경남 - 창원 한신더휴 메가센텀 | 마산 20년 만의 2,016세대 재개발 랜드마크, 예상 프리미엄은 +7천만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경남 창원시 마산회원구 회원동, 회원2구역 주택재개발정비사업으로 공급되는 '창원 한신더휴 메가센텀'은 지하 3층~지상 최고 27층, 21개 동, 총 2,016세대(일반분양 1,139세대) 규모다. 한신공영의 '한신더휴' 브랜드가 적용됐으며, 마산회원구에 20년 만에 들어서는 2,000세대급 대단지라는 점이 가장 큰 특징이다. 브동산은 같은 마산회원구에서 이미 입주를 마친 두 단지의 전용 84㎡ 가격을 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값이다. 창원은 지하철이 없는 지방 도시라, 입지 평가에서 지하철 배점 대신 배정초등학교 거리·평판과 중심상권 근접도를 반영했다. 84㎡ 기준가는 두 비교단지의 현재 매매시세(리치고 기준)이며, SITE 분양가는 공식 입주자모집공고 공급금액표의 84A·84B·84C 세 타입(650세대)을 세대수 가중평균한 값이다.

• 입지: SITE는 신세계백화점·롯데마트·마산어시장 등 반경 2㎞ 내 상권을 차량 10분 이내로 이용할 수 있고, 회원초·마산동중이 단지 바로 앞에 있어 도보 통학이 가능하다. 다만 마산역(KTX·SRT)까지는 약 2㎞ 거리로 도보권은 아니다. 창원메트로시티석전은 마산역과 더 가까운 석전동에 있어 이 항목에서 근소하게 높게 평가했다.
• 브랜드: 창원롯데캐슬센텀골드(롯데캐슬)만 대기업 상위 브랜드로 만점(20점)이다. SITE의 한신공영(한신더휴)과 창원메트로시티석전의 태영건설은 모두 시공능력평가 20~30위권의 중견 건설사로, 같은 등급(12점)으로 평가했다 — 한신더휴는 재개발·재건축 시장에서 인지도가 있지만, 브랜드 등급표 최상위군은 아니다.
• 상품성: SITE는 2,016세대라는 압도적 규모와 100% 지하주차, 그린카페·주민체육시설 등 특화조경이 강점이지만, 두 비교단지보다 세대수 대비 상품성 항목에서 크게 앞서는 것은 아니다. 창원롯데캐슬센텀골드는 39층 고층 설계로 조망권에서, 창원메트로시티석전은 1,763세대 규모에서 각각 강점이 있다.
• 브동산 적정가 기준으로는 약 11% 저평가 신호다. 두 비교단지의 보정가격(6.49억·6.68억)이 모두 SITE의 실제 분양가(5.93억)보다 높게 나와 일관된 방향을 가리키지만, 두 비교단지의 격차(6.49억 vs 6.68억) 자체가 크지 않아 신호는 비교적 안정적인 편이다.
• 1순위 청약은 평균 7.66:1로 순위 내 마감했지만, 이후 대규모 무순위가 이어졌다. 2026년 7월 28일 1순위 청약에서 84A 15.10:1, 74A 11.08:1 등 주력 타입은 순위 내 마감했으나 101B는 0.72:1로 미달했고, 8월 18~20일 정당계약 이후에도 총 430세대(일반분양의 약 38%)가 무순위로 남아 9월 1일 별도 공급됐다. 이 글은 무순위 공급과 당첨자 발표(9월 4일)가 마무리된 뒤인 9월 25일 작성됐다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지가 뚜렷하게 저평가된 편이지만, 그 저평가 신호와 별개로 실제 계약 시장에서는 430세대에 달하는 무순위 물량이 나왔다는 점은 함께 봐야 한다. 모형이 가격 측면의 적정성을 말해준다면, 무순위 물량은 그와는 별개로 실수요·투자수요가 초기 계약 시점에 얼마나 빠르게 붙었는지를 보여주는 지표이기 때문이다.

2. 입지 분석

경상남도 창원시 마산회원구 회원동(회원2동) 480-31번지 일원, 옛 마산 원도심과 양덕동 사이에 자리한다. 회원2구역 주택재개발정비사업으로 공급되며, 마산회원구 아파트의 약 74%가 준공 20년을 넘긴 노후 단지인 지역 특성상, 이 단지는 20년 만에 들어서는 2,000세대급 신축이라는 희소성을 갖는다.

교통은 마산역(KTX·SRT·ITX, 부전마산선 예정)을 통한 광역 이동이 가능하지만, 공식 홈페이지 위치도 기준으로도 SITE에서 약 2㎞ 떨어져 있어 도보권은 아니다. 3·15대로와 마산고속·시외버스터미널을 통한 도로 교통이 상대적으로 현실적인 이동 수단이다. 창원시는 트램(도시철도) 노선을 계획 중이지만 아직 예정 단계로, 실제 개통 시점은 불확실하다.

배정초등학교는 회원초등학교(마산회원구 회원남로 51)로, 단지 바로 앞에 있어 도보 통학이 가능하다. 1943년 개교한 공립 초등학교로 학급당 평균 학생수는 약 20.3명이다. 국가 학업성취도 전수조사는 2017년 이후 폐지돼 공식 순위는 없으나, 참고용 민간 지표인 리치고 기준으로는 2.6등급(전국 상위 42%, 경남 상위 30%)으로 평균 수준에 해당한다. 인근 중·고교로는 마산동중·마산여중·마산무학여고 등이 도보권에 있다.

생활 인프라는 단지 바로 앞 공공청사(회원2동행정복지센터)와 하나로마트가 있고, 반경 2㎞ 내에 북마산중앙시장·산호시장·마산어시장 등 전통시장과 신세계백화점·롯데마트가 있어 차량 10분 이내로 이용할 수 있다. 다만 이들 대형 상업시설 상당수가 단지 바로 앞이 아니라 인근 동(洞)에 걸쳐 있어, 완전한 도보 생활권이라기보다는 차량 이용을 전제로 한 편의성에 가깝다.

3. 상품 분석

한신공영의 '한신더휴' 브랜드가 적용된 지하 3층~지상 최고 27층, 21개 동, 총 2,016세대(일반분양 1,139세대) 규모의 대단지다. 회원2구역 주택재개발정비사업조합이 시행을 맡았고, 마산회원구에서는 2000년대 초반 이후 처음 등장하는 2,000세대급 신축이다.

사업 주체

회원2구역주택재개발정비사업조합(시행) · 한신공영(주)(시공, '한신더휴' 브랜드)

위치

경상남도 창원시 마산회원구 회원동(회원2동) 480-31번지 일원

규모

지하 3층~지상 7~27층, 21개동, 총 2,016세대(일반분양 1,139세대)

대지면적 / 연면적

82,859.44㎡ / 367,036.73㎡

건폐율 / 용적률

21.33% / 265.50%

주택형

전용 38~136㎡, 12개 세부 주택형

주차대수

총 3,223대(세대당 약 1.6대)

입주 예정

2029년 8월(향후 일정에 따라 변경 가능, 변경 시 개별 통보)

타입별 일반분양 세대수 및 분양가

총 1,139세대(특별공급 581세대, 일반공급 558세대). 분양가는 2026.07.16 승인된 공식 입주자모집공고 공급금액표 기준이며, 동·라인·층에 따라 차등 적용된다. 브동산 적정가 분석에는 이 중 84㎡A·84㎡B·84㎡C 세 타입(총 650세대)을 세대수 가중평균한 값(약 5.93억원)을 사용했다.

청약 결과

1순위 청약에서 59㎡A가 32.83:1로 최고 경쟁률을 기록했고, 84A 15.10:1·74A 11.08:1 등 주력 타입은 순위 내 마감했으나 101B(0.72:1)와 일부 소형 타입은 미달했다. 비수도권 비규제지역 민영주택으로 분양가상한제가 적용되지 않으며, 전매제한·재당첨제한이 없다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 한다.

동호수 배치

타입별 평면도

38~59㎡ 소형 타입과 101~136㎡ 중대형 타입은 세대수가 상대적으로 적어 이 글에서는 생략했다. 브동산 적정가 분석의 기준 타입인 84㎡A·B·C 세 평면만 소개한다.

커뮤니티 — 수영장과 스카이라운지

단지 내에는 실내 수영장, 스카이라운지, 피트니스, 골프장(스크린골프 추정), 작은도서관, 카페테리아 등이 특화 커뮤니티로 조성된다. 이 밖에도 그린카페·어린이놀이터·주민체육시설 등 조경 특화설계가 계획돼 있고, 100% 지하 주차 설계로 지상에는 차 없는 공원형 단지로 조성된다. 건폐율은 21.33%로 낮은 편이라 동간거리가 넉넉하고, 낮은 건폐율 위에 조성되는 녹지 비중이 상대적으로 크다.

중도금은 공급금액의 60% 범위에서 무이자 조건이 제공되며, 계약금 5%·중도금 60%(무이자)·잔금 35% 구조다. 발코니 확장비 등 옵션 비용은 별도다.

4. 공급이 많을까, 적을까

2,016세대라는 물량은 마산회원구 기준으로는 이례적으로 크지만, 최근 몇 년간 인근 양덕동 일대에서 재건축·재개발이 연이어 진행되며 신축 공급이 누적되고 있다는 점도 함께 봐야 한다.

마산회원구는 전체 아파트 약 4만 3,850가구 중 74.6%(약 3만 2,693가구)가 준공 20년을 넘긴 노후 주택으로, 최근 신축 공급은 2022년(981가구, 창원 롯데캐슬 하버팰리스) 이후 사실상 끊긴 상태였다. 이런 배경에서 SITE는 20년 만에 등장한 2,000세대급 대단지로, '새 아파트 갈증'이 큰 지역에 대규모 공급이 한 번에 이뤄지는 셈이다.

다만 이웃 양덕동 일대에서는 창원 롯데캐슬 하버팰리스(981세대, 2026년 8월 입주예정)가 SITE와 비슷한 시기에 입주를 앞두고 있고, 창원롯데캐슬센텀골드(956세대, 2023년 12월 입주)도 아직 입주 4년차의 비교적 신축이다. 즉 마산회원구 전체로 보면 최근 3~4년 사이에만 2,000세대에 가까운 신축이 이미 공급됐거나 공급을 앞두고 있어, SITE의 2,016세대까지 더하면 짧은 기간에 약 4,000세대에 육박하는 신축이 한 지역에 몰리는 구조다.

실제 시장 반응도 이를 뒷받침한다. 1순위 청약 평균 경쟁률은 7.66:1로 나쁘지 않았지만, 정당계약 이후에도 일반분양 1,139세대의 약 38%에 해당하는 430세대가 무순위로 남아 9월 1일 별도 공급됐다. 이는 초기 청약 열기와 실제 계약 체결 사이에 상당한 간극이 있었다는 뜻으로, '20년 만의 대단지'라는 희소성만으로 공급 부담을 전부 상쇄하지는 못했다는 신호로 읽힌다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 브동산 모형상 약 11% 저평가 신호가 나오는 동시에, 마산회원구에 20년 만에 등장하는 대단지라는 희소성도 뚜렷하다. 다만 이 저평가 신호와 희소성만으로 단정하기에는, 정당계약 이후 상당한 무순위 물량이 나왔다는 실제 시장 반응과 인근 지역의 누적 신축 공급량도 함께 고려할 필요가 있다.

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