인천 - 인천계양 A17블록 신혼희망타운 | 3기 신도시 전용 55㎡ 단일면적 309세대, 예상 프리미엄은 -520만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

인천 계양구 박촌동 일원, 3기 신도시 인천계양 테크노밸리 A17블록에서 LH가 신혼희망타운(공공분양) 309세대를 본청약으로 공급한다. A17블록은 총 463세대 중 공공분양 309세대(지상 13~15층 8개 동, 전용 55㎡ 단일면적)와 장기임대(행복주택) 154세대로 나뉘며, 입주는 2029년 11월 예정이다. 이번 물량은 2022년 사전청약 당첨자 133세대와 본청약 신규 신청자 176세대로 구성된다. 브동산은 84㎡·59㎡ 대신 이 단지의 유일한 면적인 전용 55㎡(평균 분양가 약 5억 400만원)를 기준으로, 가장 가까운 크기인 같은 계양구 59㎡ 타입 두 곳(인천계양코아루센트럴파크·힐스테이트자이 계양)과 비교해 적정가를 산출했다.

SITE는 전용 55㎡ 단일면적이라 84㎡·59㎡ 기준을 그대로 쓸 수 없어, 가장 가까운 59㎡ 타입 총액을 비교 기준으로 사용했다. 비교단지가 약 4㎡ 크다는 점에서 이 비교는 SITE에 다소 불리하게 작용할 수 있다. SITE 분양가는 보도된 평균 약 5억 400만원이며 공고문 기준 55A·55B 5층 이상 기본형은 5.08억원 수준이다(발코니 확장비용 별도). 코아루 기준가는 2026년 9월 4일 4.57억원, 9월 29일 4.80억원 두 건의 평균이고, 힐스테이트자이 계양은 26평(전용 59.86㎡) 최근 10건(5.90억~6.50억)의 평균이다. 두 값 모두 정확한 층·향까지 확인한 것이 아니다.

• 입지: 공고문은 박촌역·임학역이 지구에서 직선거리 2km 이내라고만 밝혀 1km 이내 배점은 부여하지 않았다(교통 0/20). 5분 이내 접근 가능한 선형공원 '계양벼리'와 단지 북측 문화공원, 유치원·초등학교·중학교·고등학교 용지를 주거편의·교육환경에 반영했다. 다만 학교는 2029년 9월 개교 예정이라 아직 이용할 수 없고, 지구 남측에 서운산단·계양산단(예정)이 있다는 점은 리스크로 봤다.
• 브랜드: LH 공공분양으로 시공사·브랜드는 입주 전에 정해질 예정이라 중소·미확인 수준(8/20)으로 보수적으로 평가했다. 코아루(금강종합건설)는 중견(12), 힐스테이트자이 계양은 현대·GS 컨소시엄으로 최상위(20)를 부여했다.
• 상품성: 8개 동·309세대에 전 세대 발코니 확장형으로 시공되는 55㎡ 단일면적 신혼희망타운이다. 세대당 주차는 1.20대(558대)로 넉넉하지 않고 세대수 규모는 작은 편이다.
• 브동산 적정가와 실제 분양가의 차이는 크지 않다. 적정가 4.99억원 대비 분양가 평균 5.04억원이라 예상 프리미엄은 -520만(약 1% 고평가) 수준이다. 다만 SITE는 아직 선분양 단계라 준공된 비교단지 시세를 그대로 준용하면 신규 수요를 과소평가할 수 있어, 이 점을 감안해 정성 항목(상품수준·주거편의)을 보정했다.
• 시세차익에는 구조적 제한이 있다. 분양가가 총자산가액(3억 6,200만원)을 넘어 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출(수익공유형 모기지) 가입이 의무이며, 주택 매도·상환 시 시세차익의 최소 10%~최대 50%를 기금과 정산해야 한다. 전매제한은 3년이다.

종합하면 이 단지는 브동산 모형상 인근 준공 단지 시세와 거의 맞닿은 분양가이다. 다만 SITE는 아직 선분양 단계라 준공된 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있어, 기축 시세를 그대로 준용하는 것보다 이 점을 감안해 볼 필요가 있다. 단기 차익은 기대하기 어렵고 수익공유형 모기지 정산까지 감안하면 더욱 그렇지만, 계양벼리와 신설 학교 용지를 곁에 둔 신혼부부 실거주 선택지로는 무리 없는 가격이다.

2. 입지 분석

인천광역시 계양구 박촌동 일원, 인천계양 테크노밸리 공공주택지구 A17블록이다. 공고문에 따르면 지구 북측으로 인천국제공항고속도로, 남측으로 경명대로, 서측으로 수도권제1순환고속도로, 동측으로 벌말로가 인접하고, 지구에서 직선거리 2km 이내에 인천 1호선 박촌역과 임학역이 있다.

인천은 수도권·광역시 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했다. 박촌역·임학역 모두 직선거리 2km 이내로만 안내돼 있어 1km 이내 배점은 주지 않았고, 이 단지의 교통은 향후 지구 내 대중교통 확충에 달려 있다. 5분 이내 접근 가능한 선형공원 '계양벼리'가 예정돼 있고, 단지 북측에 문화공원, 서측에 연결녹지가 계획돼 있으며 유치원·초등학교·중학교·고등학교 용지가 단지 북측에 계획돼 있다. 초등학교 통학구역은 '초3'로 배치 예정이고 초3과 유2는 2029년 9월 개교 예정이라, 신설·미개교 상태로 정식 분석 대신 개교 예정 시점만 언급한다. 지구 남측의 서운산단·계양산단(예정)과 동측 공동주택용지(A18·A19BL), 서측 A16BL 등 주변 공사가 이어진다는 점도 공고문에 명시돼 있다.

3. 상품 분석

LH가 공급하는 신혼희망타운(공공분양)으로 463세대 중 전용 55㎡ 309세대이며, 최고 13~15층 8개 동이다. 금회 공급은 55A 137세대·55B 98세대·55C 74세대로 구성된다.

공급

한국토지주택공사(LH), 신혼희망타운 공공분양(분양가상한제 적용주택)

위치

인천광역시 계양구 박촌동 일원(인천계양 테크노밸리 공공주택지구 A17블록)

규모

463세대 중 공공분양 309세대(사전청약 당첨자 133 · 본청약 176), 지상 13~15층 8개 동, 주차 558대(세대당 1.20대)

주택형

55A 137세대(사전 59 · 본청약 78) · 55B 98세대(사전 42 · 본청약 56) · 55C 74세대(사전 32 · 본청약 42)

입주 예정

2029년 11월(공고문 기준)

청약 일정

사전청약 당첨자 선호순위 선택 10월 19~20일, 본청약 신규 신청자 접수 10월 26~27일, 당첨자 발표 11월 5일, 계약 2027년 2월

전매·거주

전매제한 3년, 실거주 의무 없음, 재당첨제한 10년

공급금액

분양가는 LH 입주자모집공고문(2026.09.30)과 언론 보도 기준이며 층별·타입별 세부 가격은 공고문에서 확인해야 한다. 발코니 확장비용과 취득세 등은 포함되지 않았고, 주택도시기금 융자(5,500만원)는 신혼희망타운 모기지 가입 대상이라 받을 수 없다.

LH 팸플릿에는 55A·55B·55C 3개 주택형이 있다. 이 글에서는 전 타입 평면을 소개한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

인천계양 테크노밸리는 여러 블록이 순차적으로 공급되는 3기 신도시로, A17블록은 공공분양 309세대와 행복주택 154세대로 나뉜다. 이번 본청약 신규 신청자 물량은 55A 78세대·55B 56세대·55C 42세대 등 176세대다.

공급 309세대 중 133세대는 2022년 사전청약 당첨자 몫이고, 사전청약자의 신청 접수 결과에 따라 미달 물량은 본청약 물량으로 전환되어 신규 물량이 변동될 수 있다고 공고돼 있다. 당시 사전청약 경쟁률은 약 6대 1로 보도됐다. 접수는 사전청약 당첨자(10월 19~20일)에 이어 신규 신청자(10월 26~27일) 순으로 진행된다.

신혼희망타운은 혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족 중 소득·총자산 기준을 충족하는 수도권 거주 무주택세대구성원만 신청할 수 있어 일반 청약과 경쟁 구조가 다르다. 입주(2029년 11월)까지 3년 넘게 남아 있고 전매제한 3년이 걸려 있어 단기 차익 목적의 접근은 제한적이다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 모형상 분양가가 인근 준공 단지 시세와 거의 같은 수준이고, 준공 전 선분양 단계라는 점이 가격 부담을 어느 정도 상쇄한다. 다만 수익공유형 모기지와 3년 전매제한 때문에 시세차익보다는 신혼부부 실거주용 선택지로 접근하는 것이 맞고, 입주까지의 기간과 개교 전 학교 문제를 먼저 점검할 것을 권한다.

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