경기 - 더샵 분당센트로 | 오리역 리모델링 647세대, 임의공급 5차까지 이어진 20억 국평, 예상 프리미엄은 +6.3억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 성남시 분당구 구미동(미금로 66) 무지개마을4단지를 포스코이앤씨가 리모델링한 단지로, 지하 3층~지상 26층 7개 동 총 647세대 가운데 84세대가 일반분양 물량이다. 2026년 1월 1순위에서 평균 51.3대 1(최고 105.5대 1)로 마감했지만, 전용 84㎡가 20억원대로 책정된 고분양가 탓에 계약 포기가 이어져 이후 무순위와 임의공급이 5차까지 반복됐다. 입주는 2027년 4월 예정이다. 브동산은 가장 최근 임의공급(5차, 2026.9.2~8 접수) 84N 공급가 20.72억원을 기준으로 적정가를 산출했다. 비교단지는 같은 정자동의 정자동 파크뷰(2004년 입주, 84㎡ 2026년 실거래 평균)와 같은 시공사의 리모델링 단지 더샵분당티에르원(분양가 평균)이다.

파크뷰 기준가는 전용 84.99㎡ 2026년 1월~6월 실거래 8건(18.1억~26.5억)의 평균 24.55억원이며, 4월 20일 10층 18.1억원 거래는 이상치일 수 있으나 제외하지 않았다. 티에르원 기준가는 하이스트 포스팅과 동일하게 84㎡ 분양가 평균 25.5억원(84A 25.3억~최고 26.8억 보도)을 사용했다. SITE 기준가는 5차 임의공급 84N 20.72억원이며 같은 84N의 1차 공급가는 20.52억~21.80억원, 3차는 20.59억~21.40억원, 4차는 21.15억원이었다. 파크뷰의 연식 보정은 상한(1.2배)에 걸려 있어 적정가를 끌어올리는 효과가 있다.

• 입지: 정자동 두 비교단지(정자역 도보권)보다 SITE의 교통 점수를 낮게 평가했다. SITE는 수인분당선 오리역까지 도보 12~15분 안팎이고, 공식 교통 안내도 기준 오리역에서 정자 2정거장, 판교 3정거장, 강남 7정거장이다. 구미초 등 분당 학군과 구미동 생활권, 인근 오리역세권 제4테크노밸리 계획이 장점이지만 계획 단계라 가점은 제한했다.
• 브랜드: SITE와 티에르원 모두 포스코이앤씨의 더샵 브랜드로 최상위 20점을 부여했다. 파크뷰는 SK·포스코 컨소시엄 주상복합으로 16점이다.
• 상품성: SITE는 647세대 규모에 7개 동·26층으로 완전 신축보다 평면 제약이 있는 리모델링이고, 일반분양은 78㎡ 42세대와 84㎡ 32세대 중심이다. 파크뷰는 대단지 주상복합의 상품성, 티에르원은 같은 리모델링이면서 입지가 더 좋은 점을 반영했다.
• 브동산 적정가가 실제 공급가를 크게 웃돈다. 적정가 27.05억원 대비 공급가 20.72억원이라 예상 프리미엄은 +6.3억(약 31% 저평가)이다. 다만 파크뷰의 연식 보정이 상한(1.2배)에 걸려 결과가 크게 부풀었을 가능성이 높아, 이 수치는 그대로 받아들이기보다 방향성으로만 보는 것이 맞다.
• 시장은 이 가격에 선뜻 응하지 않았다. 1차에서 평균 51.3대 1로 마감됐지만 일반·특별공급을 합친 84세대 중 절반 넘게 계약을 포기했고, 이후 2월 무순위(50가구에 531명, 10.6대 1)와 임의공급 3·4·5차로 이어졌다. 모형상 저평가여도 20억원대 절대 가격이 실수요 장벽이라는 점이 확인된다.

종합하면 브동산 모형은 이 단지를 인근 분당 신축급 시세 대비 저평가로 계산하지만, 실제 시장에서는 계약 포기와 5차에 걸친 잔여세대 공급이 이어졌다. 모형의 저평가 신호와 시장의 외면이 엇갈리는 구간이어서, 오리역 도보 12~15분이라는 입지 한계와 20억원대 절대가격을 감당할 수 있는지가 핵심 변수다.

2. 입지 분석

경기도 성남시 분당구 구미동 미금로 66 일원, 무지개마을4단지를 리모델링한 단지다. 단지 옆으로 탄천이 흐르고 수인분당선 오리역이 서쪽에 자리해 오리역 생활권으로 분류된다.

공식 교통 안내도에는 오리역에서 정자 2정거장, 판교 3정거장, 강남 7정거장으로 표기돼 있고, GTX-A 동탄 방면 4정거장도 함께 안내돼 있으나 GTX 노선은 계획 단계라 모형에는 반영하지 않았다. 다만 도보 12~15분이라는 역 접근성은 정자역 도보 500m 수준인 하이스트·티에르원보다 한 단계 아래로 평가했다. 리치고는 구미초(상위 7%), 문정중(상위 1%), 계원예술고(상위 1%)를 학군 정보로 표시하는데, 이는 민간 참고 지표이며 정확한 배정 여부는 학구도에서 확인해야 한다. 공식 홈페이지는 오리역세권 제4테크노밸리(10만개 일자리, 220조원 경제 효과 예상)를 홍보하지만 계획 단계의 수치다.

3. 상품 분석

무지개마을4단지 리모델링주택조합이 시행하고 포스코이앤씨가 시공하는 더샵 브랜드 단지로, 총 647세대 중 일반분양은 84세대다. 일반분양은 60A 3세대·60C 2세대·64A 1세대·71DA 1세대·73B1 1세대·73B2 2세대·78AN 42세대·84N 32세대로 구성된다.

사업 주체

무지개마을4단지 리모델링주택조합(시행) · 포스코이앤씨(시공)

위치

경기도 성남시 분당구 구미동 미금로 66 일원

규모

지하 3층~지상 26층, 7개 동, 총 647세대(일반분양 84세대)

주택형

60A 3 · 60C 2 · 64A 1 · 71DA 1 · 73B1 1 · 73B2 2 · 78AN 42 · 84N 32 (일반분양 세대수)

입주 예정

2027년 4월

청약 이력

1차 특별공급 2026.1.12·1순위 1.13(평균 51.3대 1), 무순위 2월, 임의공급 3차 7.7~13, 4차 8.5~11, 5차 9.2~8(당첨자 발표 9.11)

전매·거주

전매제한 3년, 실거주 의무 없음(임의공급은 청약통장·무주택 요건 없이 만 19세 이상 추첨)

공급금액

분양가는 청약홈 공고와 언론·공개 정보 기준이며 층·동별로 다르다. 계약금은 10%(임의공급 3차 기준 1,000만원 정액 선납 후 잔액), 중도금은 60% 이자후불, 잔금 30% 조건이 소개된 바 있으나 차수별로 확정 조건을 입주자모집공고에서 확인해야 한다. 취득세 등은 포함되지 않았고, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 현행 규제상 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있어 자금 계획이 필요하다.

공식 홈페이지에는 60A·60C·64A·71DA·73B1·73B2·78AN·84N 8개 일반분양 평면이 있다. 이 글에서는 세대수가 가장 많은 78AN(42세대)과 84N(32세대), 소수 타입 중 60A(3세대)를 소개한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

분당은 노후 단지 비중이 높은 반면 신축 공급이 드물어, 센트로는 티에르원·하이스트와 함께 2027년 입주 신축급 3개 단지 중 하나다. 일반분양 84세대 중 임의공급 5차 잔여는 4세대로 줄었다.

2026~2028년 분당·수지권에서 입주하는 신규 단지는 사실상 센트로(2027.4), 티에르원(2027.10), 하이스트(2027.12) 정도뿐이다. 센트로는 이 중 가장 먼저 입주하지만 가장 낮은 가격대에서 출발했는데, 보도에 따르면 84㎡ 기준 센트로 분양가(약 21.8억 최고)와 8개월 뒤 하이스트(최고 29.8억)의 격차가 약 8억원까지 벌어졌다.

1차 1순위 평균 경쟁률은 51.3대 1(40가구 모집, 2,052건)이었으나 고분양가 논란으로 전체 84세대의 절반 넘게 계약이 포기됐다. 이후 무순위는 50가구에 531명이 몰려 10.6대 1을 기록했고, 임의공급이 3차(7세대), 4차(5세대), 5차(4세대) 순으로 줄어들었다. 10월 1일 기준 추가 임의공급 공고는 확인하지 못했다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 분당 신축 중 가장 낮은 가격표를 달고 있지만, 시장은 이미 한 번 그 가격에 제동을 걸었다. 모형상 격차가 크더라도 입주 후 실거래가 어디에서 형성되는지를 먼저 확인하고, 자금 조달 계획을 세운 뒤에 접근하길 권한다.

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