서울 - 방배 르엘 | 방배14구역 롯데건설 492세대, 브동산 적정가는 34.1억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 서초구 방배동 975-35번지 일대 방배14구역을 재건축해 롯데건설이 짓는 '방배 르엘'이다. 지하 6층~지상 15층 11개 동 492세대(분양 440세대·임대 52세대) 규모이고 일반분양은 약 180세대 안팎으로 보도된다. 착공은 2026년 10월 1일 목표로 공고됐으나 변동 가능성이 있고 분양 일정, 입주자모집공고, 분양가는 확인되지 않아 브동산은 적정가만 먼저 산출했다. 전용 84㎡ 기준 적정가는 34.1억원이며 비교단지는 같은 방배동의 디에이치 방배(2026년 9월 입주)와 방배그랑자이(2021년 7월 입주)다. 입주 시기는 공사기간(51개월)을 감안해 2030년 12월로 가정했다.

SITE 입주 시기는 확인 안 됨이며 공사기간 2026년 10월~2030년 12월(51개월, 전기감리자 모집공고 보도)을 근거로 2030년 12월로 가정했다. 디에이치 방배 기준가는 2026년 7월 17층 39.3억원 실거래(리치고)이고 같은 단지의 2026년 3월 22층 약 34억원 거래도 보도돼 시기별 편차가 크다. 방배그랑자이는 2026년 4월 31.4억원(리치고, 33평형)이다. SITE와 비교단지 모두 지하철역까지의 정확한 거리는 확인 안 됨이라 교통은 보수적으로 봤다.

• 입지: 2호선 방배역과 7호선 내방역을 이용할 수 있다고 소개되지만 역까지의 도보 거리는 확인 안 됨이라 지하철 8점으로 보수적으로 봤다. 우면산·도구머리공원이 가깝고 이수중이 인근에 있으나 배정 초등학교는 확인 안 됨이다. 방배 학원가와 서초 학군은 반영하되 배정 정보가 없어 교육은 9점으로 제한했다.
• 브랜드: 롯데건설 '르엘'은 대기업 상위(20점), 현대건설 디에이치 방배와 GS건설 자이도 각 20점으로 봤다.
• 상품성: 11개 동 492세대의 소단지라 세대수 점수가 낮다. 지하 6층~지상 15층의 낮은 층수라 건폐율 점수는 높게 봤고, 주차·조망 정보는 확인 안 됨이라 낮게 봤다.
• 브동산 적정가는 34.1억원이다. 비교단지 2곳의 최근 84㎡ 거래(39.3억·31.4억원)에 연식·평점 보정을 한 값이다. 실제 분양가는 입주자모집공고가 나온 뒤 비교해 업데이트한다.
• 착공 이후 분양이라 입주까지 4년 이상 남을 수 있다. 착공 목표가 2026년 10월이라 입주는 2030년 전후로 보이며 장기 자금 계획이 필요하다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 방배 르엘 84㎡ 적정가는 34.1억원이다. 분양가가 공고되면 실제 가격과 예상 프리미엄을 이 글에 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

서울 서초구 방배동 975-35번지 일대 방배14구역이다. 지하철 2호선 방배역, 7호선 내방역을 이용할 수 있고 사당역(2·4호선)과 이수역(4·7호선)도 접근 가능한 방배동 재건축 벨트 안이다.

방배동은 래미안 원페를라(2025년 11월 입주)와 디에이치 방배(2026년 9월 입주)에 이어 방배13·15구역 등이 줄지어 진행되는 신축 벨트다. 단지 인근에 이수중학교와 우면산·도구머리공원 등 녹지가 있고 방배 학원가를 이용할 수 있다. 비교단지 디에이치 방배는 서울방배초(리치고 서울 상위 4%)가 인근으로 표기되나 이는 공식 학업성취 지표가 아닌 민간 참고 지표이고, SITE의 배정 초등학교는 확인 안 됨이다.

3. 상품 분석

롯데건설이 짓는 지하 6층~지상 15층 11개 동 492세대 소단지다. 전용 59㎡ 150세대, 84㎡ 252세대, 104㎡ 38세대로 구성되며(조합원 물량 포함 합계, 보도 기준) 일반분양 타입별 세대수는 공고에서 확정된다.

시공

롯데건설(르엘)

위치

서울특별시 서초구 방배동 975-35번지 일대(방배14구역)

규모

지하 6층~지상 15층 11개 동 · 492세대(분양 440세대, 임대 52세대)

타입 구성

전용 59㎡ 150세대(A·B·C) · 84㎡ 252세대(A·B·C) · 104㎡ 38세대(보도 기준, 조합원분 포함)

착공

2026년 10월 1일 목표(공고 기준, 현장 여건에 따라 변동 가능)

분양 일정

확인 안 됨(입주자모집공고 전)

입주 예정

2030년 12월 가정(공사기간 51개월 보도 기준)

공급금액

분양가와 일반분양 타입별 세대수, 입주 예정 시기는 입주자모집공고에서 확정된다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지가 아직 확인되지 않아 이 글의 이미지는 조감도·투시도 한 장뿐이다. 공식 홈페이지가 열리면 배치도·평면도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

일반분양은 약 180세대 안팎으로 보도되나 자료에 따라 200세대까지 언급돼 공고에서 확정된다. 소단지라 물량이 많지 않다.

방배동은 래미안 원페를라 1,097세대(2025년 11월 입주)와 디에이치 방배 3,064세대(2026년 9월 입주)가 연이어 입주해 신축 공급이 이어졌다. 방배13구역(방배 포레스트자이, 총 2,228세대)과 15구역도 후속으로 대기 중이라 방배 신축은 한 번에 나오지 않고 순차적으로 풀린다.

비교단지 디에이치 방배(39.3억원)와 방배그랑자이(31.4억원) 사이에서 분양가가 어떻게 정해지는지가 공고 후 핵심이다.

5. 결론

방배 르엘은 방배동 재건축 벨트의 소단지 일반분양이다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 34.1억원이며, 입주자모집공고가 나오면 분양가를 반영해 예상 프리미엄을 업데이트하겠다.

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