경기 - 더샵 분당하이스트 | 정자역 리모델링 대장주, 예상 프리미엄은 +9천만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

공식 분양 정보만으로는 "비싸다/싸다"를 판단하기 어렵습니다. 브동산은 같은 84㎡ 타입 기준으로 인근 단지의 시세·분양가를 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출합니다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 84㎡ 기준가는 더샵분당티에르원은 84㎡ 분양가 평균, 파크뷰는 84㎡ 최근 실거래 평균(2025년 하반기 기준)입니다.

• 입지: SITE(정자역 도보 약 500m)와 더샵분당티에르원(정자역 도보 약 5분)은 둘 다 신분당선·수인분당선 환승역인 정자역 초역세권이라 교통환경 점수가 사실상 동일합니다. 파크뷰는 정자역까지 도보 약 12분으로 상대적으로 멀어 뚜렷하게 낮습니다.
• 브랜드: SITE와 더샵분당티에르원 모두 포스코이앤씨의 '더샵' 브랜드로 동일 등급이며, 파크뷰는 특정 브랜드 라인 없이 SK·포스코 컨소시엄이 시공한 고급 주상복합입니다.
• 상품성: SITE는 1,149세대로 세 단지 중 가장 크지만, 리모델링(수직증축+수평증축+1개동 신축) 특성상 완전 신축 대비 상품 완성도에서는 소폭 낮게 평가했습니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 약한 저평가 신호. 84㎡ 기준 적정가는 약 27.4억원으로, 실제 분양가 추정 평균(약 26.5억원)보다 소폭 높게 나옵니다. 파크뷰(2004년 준공, 23년 이상 연식차)의 연령보정 배율이 모형상 상한(1.2배)에 걸린 영향은 여전하지만, 2026.09.25 상한 축소 이후로는 격차가 3% 수준까지 줄어들어 "확실한 저가 매수" 신호로 보기는 어렵습니다.
• 청약 일정은 9월 22~23일. 특별공급 9월 21일, 일반공급 1순위 9월 22일·2순위 9월 23일 접수, 당첨자 발표는 10월 2일입니다. 이 글 작성 시점에는 아직 청약 결과가 나오지 않았습니다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지의 분양가가 무리하게 높은 수준은 아닙니다. 다만 84㎡ 기준 25억원대라는 절대 금액 자체가 25억 초과 고가주택 대출 제한(2억원 캡)에 걸리는 구간이라, 모형상 저평가 여부와 별개로 초기 자금 부담은 상당히 큽니다.

2. 입지 분석

신분당선과 수인분당선이 함께 지나는 정자역까지 도보 약 500m로, 분당 안에서도 교통 접근성이 가장 좋은 축에 속합니다. 판교·강남 방면으로 환승 없이 이동할 수 있고, 인근에는 네이버·SK하이닉스·두산 등 대기업 오피스와 판교테크노밸리 배후 수요가 자리 잡고 있습니다.

배정초등학교는 성남신기초등학교로, 지도상 SITE 바로 인근입니다. 학급당 학생수 21명, 교사당 학생수 13명으로 과밀 학급 우려는 낮은 편입니다. 국가 학업성취도 전수조사는 2017년 이후 폐지돼 공식 학교별 순위는 공개되지 않는데, 참고용 민간 지표인 리치고 기준으로는 학군 등급 1.5등급(전국 상위 14.6%, 경기 상위 11.7%)으로 준수한 수준입니다. 배정 예정 중학교는 정자중(2.4등급, 자사고 1%·외고 2% 진학)과 백현중(1.2등급, 자사고 4%·외고 7% 진학)으로, 두 곳 모두 특목·자사고 진학률 자체는 아주 높지 않지만 백현중 쪽이 상대적으로 우수합니다. 다만 이 등급·진학률은 공식 지표가 아닌 민간 참고 지표라는 점은 유의해야 합니다.

생활 인프라 측면에서는 정자동 카페거리, 정자동 학원가, 백화점·대형마트 등이 이미 도보권에 형성돼 있어, 신규 택지지구처럼 인프라가 채워지기를 기다려야 하는 곳이 아니라 이미 성숙한 생활권 위에 새 아파트만 들어서는 구조입니다.

3. 상품 분석

포스코이앤씨의 '더샵' 브랜드가 적용된 총 1,149세대 리모델링 단지입니다. 기존 느티마을4단지(1,006세대)를 필로티 수직증축·세대별 수평증축·1개 동 신축까지 복합적인 증축 기술로 리모델링해, 늘어난 143세대를 일반분양합니다.

사업 주체

느티마을4단지 리모델링주택조합(시행) · ㈜포스코이앤씨(시공)

위치

경기 성남시 분당구 정자동 90

규모

지하 2층~지상 26층, 17개동, 총 1,149세대(일반분양 143세대)

대지·건축면적

대지 46,612.10㎡ · 건축 15,947.23㎡ (건폐율 34.21% · 용적률 271.32%)

공법

필로티 1개층 수직증축 + 가구별 수평증축 + 1개동 신축 복합 리모델링

입주 예정

2027년 12월

타입별 일반분양 세대수

공식 단지 배치도·동호수 배치도 기준으로 세대수를 재확인한 값입니다. 초기 보도자료에는 66㎡·74㎡ 세대수가 이와 다르게(66㎡ 17세대·74㎡ 52세대) 전해진 경우가 있었는데, 공식 자료의 표기가 더 정확한 것으로 판단해 이 값을 기준으로 삼았습니다.

분양가

공급금액 전체 구간은 21억 6,300만~29억 8,100만원입니다. 84㎡ 기준으로는 대체로 25억원대이며, 신축동에 배정된 일부 특화형 세대는 최고 29.8억원대까지 형성돼 25억 초과 고가주택 대출 제한(주택담보대출 2억원 캡)이 적용됩니다. 정확한 타입별 확정 가격은 입주자모집공고문을 기준으로 확인하시기 바랍니다.

타입별 평면도

공식 홈페이지에는 66/74/84㎡ 합쳐 24개 세부 평면이 있습니다. 이 글에서는 크기별(66/74/84㎡)로 세대수가 가장 많은 2개씩, 총 6개 평면을 소개합니다.

나머지 세부 평면(66B1, 74A1·A1-1·A4-1·B1-1·B2, 84A1·A1-1·A1-4·A1-6·A1-7·A1-8·A3·A5·A6·A6-1·A6-3·C1)은 세대수가 상대적으로 적어 이 글에서는 생략했습니다. 필요하시면 요청 시 추가할 수 있습니다.

동호수 배치

4. 공급이 많을까, 적을까

이 단지만 보면 143세대라는 작은 물량이지만, 분당구 전체로 시야를 넓히면 오히려 "공급이 거의 없는" 쪽에 가깝습니다.

2026~2028년 분당·수지권 신규 입주물량은 2027년 10월 입주 예정인 더샵분당티에르원(873세대)과, 2027년 4월 입주 예정인 더샵분당센트로(무지개마을4단지 리모델링, 647세대) 정도가 사실상 전부입니다. 여기에 SITE(더샵 분당하이스트, 2027년 12월)가 더해지지만, SITE 역시 신규 택지의 순수 신축이 아니라 기존 1,006세대를 리모델링해 143세대만 늘린 물량이라는 점은 감안해야 합니다.

즉 분당 정자동 일대는 최소 8~9년 이상 신규 브랜드 아파트 공급이 사실상 끊겼던 지역이고, 앞으로 2~3년도 공급이 크게 늘어나기 어려운 구조입니다. 이런 공급 절벽은 희소성 측면에서 이 단지에 유리하게 작용할 수 있는 요인입니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 "정자역 초역세권 + 오랜만의 신축"이라는 희소성 프리미엄이 뚜렷한 반면, 절대 분양가 자체가 높아 실거주든 투자든 초기 자금 여력이 관건인 청약입니다. 브동산 모형상 저평가 신호가 나왔다고 해서 그대로 "저가 매수 기회"로 받아들이기보다는, 실제 청약 경쟁률과 계약률 흐름을 먼저 지켜본 뒤 판단하는 것을 권합니다.

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