경기 - 아크메르 동탄 | 동탄1신도시 49층 1,808세대, 브동산 적정가는 19.7억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 화성시 동탄구 반송동 95·99번지, 동탄 센트럴파크와 반석산 근린공원 사이에 포스코이앤씨가 시공하는 최고 49층 주상복합이다. 95블록 812세대(M1-1-2)와 99블록 996세대(M1-2-2) 총 1,808세대이며 입주자모집공고 예정일은 10월 15일(지자체 안내 기준, 변동 가능)이다. 아직 분양가와 청약 일정이 확정되지 않아 브동산은 적정가만 먼저 산출했다. 전용 84㎡ 기준 적정가는 19.70억원이고, 비교단지는 동탄역롯데캐슬(2021년 입주)과 동탄역 시범 더샵센트럴시티(2015년 입주)다. 공고가 나오면 이 글을 업데이트해 예상 프리미엄을 추가한다.

SITE 입주 시기는 2031년으로 보도됐고 월은 확인 안 됨이라 6월로 가정했다. 입주 월이 바뀌면 연식 보정이 소폭 달라진다. 롯데캐슬 기준가는 2026년 6월 4일 33층 22.25억원 실거래이며 같은 5월 20.8억원 거래는 매도인이 계약을 취소한 것으로 알려져 제외했다. 더샵센트럴시티 기준가는 리치고 34평 시세(최근 실거래 13.9억~17.8억원 범위)이며 실거래가가 아니다.

• 입지: 공식 입지환경도상 동탄역(GTX-A·KTX)은 SITE와 떨어져 있어 도보권으로 보기 어려워 SITE의 교통을 비교단지보다 낮게 봤다. 동탄인덕원선 반송역(가칭)과의 직결은 추진 중이고 인·허가 과정에서 변경될 수 있으며, 개통 전이라 가점은 보수적으로 줬다. 동탄 센트럴파크·반석산 근린공원, 학원가, 삼성전자 화성캠퍼스(도보 약 10분 안내)를 주거편의·교육환경에 반영했다.
• 브랜드: 포스코이앤씨의 신규 하이엔드 라인 '아크메르'는 더샵 정규 브랜드가 아니지만 대기업 시공으로 최상위(20점)로 봤다.
• 상품성: 1,808세대 대단지, 전 가구 천장고 2.5m, 세대당 주차 약 1.5대, 가구별 지하창고, 센트럴파크 조망이 강점이다. 주상복합이라 건폐율 항목은 낮게 평가했다.
• 브동산 적정가는 19.70억원이다. 비교단지는 모두 동탄역 도보권이라 SITE보다 입지 점수가 높지만 연식과 상품성 가산을 반영한 결과다. 실제 분양가는 입주자모집공고(예정 10월 15일)가 나온 뒤 비교해 업데이트한다.
• 입주는 2031년으로 5년 가까이 남아 있다. 가격 확정 전이라 장기 자금 계획이 필요하다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 아크메르 동탄 84㎡ 적정가는 19.70억원이다. 분양가가 공고되면 이 글에 실제 가격과 예상 프리미엄을 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

경기도 화성시 동탄구 반송동 95·99번지(동탄1신도시 M1-1-2·M1-2-2블록)에 들어선다. 공식 홈페이지는 동탄 센트럴파크와 반석산 근린공원을 모두 마주하는 '더블 파노라마 뷰(일부 세대)'와 경부고속도로 지하화를 내세운다.

교통은 동탄~인덕원선 반송역(가칭, 공사 중)과 95블록 지하 직결을 추진 중이고, 동탄역에서 GTX-A(서울역 30분대 안내)와 KTX를 이용할 수 있다. 공식 홈페이지는 이 직결이 인허가 과정에서 변경·취소될 수 있고 교통 계획은 관계기관 일정에 따라 달라진다고 밝혔다. 입지환경 지도에는 동탄 센트럴파크 상권, 학원가, 삼성전자 NanoCity·기흥캠퍼스, 동탄테크노밸리가 표시돼 있다. 배정 초등학교와 학군 지표는 확인 안 됨이며 입주자모집공고 이후 학구도를 확인해 보완한다.

3. 상품 분석

KB부동산신탁이 시행하고 포스코이앤씨가 시공하는 지하 7층~지상 최고 49층, 7개 동, 1,808세대 주상복합이다. 전 가구 천장고 2.5m와 가구별 지하창고, 세대당 약 1.5대의 주차를 계획했다.

사업 주체

KB부동산신탁(시행) · 포스코이앤씨(시공)

위치

경기도 화성시 동탄구 반송동 95번지(M1-1-2블록)·99번지(M1-2-2블록)

95블록(M1-1-2)

812세대, 3개 동, 주택형 84C·F / 116A·B / 128A / 129B / PH184B / PF188A, 건폐율 53.19%, 용적률 796.58%

99블록(M1-2-2)

996세대, 4개 동, 주택형 84A·B·C·D·E / 99A / 148E / 158D / 162C, 건폐율 53.87%, 용적률 793.5%

입주 예정

2031년(월 확인 안 됨)

청약 일정

입주자모집공고 예정일 2026년 10월 15일(지자체 안내 기준, 변동 가능)

청약 자격

공식 홈페이지 안내: 1순위는 모집공고일 현재 화성시 또는 수도권 거주 세대주, 청약통장 24개월·예치금, 실거주 의무 미적용, 입주 전 전매가능·전매제한 3년 표기

공급금액

분양가와 타입별 세대수는 입주자모집공고에서 확정된다. 시장에서 거론되는 예상 분양가는 공식 자료가 아니라 이 글에서는 싣지 않는다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지에서는 현재 조감도·평면도·동호수 배치도가 확인되지 않았고 브랜드 이미지 컷과 지도, 청약자격 팝업만 게시돼 있다. 공개되면 이 글에 평면도(타입별 세대수 표기)와 배치도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

분양 물량과 일반분양 세대수는 모집공고에서 확정된다. 현재 공개된 숫자는 전체 1,808세대와 블록별 세대수(95블록 812세대, 99블록 996세대)까지다.

동탄1신도시 안에서 이 규모의 신축 주상복합은 드물고, 인근 동탄역 일대 비교단지 중 롯데캐슬(940세대)은 2026년 6월 84㎡ 22.25억원까지 거래됐다. 공급 영향은 일반분양 세대수와 입주 시기(2031년)가 확정되는 대로 보완한다.

청약 자격과 가점제·추첨제 비율, 전매제한 기간은 공식 홈페이지 팝업과 입주자모집공고가 다를 수 있어 공고 확인 전에는 확정 정보로 보지 않는다.

5. 결론

아크메르 동탄은 입주자모집공고를 앞둔 대형 주상복합이다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 19.70억원이며, 공고에서 분양가가 확정되면 실제 가격과의 차이(예상 프리미엄)를 업데이트하겠다.

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