경남 - 진주 판문지구 레이크써밋 웰가 | 진양호를 품은 690세대, 예상 프리미엄은 +1.1억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경남 진주시 판문동, 진양호를 남쪽으로 낀 판문지구에 들어서는 690세대, 흥한주택종합건설의 '웰가' 브랜드입니다. 이제 막 특별공급(9/28)을 앞둔 단지로, 견본주택 개관 3일 만에 2만여 명이 몰릴 만큼 지역 내 관심은 뜨겁습니다. 브동산은 같은 84㎡ 타입 기준으로 인근 두 단지(모두 Paul이 직접 지정)의 시세를 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤습니다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 비교단지 2곳은 Paul이 직접 지정했습니다. 84㎡ 기준가는 진주평거엘크루는 리치고 시세, 진주더퀸즈웰가는 최근 실거래 평균(85A 타입)을 사용했습니다.

• 입지: 진주에는 지하철이 없고 진주역(KTX)도 세 단지 모두에서 7km 안팎으로 멀어, 교통 항목에서는 세 단지 모두 낮은 점수를 받습니다. 다만 진주더퀸즈웰가는 배정초(수정초, 도보 5분)가 가장 가깝고 대단지 자체 상업시설(퀸즈센터)을 갖춰 세 단지 중 입지 점수가 가장 높게 나왔습니다.
• 브랜드: 세 단지 모두 대기업 상위 브랜드가 아닌 중견 건설사 시공입니다(흥한주택종합건설·대우조선해양건설). 흥미롭게도 SITE와 진주더퀸즈웰가는 시공사가 같아(흥한주택종합건설), 사실상 같은 회사가 15년의 시차를 두고 지은 두 단지를 비교하는 셈입니다.
• 상품성: SITE는 세대당 1.88대라는 진주에서 보기 드문 주차공간과 27층 스카이라운지의 진양호 조망, 대형 팬트리·와이드 드레스룸 특화 평면을 갖춰 세 단지 중 가장 높게 나왔습니다. 1,308세대 대단지인 진주더퀸즈웰가가 세대수 항목에서, 2016년 준공된 진주평거엘크루가 상대적으로 가장 낮은 상품성 점수를 받았습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 저평가 신호. 84㎡ 기준 적정가는 약 6.40억원으로, 실제 분양가 평균(약 5.3억원)보다 21% 높게 나옵니다. 다만 두 비교단지의 보정가격이 7.93억원과 4.88억원으로 60% 가까이 벌어져 있어(진주평거엘크루의 낮은 상품성 점수가 높은 리치고 시세와 만나 크게 보정된 결과), 이 저평가 폭은 방향성 참고용으로만 보는 것이 안전합니다.
• 청약은 아직 시작 전입니다. 특별공급(9/28)을 시작으로 1순위·2순위 청약이 진행되며, 당첨자 발표는 10월 8일입니다.

정리하면, 브동산 모형은 이 단지에 뚜렷한 저평가 신호를 주지만 그 폭은 비교단지 선정에 따라 크게 흔들릴 수 있는 수준입니다. 진양호 조망과 넉넉한 주차라는 상품성 우위와, 진주 전역이 공통으로 안고 있는 철도·지하철 접근성의 한계가 함께 존재하는 단지라는 점을 감안해 청약 여부를 판단하는 것을 권합니다.

2. 입지 분석

판문지구는 진양호 동쪽 물가를 낀 도시개발구역으로, 공식 홈페이지가 내세우는 "판문·평거 더블생활권"이라는 표현대로 기존 평거동 생활권과 인접해 있지만, 도보로 바로 이어지는 거리는 아닙니다.

교통은 철도·지하철보다 도로 중심입니다. 진주에는 지하철이 없고, KTX·SRT가 서는 진주역까지도 약 7.2km(차량 약 25분)로 도보권이 아닙니다. 대신 통영대전고속도로 서진주IC가 가까워 사천·산청·함양 방면 이동이 용이하고, 국도3호선·남강로·진주순환로를 통해 진주 도심 접근이 가능합니다.

배정초등학교는 평거초등학교(경남 진주시 진양호로51번길 16, 판문동 290)로, 단지에서 약 436m·도보 7분 거리입니다. 1926년 개교한 100년 역사의 학교로 재학생은 200명대의 아담한 규모입니다. 인근에는 경해여자중·고등학교, 선명여자고등학교가 있습니다. 다만 국가 수준 학업성취도 전수조사는 2017년 폐지돼 공식 지표로 확인하기는 어렵습니다 — 민간 참고 지표로 평거동 학군에서 진학 사례가 많은 진주제일중학교의 경우 리치고 학군등급 2.1등급(전국 상위 29.2%), 특목고·자사고 합산 진학률 3.2%로 나타납니다. 이는 공식 배정 정보가 아닌 인근 학군 참고 자료임을 밝힙니다.

생활 인프라는 평거동 생활권을 함께 이용하는 구조입니다. 평거동에는 학원·교습소가 206곳 등록돼 있어 진주시 31개 읍·면·동 중 두 번째로 많고, 탑마트 서진주점·이마트·갤러리아백화점 등 대형 상업시설도 이용할 수 있습니다. 다만 이들 시설 다수가 도보권 밖에 있어 자가용이나 대중교통 환승이 필요합니다. 진양호근린공원(약 118만㎡, 2025년 방문객 38만 명 이상)이 단지 인접에 있어 자연환경 자체는 우수한 편이며, 진양호 르네상스 사업으로 향후 문화·레저 인프라가 추가될 예정입니다.

3. 상품 분석

흥한주택종합건설의 '레이크써밋 웰가' 브랜드가 적용된 지하 3층~지상 최고 27층, 6개동 규모의 아파트입니다. 전용 78~182㎡ 중소형·중대형 혼합 구성입니다.

사업 주체

주식회사 익상(시행) · 하나자산신탁(관리형토지신탁) · 흥한주택종합건설(주)(시공)

위치

경남 진주시 판문동 241-1번지 일원

규모

지하 3층~지상 27층, 6개동, 총 690세대

타입

전용 78·84A·84B·119·182(펜트하우스) 총 5개 타입

주차

세대당 약 1.88대(지하 3층 주차장)

입주 예정

2029년 9월

타입별 세대수 및 분양가

분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택이며, 진주시는 조정대상지역·투기과열지구로 지정되지 않은 비규제지역입니다. 발코니 확장비·추가 선택품목 비용은 별도입니다. 정확한 확정 가격과 계약조건은 입주자모집공고문을 기준으로 확인하시기 바랍니다.

청약 일정

비규제지역이라 재당첨 제한이 적용되지 않는 것으로 안내되고 있습니다. 정확한 일정과 자격 요건은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 반드시 재확인하시기 바랍니다.

단지 배치도 및 동·호수표

특화설계 및 커뮤니티

타입별 평면도

공식 홈페이지에는 78·84A·84B·119·182(펜트하우스) 총 5개 세부 평면이 있습니다. 8개 이하라 전 타입을 모두 소개합니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

진주시는 경남혁신도시 정착, 인근 사천 우주항공청 개청, 남부내륙고속철도 건설 등 호재로 최근 아파트값 상승세가 나타나는 지역입니다. 다만 이런 수요 상승의 중심은 충무공동·가좌동·진주역 인근이며, 판문·평거권은 그 흐름의 직접적인 진앙은 아닙니다.

같은 기간 진주시에는 이현동 포레나힐스테이트 진주(1,032세대, 2029년 8월, 21년 만의 이현동 재건축), 가좌동 아너스웰가 진주(840세대, 2028년 5월), 평거동 힐스테이트평거센트럴(261세대, 2030년 2월)이 순차 입주할 예정입니다. SITE까지 더하면 2028~2030년 사이에만 2,823세대의 신축 물량이 진주시 곳곳에서 동시에 쏟아지는 셈입니다. 다만 포레나힐스테이트 진주가 1순위 평균 21.2대 1의 높은 경쟁률을 기록한 것을 보면, 신축 자체에 대한 수요는 진주시 안에서도 꾸준한 편입니다.

판문지구 자체도 이번 690세대(1단지)에 이어 인접한 2단지가 후속 개발 대상으로 남아 있어, 같은 생활권 안에서 추가 공급이 나올 가능성이 있습니다. 반면 진주 미분양은 2025년 12월 기준 준공 후 미분양 아파트가 2가구에 그칠 만큼 안정적인 수준이라, 공급 증가가 곧바로 미분양으로 이어질 상황은 아직 아닙니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 넉넉한 주차와 진양호 조망이라는 뚜렷한 상품성 강점이 있지만, 진주라는 지역 자체가 안고 있는 철도 교통의 한계는 마케팅으로 극복되지 않는 부분입니다. 브동산 모형상으로는 뚜렷한 저평가 신호가 나왔지만 비교단지 간 편차가 큰 만큼 폭 자체보다는 방향성 참고용으로 보는 것을 권합니다. 특별공급은 9월 28일부터 시작되니, 청약 자격과 가점을 미리 점검해두는 것이 좋겠습니다.

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