충남 - 천안 아이파크시티 4단지 | 성성호수공원 곁 부성역(예정) 250m 818세대, 예상 프리미엄은 -734만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

충남 천안시 서북구 부대동, 성성호수공원을 곁에 둔 '천안 아이파크시티' 브랜드타운의 마지막 퍼즐인 3·4단지 중 4단지다. 818세대(일반분양 777세대) 규모로 HDC현대산업개발의 '아이파크'가 시공을 맡았다. 브동산은 같은 서북구 성성동에서 이미 입주를 마친 두 단지의 전용 84㎡ 가격을 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값이다. 84㎡ 기준가는 두 비교단지의 현재 매매시세(호갱노노·리치고 기준)이며, SITE 분양가는 공식 입주자모집공고 공급금액표를 84A·84B 두 타입(465세대) 세대수 가중평균한 값이다.

• 입지: 세 단지 모두 서북구 성성동 생활권에 속해 큰 틀은 비슷하지만, SITE는 2029년 개통 목표인 수도권전철 1호선 연장 부성역(예정)에서 약 250m로 가장 가깝다. 다만 부성역은 아직 미개통 상태이고, 두 비교단지는 이미 완공돼 성숙한 생활 인프라를 갖췄다는 점에서 근소하게 낮게 평가했다.
• 브랜드: 아이파크(HDC현대산업개발)와 푸르지오(대우건설) 모두 대기업 상위 브랜드로 세 단지 모두 동일(20점)이다.
• 상품성: SITE는 스카이라운지·게스트하우스, 필라테스룸·GX룸을 갖춘 헬스존, 스크린골프 2실과 골프연습장·퍼팅존 등 최신 특화 커뮤니티가 강점이지만, 818세대로 두 비교단지(1,023·1,067세대)보다 세대수가 작아 상품성 총점은 비슷하거나 소폭 낮게 나왔다. 다만 비교단지 시세 산정에 쓰인 자료(32·34평형 매매시세)의 평점보정 반영 방식을 다시 점검한 결과, 애초 산출에서 평점보정이 누락돼 있었던 점을 바로잡아 재계산했다.
• 브동산 적정가 기준으로는 약 1% 고평가 신호로, 사실상 오차범위 안이다. 적정가(5.69억원)와 실제 분양가(5.76억원)의 격차가 크지 않아 사실상 적정가에 근접한 수준이며, 두 비교단지의 보정가격(5.26억·6.12억)이 SITE 분양가를 사이에 두고 갈라져 있어 이번 신호는 보수적으로 참고할 만하다. 마피 폭 자체가 1억원에 크게 못 미치는 만큼 성성호수공원 스카이라운지 등 커뮤니티 상품성을 보고 실거주로 접근하기에는 무리가 없는 수준이다.
• 1순위 청약은 이미 마감됐다. 2026년 9월 15일 1순위 접수 결과 일반공급 489세대(특별공급 이월분 포함) 모집에 128건이 접수돼 평균 경쟁률 0.17:1로 전 타입이 순위 내 마감에 실패했다. 이 글은 9월 23일 당첨자 발표 다음 날, 10월 7~9일 정당계약을 앞두고 작성됐다.

종합하면 브동산 모형상으로는 이 단지가 뚜렷하게 고평가된 수준은 아니고, 적정가에 가까운 편이다. 다만 실제 1순위 청약 성적이 전 타입 미달로 매우 저조했다는 점은, 모형이 말해주지 않는 시장의 냉정한 반응이라는 점에서 함께 봐야 한다.

2. 입지 분석

충청남도 천안시 서북구 부대동 384-20번지 일원, 성성호수공원을 곁에 둔 위치에 자리한다. 삼성전자·삼성SDI 천안사업장과 천안 제2·3·4일반산업단지, 백석산업단지가 인접해 직주근접 수요가 뚜렷한 지역이기도 하다.

교통의 핵심은 수도권전철 1호선 연장 부성역(예정)이다. 공식 홈페이지 위치도 기준 SITE에서 약 250m 거리로 사실상 초역세권에 해당하지만, 2029년 개통을 목표로 아직 추진 중인 노선이라는 점은 감안해야 한다. 공교롭게도 이 개통 목표 시점은 SITE의 입주예정 시기(2029년 6월)와 비슷해, 입주 시점에 맞춰 철도교통이 완성될 가능성이 있는 구조다. 도로교통은 1번 국도와 천안IC를 통한 경부고속도로 접근이 가능하고, 삼성대로·번영로 등 천안 주요 간선도로와도 연결된다.

배정(예정) 교육시설은 단지 인접 부지에 신설 예정인 초등학교·유치원이다. 공식 홈페이지는 "유치원, 초교, 고교 등이 조성 예정인 도보 안심 교육환경"이라고 안내하고 있으나, 정확한 교명과 개교 시기, 배정 확정 여부는 아직 공개되지 않았다. 미개교 상태라 통학환경·학업성취도를 실적으로 따질 수는 없고, 이 점은 "배정 예정(추정)"으로 명확히 밝혀둔다. 인근 기존 중·고교로는 부성중·성성중·두정중·오성고 등이 있다.

생활 인프라는 성성호수공원과 노태근린공원이 도보권에 있고, 코스트코·삼성SDI 천안사업장은 서측, 이마트·롯데마트·메가박스·두정역 등 두정동 상권은 남측에 형성돼 있어 차량 기준 생활권이 넓게 갖춰진 편이다. 다만 이런 대형 상업시설 상당수가 SITE 바로 앞이 아니라 인근 동(洞)에 걸쳐 있다는 점에서, 완전한 도보 생활권이라기보다는 차량 이용을 전제로 한 편의성에 가깝다.

3. 상품 분석

HDC현대산업개발의 '아이파크' 브랜드가 적용된 지하 2층~지상 22~33층, 8개동(401~408동), 총 818세대 규모의 단지다. 천안 아이파크시티 1~6단지(총 6,010세대) 브랜드타운 가운데 3단지(896세대)와 함께 가장 마지막으로 분양에 나선 두 단지 중 하나다.

사업 주체

(주)제이에스도시개발(시행) · HDC현대산업개발(시공, '아이파크' 브랜드)

위치

충청남도 천안시 서북구 부대동 384-20번지 일원

규모

지하 2층~지상 22~33층, 8개동(401~408동), 총 818세대(임대 41세대 포함, 일반분양 777세대)

주택형

전용 84~116㎡, 5개 타입(84A·84B·102A·102B·116)

입주 예정

2029년 6월(정확한 입주일자는 추후 통보 예정)

타입별 일반분양 세대수 및 분양가

총 777세대(특별공급 288세대, 일반공급 489세대). 분양가는 2026.09.03 승인된 공식 입주자모집공고 공급금액표 기준이며, 층·라인에 따라 차등 적용된다. 브동산 적정가 분석에는 이 중 84A·84B 두 타입(총 465세대)을 세대수 가중평균한 값(약 5.76억원)을 사용했다.

청약 일정

비수도권 비투기과열지구·비청약과열지역에 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택으로 전매제한·재당첨 제한이 적용되지 않는다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 한다.

타입별 평면도

102A·102B·116 타입은 중대형 평형으로 세대수가 상대적으로 적어 이 글에서는 생략했다. 브동산 적정가 분석의 기준 타입인 84A·84B 두 개 평면만 소개한다.

커뮤니티 — 스카이라운지와 스크린골프·헬스존

3·4단지 최고층에는 게스트하우스를 겸한 스카이라운지가 조성된다. 지하 커뮤니티 시설에는 GX룸·필라테스룸·헬스존으로 구성된 피트니스 공간과 락커룸, 스크린골프 2실·골프연습장·퍼팅존이 들어서고, 이 밖에도 작은도서관(408동)·다함께돌봄센터(401동)·경로당(406동) 등 생활편의시설이 동별로 분산 배치됐다. 3·4단지 상가 연계 광장에는 조명 작가가 참여한 특화설계도 계획돼 있다.

이 밖에 AI 스마트홈·IoT 시스템이 기본 적용되며, 주차는 세대당 약 1.57대 수준으로 알려져 있다. 발코니 확장비는 84A·84B 각 1,400만원(VAT 포함)이며, 계약금 5%·중도금 60%(이자후불제)·잔금 35% 구조다.

4. 공급이 많을까, 적을까

818세대라는 물량만 보면 크지 않지만, '천안 아이파크시티'라는 브랜드타운 전체로 시야를 넓히면 이야기가 완전히 달라진다. 그리고 실제 1순위 청약 성적은 이 물량 부담을 그대로 보여줬다.

천안 아이파크시티는 성성동·부대동 일대에서 1단지부터 6단지까지 총 6,010세대 규모로 조성되는 HDC현대산업개발의 대형 브랜드타운이다. 5·6단지(1,948세대)가 2026년 1월 분양을 마쳤고, 뒤이어 3·4단지(1,714세대)가 9월 분양에 나서면서 사실상 마지막 퍼즐이 맞춰졌다. 짧은 기간 안에 수천 세대가 연달아 공급된 셈이다.

실제 시장 반응은 냉정했다. 2026년 9월 15일 진행된 4단지 1순위 청약에서 일반공급 489세대(특별공급 미달분 이월 포함) 모집에 총 128건이 접수돼 평균 경쟁률 0.17:1을 기록했다. 타입별로는 84A가 그나마 0.37:1(105건)로 가장 나은 편이었고, 84B 0.03:1(5건), 102A 0.06:1(12건), 102B 0.07:1(2건), 116 0.04:1(4건)로 전 타입이 순위 내 마감에 실패했다. 특별공급 역시 288세대 모집에 상당수가 미달돼 일반공급으로 대거 이월된 것으로 추정된다.

이런 결과는 브랜드타운 전체의 공급 속도가 지역 수요를 앞질렀을 가능성을 보여준다. 브동산 모형상으로는 이 단지가 적정가에 가깝다는 신호가 나왔지만, 실제 청약 시장은 그보다 더 보수적으로 반응한 셈이다. 두 신호가 다른 방향을 가리키는 것은 아니지만, 모형이 담지 못하는 '단기 공급 피로감'이라는 변수가 실제로 작동했다고 볼 수 있다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 브동산 모형상 뚜렷한 저평가도 고평가도 아닌, 적정가에 가까운 수준으로 나온다. 다만 실제 1순위 청약이 전 타입 미달로 마감됐다는 점은 모형만으로는 보이지 않는 위험 신호다. 부성역 개통, 배정 초등학교 확정 등 아직 '예정' 단계인 요소들이 실제로 얼마나 빨리 현실화되는지가 이 단지의 체감 가치를 좌우할 전망이다.

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