인천 - 힐스테이트 구월아트파크 | 예술회관역 직통연결 주상복합, 예상 프리미엄은 -1.0억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

이 단지는 이미 지난 5월 청약을 마쳤습니다. 결과는 특별·일반공급을 합쳐 278세대(56%) 미달. 브동산은 같은 84㎡ 타입 기준으로 인근 준공 단지의 시세를 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해, 시장의 판단이 근거 있었는지 되짚어봤습니다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 한화포레나인천구월의 84㎡ 기준가는 국토부 실거래 데이터 접근 제한으로 최근 거래 범위(약 4.8억~6.5억)의 중간값을 추정치로 사용했습니다.

• 입지: SITE는 인천1호선 예술회관역과 지하로 직통연결돼 세 단지 중 교통환경 점수가 가장 높습니다. 힐스테이트인천시청역은 인천1·2호선 환승역인 인천시청역과 약 500m 거리, 한화포레나인천구월은 인천2호선 석천사거리역과 약 400m 거리로 둘 다 준수하지만 SITE에는 못 미칩니다.
• 브랜드: SITE와 힐스테이트인천시청역은 둘 다 힐스테이트(각각 현대엔지니어링·현대건설 시공)로 동일 등급이고, 한화포레나인천구월은 한화 '포레나' 브랜드로 대기업 중위권입니다.
• 상품성: SITE는 최고 39층 커튼월룩 주상복합으로 조망은 우수하지만, 언론 보도에 따르면 상가와 섞인 주상복합 특유의 높은 관리비·제한된 커뮤니티 시설이 약점으로 지적됩니다. 다만 커튼월룩 외관·고층 조망권을 다시 짚어보면 상품수준 자체는 비교단지 대비 낮지 않아, 이 부분 점수를 소폭 상향했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 뚜렷한 고평가 신호. 84㎡ 기준 적정가는 약 7.24억원으로, 실제 분양가 평균(약 8.25억원)보다 낮게 나옵니다. 종합평점 자체는 SITE가 가장 높지만, 두 비교단지 모두 이미 준공돼 시세가 형성된 단지인 반면 SITE는 2030년 10월에야 입주하는 데다 분양가 자체가 처음부터 높게 책정된 영향이 큽니다. 다만 마피가 계약금 수준을 넘어서는 사례는 실거래에서 드물다는 점을 감안하면, 이 폭이 그대로 실현될 가능성은 낮게 보는 것이 합리적입니다.
• 청약은 이미 끝났고, 결과는 미달. 특별공급(5/18) 217세대 중 45세대(20.7%)만 접수, 일반공급(5/19~20)까지 합쳐 278세대(56%)가 미달됐습니다. 현재는 선착순 동호지정 계약이 진행 중입니다.

브동산 모형과 실제 시장 반응이 같은 방향을 가리키는 드문 사례입니다. 종합평점은 SITE가 가장 높게 나왔지만, 그 프리미엄을 감안해도 실제 책정된 분양가가 한 단계 더 높았다는 뜻입니다. 인근 부동산 중개인이 "가구 수도 적고 관리비 부담이 큰 주상복합의 한계"를 지적한 것과, 모형상 약 18% 고평가로 나온 결과가 대체로 맞아떨어집니다.

2. 입지 분석

옛 롯데백화점 인천점 부지에 들어서는 단지로, 인천1호선 예술회관역과 지하로 직통연결됩니다. 인천시청역까지는 한 정거장으로, 그곳에서 인천2호선 환승과 함께 2030년 개통 예정인 GTX-B(예정)를 이용하면 여의도까지 약 18분, 서울역까지 약 24분이 목표치로 제시돼 있습니다.

배정초등학교는 인천성리초등학교(공립)로, SITE에서 도보 약 11분 거리입니다. 학급당 학생수 22명·교사당 14명으로 다소 여유가 없는 편입니다. 참고용 민간 지표인 리치고 기준으로는 학군 등급 2.1등급(전국 상위 28.6%, 인천 상위 35.7%)으로 준수한 수준입니다. 배정 예정 중학교는 인천성리중(2.5등급, 외고 2%)과 구월중(2.2등급, 외고 2%·자사고 1%·과학고 1%)으로, 두 곳 모두 특목고·자사고 진학률이 아주 높지는 않지만 구월중이 상대적으로 우수합니다. 다만 이 등급·진학률은 공식 지표가 아닌 민간 참고 지표라는 점은 유의해야 합니다.

생활 인프라 측면에서는 인천문화예술회관·중앙공원이 도로 하나만 건너면 닿는 거리이고, 인천광역시청·인천시교육청 등 관공서와 가천대 길병원, 구월아시아드 선수촌근린공원까지 도보권입니다. 신규 택지지구가 아니라 구월동 도심 한복판이라 인프라 자체는 이미 완성돼 있는 입지입니다.

3. 상품 분석

현대엔지니어링의 '힐스테이트' 브랜드가 적용된 지하 6층~지상 최고 39층, 4개동 규모의 주상복합입니다. 저층부에는 상업시설이, 고층부에는 496세대의 주거동이 올라갑니다.

사업 주체

하나자산신탁·예술회관역복합개발프로젝트(시행) · 현대엔지니어링(시공)

위치

인천 남동구 구월동 1455번지

규모

지하 6층~지상 최고 39층, 4개동(101~104동), 총 496세대(특별공급 217·일반분양 279)

타입

전용 84A·84B·101㎡ 3개 타입

입주 예정

2030년 10월

타입별 세대수 및 분양가

분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택입니다. 전매제한 1년. 타입·동호수별 정확한 확정 가격은 입주자모집공고문을 기준으로 확인하시기 바랍니다.

청약 결과

101㎡ 타입이 가장 부진해 특별공급 14세대 중 1건, 일반공급 123세대 중 52건 접수에 그쳤습니다. 84A·84B는 상대적으로 선방했지만(각각 219세대 모집에 198건, 109세대 모집에 95건) 전체 물량을 채우지는 못했습니다.

단지 배치도

타입별 평면도

공식 홈페이지에는 84A·84B·101㎡ 총 3개 세부 평면이 있습니다. 8개 이하라 전 타입을 모두 소개합니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

구월동 도심 한복판에 들어서는 496세대는 그 자체로는 적지 않은 물량이지만, 청약 결과를 보면 "공급이 많아서" 미달된 것은 아니라는 점이 오히려 눈에 띕니다.

인천 구월동 일대에 순수 신규 아파트 공급 자체가 많았던 것은 아닙니다. 오히려 이 지역은 이미 힐스테이트인천시청역(2024년)·한화포레나인천구월(2023년) 등이 최근 몇 년 새 입주를 마쳐 신축 수요가 어느 정도 소화된 상태였고, 그 다음 순서로 나온 SITE가 더 높은 분양가를 요구하면서 시장이 선을 그은 모양새에 가깝습니다.

즉 "공급 과잉"이 아니라 "가격 저항"에 가까운 미달입니다. 주상복합 특유의 관리비 부담, 84㎡보다 높은 가격대인 101㎡의 소화 부진까지 겹치면서, 물량보다는 가격 그 자체가 청약 성적을 갈랐다는 해석이 설득력 있습니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 예술회관역 직통연결이라는 뚜렷한 교통 강점에도 불구하고, 분양가 자체가 그 강점을 상쇄하고도 남을 만큼 높게 책정됐다는 것이 브동산 모형과 실제 청약 결과가 함께 가리키는 결론입니다. 현재 선착순 동호지정 계약이 진행 중인 만큼, 관심 있는 타입·동호수는 할인이나 조건 변화가 있는지 직접 확인해보는 것을 권합니다.

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