인천 - 인천계양 A6블록 | 3기 신도시 LH 공공분양 663세대, 예상 프리미엄은 -4,210만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

인천 계양구 박촌동 3기 신도시 인천계양 테크노밸리 안의 A6블록에서 LH가 공공분양 663세대를 공급한다. 공고문 기준 최고 7~15층 12개 동이며 전용 59㎡ 529세대, 69㎡ 5세대, 74㎡ 69세대, 77㎡ 18세대, 84㎡ 42세대로 구성되고 입주는 2029년 6월 예정이다. 이번 본청약 물량은 사전청약 당첨자 412세대를 제외한 나머지로, 특별공급 211세대와 일반공급은 38세대에 그친다. 브동산은 국민평형인 84㎡(평균 분양가 약 7억 1,000만원)를 기준으로 같은 계양구의 인천계양코아루센트럴파크·힐스테이트자이 계양과 비교해 적정가를 산출했다.

SITE 84㎡ 분양가는 LH 공고 평균 약 7억 1,000만원이다(공고문 기준 84A 5층 이상 기본형 7.17억, 84B 5층 이상 기본형 7.04억, 발코니 확장비용 별도). 코아루 기준가는 리치고에 표시된 35평(전용 84.95㎡) 최근 10건의 평균이며(5.0억~6.5억), 힐스테이트자이 계양은 34평 최근 실거래 5건(7.50억~8.60억) 중 가장 최근인 9월 2일 8.60억을 사용했다. 두 단지 모두 정확한 층·향까지 확인한 것이 아니며, 코아루·힐스테이트자이의 지하철역 거리도 확인하지 못해 700m 구간으로 보수적으로 배점했다.

• 입지: 박촌역까지 약 975m(도보 15분)로 소개돼 1km 구간(4/20)으로 배점했다. 주변 상업·문화·의료 시설과 초·중학교는 계획 단계이고 (가칭)계양1초는 2029년 3월, 계양3초는 2029년 9월 개교 예정이라 현재 가장 가까운 기존 학교인 소양초까지는 도보 약 23분이 걸린다. 반면 5분 이내 접근 가능한 선형공원 '계양벼리'는 주거편의에 반영했다.
• 브랜드: LH 공공분양으로 시공사·브랜드는 입주 전에 정해질 예정이라 중소·미확인 수준(8/20)으로 보수적으로 평가했다. 코아루(금강종합건설)는 중견 수준(12), 힐스테이트자이 계양은 현대·GS 컨소시엄으로 최상위(20)를 부여했다.
• 상품성: 최고 15층·12개 동에 열린 통경축 설계, 어린이집·작은도서관·키즈스테이션 등 커뮤니티를 갖췄지만 세대당 주차는 1.20대로 넉넉하지 않다. 84㎡는 42세대 소수 물량이다.
• 브동산 적정가 기준으로는 고평가 신호(약 6%). 적정가 6.68억원 대비 분양가 평균 7.10억원이라 예상 프리미엄은 -4,210만이다. 힐스테이트자이 계양 84㎡가 8억원대 중반에 거래되는 점을 감안하면 격차가 크지 않지만, 입지가 아직 조성 중인 SITE에는 점수가 낮게 반영됐다.
• 다만 SITE는 선분양 단계이고 공공분양이다. 준공 전 신축이라 준공된 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있어, 기축 시세를 그대로 준용하는 것보다 이 점을 감안해 볼 필요가 있다. 이 때문에 정성 항목(상품수준·조망권·주거편의)을 보정했다. 공급 물량의 약 80%가 59㎡(529세대, 평균 5억 3,000만원)여서 84㎡ 결과는 단지 전체 수요를 대표하지 않는다.

종합하면 브동산 모형상 84㎡ 분양가는 인근 준공 단지 시세보다 다소 높게 나타났다. 다만 SITE는 아직 선분양 단계라 준공된 비교단지보다 신규 수요가 더 붙는 경향이 있고, 3기 신도시 개발 호재는 모형에 반영되지 않았다. 단기 차익은 기대하기 어렵지만 전매제한 3년·실거주 의무 없음 조건에서 계양벼리와 신설 학교 계획을 보고 실거주로 접근하기에는 무리 없는 선택이다.

2. 입지 분석

인천광역시 계양구 박촌동, 3기 신도시 인천계양 테크노밸리 공공주택지구 안에 위치한 A6블록이다. 공고문에 따르면 지구 서측에 인천도시철도 1호선 박촌역이 있고, 북측으로 인천국제공항고속도로, 남측으로 경명대로, 서측에 수도권제1순환고속도로가 인접한다.

인천은 수도권·광역시 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했다. 박촌역까지 약 975m(도보 15분)로 소개되지만 1호선 외에 환승·GTX·터미널 가산은 해당이 없어 교통 배점은 낮다. 5분 이내에 선형공원 '계양벼리'가 있고 단지 인근에 유치원·초등학교·중학교 부지가 계획돼 있으나 아직 개교 전이다. 현재 가장 가까운 기존 학교는 인천소양초로 도보 약 23분이 걸린다. 신설 초등학교는 미개교 상태라 정식 분석 대신 개교 예정 시점만 언급한다.

3. 상품 분석

LH가 공급하는 공공분양으로 전용 59·69·74·77·84㎡ 5개 면적, 13개 타입, 최고 7~15층 12개 동 총 663세대다.

공급

한국토지주택공사(LH), 공공분양(분양가상한제 적용주택)

위치

인천광역시 계양구 박촌동 일원(인천계양 테크노밸리 공공주택지구 A6블록)

규모

최고 7~15층 12개 동, 총 663세대(사전청약 412 · 이주자 2 · 특별공급 211 · 일반공급 38), 주차 800대(세대당 1.20대)

주택형

59A 384 · 59B 52 · 59C 15 · 59D 10 · 59E 52 · 59G 6 · 59H 10 · P69 5 · 74 69 · P77A 16 · P77C 2 · 84A 26 · 84B 16세대

입주 예정

2029년 6월(공고문 기준)

청약 일정

사전청약 당첨자 우선 9월 17~18일, 일반공급 9월 30일~10월 2일, 당첨자 발표 10월 21일, 계약 12월 15~18일

전매·거주

전매제한 3년, 실거주 의무 없음

공급금액

분양가는 LH 입주자모집공고문(2026.08.31, 2026.09.14 정정)과 언론 보도 기준이며 층별·타입별 세부 가격은 공고문에서 확인해야 한다. 발코니 확장비용과 취득세 등은 포함되지 않았다.

LH 팸플릿에는 총 13개 세부 주택형(59A·59B·59C·59D·59E·59G·59H·P69·74·P77A·P77C·84A·84B)이 있다. 이 글에서는 크기 그룹별로 세대수가 가장 많은 상위 타입 위주로 59A·59B·74·P77A·84A·84B, 총 6개 평면을 소개한다(69㎡·77㎡는 각 5세대·16세대 소수 물량).

4. 공급이 많을까, 적을까

3기 신도시 인천계양은 여러 블록이 순차적으로 공급되는 지구로, 이번 A6블록은 59㎡ 소형 위주(529세대)의 공공분양이다. 공고문 기준 사전청약 당첨자 412세대를 제외한 본청약 물량은 특별공급 211세대와 일반공급 38세대다.

이번 공급은 59㎡가 전체의 약 80%(529세대)를 차지하는 소형 중심 구성이다. 84㎡는 42세대(84A 26, 84B 16)에 불과해 이 타입의 경쟁은 사전청약 당첨자 우선 접수 이후 남는 물량에 따라 크게 달라질 수 있다. 특별공급 211세대와 일반공급 38세대가 이번 접수 대상이며 일반공급은 사전청약 접수 결과에 따라 변동될 수 있다고 공고돼 있다. 청약 결과는 이 글을 쓰는 시점(9월 30일 접수 시작)에는 나오지 않았다.

3기 신도시라는 특성상 입지 인프라가 채워지는 데 시간이 걸리고, 주변 신규 물량도 계속 이어질 가능성이 있어 입주 시점(2029년)의 수급 상황까지 함께 봐야 한다. 전매제한 3년이 걸려 있어 단기 차익 목적의 접근은 제한적이다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 모형상 84㎡ 분양가가 인근 준공 단지 시세보다 다소 높게 나타났지만, 준공 전 선분양 단계라는 점과 3기 신도시 개발 호재는 모형에 충분히 반영되지 않았다. 84㎡보다는 물량이 많은 59㎡ 중심으로 자금 계획을 세우고, 개교 전 학교 문제와 입주까지의 기간을 실수요 관점에서 점검할 것을 권한다.

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