서울 - 방배 포레스트자이 | 방배13구역 GS건설 2,228세대, 브동산 적정가는 36.3억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 서초구 방배동 방배13구역(효령로14다길 일대)을 재건축해 GS건설이 짓는 '방배 포레스트자이'다. 지하 6층~지상 22층 32개 동 2,228세대로 방배동에서 디에이치 방배 다음으로 큰 단지다. 일반분양은 약 167세대로 예상되나 자료마다 차이가 크고 분양 일정, 입주자모집공고, 분양가는 확인되지 않아 브동산은 적정가만 먼저 산출했다. 전용 84㎡ 기준 적정가는 36.3억원이며 비교단지는 같은 방배동의 디에이치 방배(2026년 9월 입주)와 방배그랑자이(2021년 7월 입주)다. 착공은 2026년 11월, 공사 완료는 2030년 11월로 예정돼 입주 시기를 2030년 12월로 가정했다.

SITE 입주 시기는 확인 안 됨이며 착공 2026년 11월~공사 완료 2030년 11월(49개월, 전기감리자 모집공고 보도)을 근거로 2030년 12월로 가정했다. 비교단지 기준가는 방배 르엘 글과 같은 디에이치 방배 2026년 7월 17층 39.3억원(2026년 3월 22층 약 34억원 거래도 보도), 방배그랑자이 2026년 4월 31.4억원(33평형)이다. 지하철역까지의 정확한 거리는 확인 안 됨이라 사당역 환승 가점 1점만 반영했다.

• 입지: 사당역(2·4호선)과 방배역(2호선) 인근으로 소개되지만 정확한 거리는 확인 안 됨이라 지하철 8점, 사당역 환승 가점 1점으로 봤다. 우면산·방배근린공원이 가깝고 배정 초등학교는 확인 안 됨이라 주거편의 9점, 교육 9점으로 제한했다.
• 브랜드: GS건설 '자이'는 대기업 상위(20점), 현대건설 디에이치와 방배그랑자이(GS건설)도 각 20점으로 봤다.
• 상품성: 2,228세대 대단지(전용 59㎡ 859세대, 84㎡ 950세대로 두 타입이 약 82%)가 장점이다. 주차·조망 정보는 확인 안 됨이라 낮게 봤고 지하 6층~지상 22층 32개 동 구성은 건폐율에 유리하게 봤다.
• 브동산 적정가는 36.3억원이다. 비교단지 2곳의 최근 84㎡ 거래(39.3억·31.4억원)에 연식·평점 보정을 한 값이다. 실제 분양가는 입주자모집공고가 나온 뒤 비교해 업데이트한다.
• 일반분양 물량이 불확실하다. 약 167세대 예상 보도와 800세대대 보도가 함께 있어 공고에서 확정되기 전에는 청약 기회 규모를 가늠하기 어렵다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 방배 포레스트자이 84㎡ 적정가는 36.3억원이다. 분양가가 공고되면 실제 가격과 예상 프리미엄을 이 글에 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

서울 서초구 방배동 효령로14다길 일대 방배13구역이다. 사당역(2·4호선)과 방배역(2호선) 인근으로 소개되고 우면산과 방배근린공원이 가깝다.

방배13구역은 2017년 GS건설을 시공사로 선정했고 오염토 문제와 조합장 사임 등으로 착공이 늦어졌다는 보도가 있다. 현재는 철거를 마치고 착공을 준비 중이며 2026년 11월 착공, 2030년 11월 공사 완료가 전기감리자 모집공고에 기재된 것으로 보도된다. 방배동 재건축 벨트에서 디에이치 방배(2026년 9월 입주) 다음 규모이며 방배 학원가와 서초 학군을 이용할 수 있으나 SITE의 배정 초등학교는 확인 안 됨이다.

3. 상품 분석

GS건설이 짓는 지하 6층~지상 22층 32개 동 2,228세대 대단지다(보도마다 2,215~2,228세대). 조합원분양 1,624세대, 임대 379세대, 일반분양 약 167세대가 예상된다.

시공

GS건설(자이)

위치

서울특별시 서초구 방배동 효령로14다길 일대(방배13구역)

규모

지하 6층~지상 22층 32개 동 · 2,228세대(조합원분양 1,624세대, 임대 379세대, 일반분양 약 167세대 예상)

타입 구성

전용 59㎡ 859세대(약 39%) · 84㎡ 950세대(약 43%) 등(조합원 물량 포함, 보도 기준)

착공

2026년 11월 예정(공사기간 49개월, 2030년 11월 완료)

분양 일정

확인 안 됨(입주자모집공고 전)

입주 예정

2030년 12월 가정

공급금액

분양가와 일반분양 타입별 세대수, 입주 예정 시기는 입주자모집공고에서 확정된다. 일부 분양정보 블로그의 예상 일반분양가(84㎡ 약 29억원대)는 공식 자료가 아니라 이 글에서는 반영하지 않았다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지가 아직 확인되지 않아 이 글의 이미지는 조감도·투시도 한 장뿐이다. 공식 홈페이지가 열리면 배치도·평면도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

일반분양은 약 167세대로 예상되지만 800세대대로 보도한 곳도 있어 확인 안 됨이다. 일반분양 세대수와 84㎡ 물량은 공고에서 확정된다.

방배동은 래미안 원페를라 1,097세대(2025년 11월 입주)와 디에이치 방배 3,064세대(2026년 9월 입주)가 연이어 입주했고, 방배14구역 방배 르엘(492세대)과 방배13구역이 후속이다. 총 2,228세대 중 조합원분양이 대부분이라 일반분양 물량 자체는 많지 않을 것으로 예상된다.

비교단지 디에이치 방배(39.3억원)와 방배그랑자이(31.4억원) 사이에서 분양가가 어떻게 정해지는지가 공고 후 핵심이다.

5. 결론

방배 포레스트자이는 방배동 재건축 벨트에서 가장 큰 후속 단지 중 하나다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 36.3억원이며, 입주자모집공고가 나오면 분양가를 반영해 예상 프리미엄을 업데이트하겠다.

청약·분양의 다른 포스팅