서울 - 드파인 아르티아 | 노량진뉴타운2구역 초고층 404세대, 예상 프리미엄은 -1.59억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 동작구 노량진동 312-75번지 일원, 노량진2구역을 재개발하는 드파인 아르티아는 SK에코플랜트가 한강 이남에서 처음 단독 시공하는 프리미엄 브랜드 아파트다. 지하 4층~지상 45층 2개 동, 전용 59~109㎡ 총 404세대(일반분양 171세대, 이 중 84㎡는 98세대)로 지어지며 입주는 2029년 11월 예정이다. 7호선 장승배기역이 바로 앞이고 1·9호선 노량진역도 도보권이다. 브동산은 전용 84㎡ 타입을 기준으로, 앞서 다룬 아크로 리버스카이와 같은 흑석뉴타운 준공 단지 두 곳(흑석자이·아크로리버하임)과 비교해 적정가를 산출했다.

SITE 84㎡ 분양가는 무순위 청약 공고의 84㎡ 분양가 범위(25억3,000만~27억1,800만원)의 중간값 26.24억원을 사용했다. 일부 보도에서는 84B 최고 분양가를 27억6,000만원으로 소개하고 있어 실제 평균은 이보다 높거나 낮을 수 있다. 비교단지 84㎡ 기준가는 앞선 아크로 리버스카이 포스팅에서 언론 보도에 인용된 신고가·실거래가(2026.09.28 확인)를 그대로 사용했으며 정확한 층·향까지 확인한 것은 아니다.

• 입지: 7호선 장승배기역이 단지 바로 앞이고 노량진역까지 걸어서 갈 수 있다는 보도를 반영해 교통에 후한 점수(16/20)를 줬다. 다만 환승역 여부·GTX·터미널은 해당이 없어 가산하지 않았고, 노량진2구역은 아직 정비사업 초기 단계라 흑석뉴타운 대비 상권 성숙도는 낮게 평가했다.
• 브랜드: SK에코플랜트 '드파인'은 한강 이남 첫 단독 시공이라는 상징성은 있으나 흑석 두 단지의 자이·아크로에 비하면 시장 검증 이력이 짧아 중위·대형(16)으로 평가했다.
• 상품성: 404세대·2개 동 초고층(45층) 구성이라 세대수 배점은 낮지만, 보도에서 내세우는 한강·남산 조망을 반영해 조망 배점은 후하게 봤다.
• 브동산 적정가 기준으로는 완만한 고평가 신호(약 6%). 같은 노량진뉴타운의 아크로 리버스카이보다 84㎡ 최고 분양가가 약 3,580만원 낮다는 보도가 있지만, 흑석뉴타운 준공 단지 시세와 비교하면 여전히 다소 높게 책정된 것으로 나타났다.
• 청약 성적은 뜨거웠으나 잔여 물량도 나왔다. 6월 1순위에서 87가구 모집에 1,437명이 몰려 평균 16.5대 1을 기록했다. 다만 8월 12일에는 84㎡ A 1가구, 84㎡ B 9가구, 109㎡ A 5가구 등 15가구가 무순위 청약으로 나왔다.

종합하면 브동산 모형상으로는 흑석뉴타운 준공 단지 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 나타났다. 초역세권과 한강·남산 조망이라는 입지 희소성이 가격 부담을 어느 정도 상쇄하지만, 84㎡ 기준 26억원대 분양가는 현금 부담이 큰 구간이다.

2. 입지 분석

서울특별시 동작구 노량진동 312-75번지 일원 노량진2구역 재개발 단지다. 보도에 따르면 7호선 장승배기역이 바로 앞에 있고, 1·9호선이 지나는 노량진역도 걸어서 이용할 수 있다.

서울은 수도권 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했다. "바로 앞"이라는 표현은 정확한 도보 거리가 아니므로 300m 구간 최고 배점(16점)을 부여하되 환승·광역교통 가산은 하지 않았다. 도보권 학교로는 노량진초·영화초를 비롯해 영등포중·숭의여중·숭의여고·영등포고가 소개되지만, 정확한 배정 초등학교는 서울시 학구도안내서비스(GIS)에서 확인해야 한다(확인 안 됨). 노량진 학원가와 가깝다는 점은 교육 인프라 측면의 강점으로 봤다.

3. 상품 분석

SK에코플랜트가 시공하는 지하 4층~지상 45층, 2개 동 규모의 초고층 재개발 아파트로, 전용 59~109㎡ 총 404세대 중 171세대가 일반분양된다.

시공

SK에코플랜트('드파인' 브랜드, 한강 이남 첫 단독 시공)

위치

서울특별시 동작구 노량진동 312-75번지 일원(노량진2구역)

규모

지하 4층~지상 45층 2개 동(101동·102동), 총 404세대(일반분양 171세대)

주택형

59㎡ 161세대(일반 38) · 74㎡ 41세대(일반 23) · 84㎡ 161세대(일반 98) · 109㎡ 41세대(일반 12)

84㎡ 일반분양

84A 5세대 · 84B 56세대 · 84C 37세대(공식 홈페이지 세대수 표 기준)

특화

천정고 2.5m(우물천정 2.61m), 45층 스카이라운지, 최인아 책방 북클럽

입주 예정

2029년 11월

공급금액

분양가는 언론 보도(2026.06~08) 기준이며 대부분 최고가 사례다. 일반분양 평균 분양가는 3.3㎡당 7,072만원으로 보도됐다.

공식 홈페이지에는 총 12개 세부 주택형(59A·59B·74A1·74A2·84A1·84A2·84B1·84B2·84C1·84C2·109A1·109A2)이 있다. 이 글에서는 크기 그룹별로 일반분양 세대수가 가장 많은 상위 2개씩, 총 8개 평면을 소개한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

노량진뉴타운은 여러 구역이 순차적으로 재개발을 진행 중인 서울 도심 재개발의 대표 사업지로, 404세대(일반분양 171세대)는 뉴타운 내에서도 소규모 단지에 속한다. 84㎡ 일반분양은 98세대로 전체 일반분양의 약 57%를 차지한다.

1순위 청약에서 87가구 모집에 1,437명이 신청해 평균 16.5대 1을 기록했다. 앞서 분양한 8구역 아크로 리버스카이(1순위 평균 19.8대 1)와 비교하면 다소 낮지만 서울 재개발 단지로서 충분히 높은 경쟁률이다. 한편 8월 12일 무순위 청약으로 15가구가 다시 나왔다는 점은 20억원대 후반 분양가가 계약 단계에서 부담이 됐을 가능성을 시사한다(추가 잔여 여부는 확인 안 됨). 9월에도 2차 무순위 7세대가 공급된다는 보도가 있었으나 세부 일정과 결과는 확인하지 못했다.

노량진뉴타운은 8구역 외에도 여러 구역이 순차적으로 공급을 이어가고 있어 중장기적으로 공급이 꾸준한 지역이다. 보도에 따르면 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 아크로 리버스카이(7,733만원)보다 661만원 낮고 84㎡ 최고가도 약 3,580만원 저렴하지만, 59㎡ 최고 분양가는 뉴타운 내 소형 최고가를 새로 썼다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 초역세권 입지와 초고층 조망, 준수한 청약 성적을 갖췄지만 브동산 모형상으로는 흑석뉴타운 준공 단지 시세 대비 다소 높게 책정됐다. 단기 시세차익보다는 실거주·장기 보유 관점에서 접근하고, 자금 조달 계획을 먼저 점검하는 것을 권한다.

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