 명당이라는 스토리는 분명하지만, 브동산 모형상으로도 약 4% 고평가 신호가 나왔고 실제 청약 성적도 이를 뒷받침하는 만큼 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 이미 정당계약이 끝난 단지인 만큼, 분양권 매수를 고려한다면 청약 당시보다 나아졌는지, 인근 두 브랜드 단지의 입주가 본격화되는 시점에 시세가 어떻게 형성되는지를 함께 지켜보는 것이 합리적입니다.

청약·분양의 다른 포스팅