서울 - 고덕강일3단지 토지임대부 | SH 공공분양 1,305세대, 59㎡ 환산 적정가는 12.6억 (분양가는 공고 후 업데이트)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

서울 강동구 강일동 174 일원에 SH(서울주택도시공사)가 공급하는 토지임대부 분양주택이다. 지하 2층~지상 29층 17개 동 1,305세대(전용 49㎡ 590세대, 59㎡ 715세대)이고 2026년 10월 본청약이 예정돼 있다. 2023년 사전예약으로 49㎡ 590세대와 59㎡ 500세대가 이미 당첨자를 냈고, 이번에 새로 청약을 받는 물량은 59㎡ 215세대다. 토지는 SH가 소유하고 입주자는 건물만 사서 월 토지임대료를 내는 구조여서, 브동산은 이 단지만 예외로 59㎡를 기준으로 산출했다. 같은 강일동의 고덕리엔파크2단지(2011년 입주)와 강동리버스트4단지(2020년 입주)의 59㎡ 거래를 보정한 토지 포함 환산 적정가는 12.6억원이다. 이 값은 토지까지 포함한 일반 아파트였다면의 가격이라 건물분만 사는 이 단지의 분양가(2023년 사전예약 당시 추정 3.55억원)와 직접 비교하지 않는다. 입주는 2027년 3월 목표로 소개된다.

이 단지는 토지임대부라 예외적으로 59㎡를 기준 타입으로 삼았고, 비교단지도 59㎡ 거래를 썼다. 고덕리엔파크2단지는 건축년도 2011년(월 확인 안 됨, 2011년 1월로 가정), 강동리버스트4단지는 2020년 8월 입주 기준이다. 두 단지 모두 건물과 토지를 함께 소유하는 일반 분양 아파트라 SITE의 건물분 분양가와 구조가 다르다. 강동리버스트4단지의 시공사는 확인 안 됨이라 브랜드를 중견(12점)으로 보수적으로 봤다. 강일역 거리는 SITE가 약 970m(호갱노노 표기)이고 고덕리엔파크2단지는 도보 3분으로 소개된다.

• 입지: 5호선 강일역까지 약 970m로 지하철 4점, 9호선 신강일역(약 980m)은 아직 개통 전이라 반영하지 않았다. 주거편의와 교육은 배정 초등학교가 확인되지 않아 각 7점으로 제한했다.
• 브랜드: 시공은 HS화성이고 SH가 주요 공종을 직접 시공한다고 소개된다. 브랜드 점수는 중견(12점)으로 봤다. 비교단지 두 곳도 중견 수준(12점)으로 뒀다.
• 상품성: 1,305세대 17개 동 대단지에 스카이카페·스카이도서관·피트니스센터, 정원형 옥상정원과 오픈 발코니가 계획돼 있고 서울시 우수디자인 공동주택으로 인정받았다고 소개된다. 주차 정보는 확인 안 됨이고 자차가 필수라는 보도가 있어 주차·교통 부담은 낮게 봤다.
• 브동산 환산 적정가는 12.6억원이다. 비교단지 2곳의 최근 59㎡ 거래(13.35억·11.7억원)에 연식·평점 보정을 한 값이다. 토지를 SH가 소유하는 단지라 이 값을 건물분 분양가와 직접 비교하지 않는다.
• 토지임대부 조건을 먼저 확인해야 한다. 거주의무 5년, 전매제한 10년이 소개되고 월 토지임대료(59㎡ 추정 약 40만원)가 계속 나간다. 확정 조건은 본청약 공고에서 확인한다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 고덕강일3단지 59㎡ 환산 적정가는 12.6억원이다. 본청약 공고가 나오면 확정 분양가와 토지임대료를 반영해 이 글을 업데이트한다.

2. 입지 분석

서울 강동구 강일동 174 일원이다. 5호선 강일역까지 약 970m이고 9호선 신강일역은 개통을 앞두고 있다고 소개된다.

강일동은 고덕강일공공주택지구 안의 신도시 생활권으로 고덕천과 한강이 가깝고 인근에 강동리버스트 등 2020년 전후 입주한 신축 대단지가 있다. 같은 강일동의 구축 단지(고덕리엔파크2단지, 강일리버파크3단지)도 59㎡가 12~13억원대에 거래돼 지역 시세가 높아진 상태다. SITE의 배정 초등학교는 확인 안 됨이며, 비교단지 강동리버스트 주변에는 서울강빛초(리치고 서울 상위 62%)와 고덕중(상위 17%)이 있다. 이 수치는 공식 학업성취 지표가 아니라 민간 참고 지표다.

3. 상품 분석

SH가 공급하고 HS화성이 시공하는 토지임대부 분양주택으로 지하 2층~지상 29층 17개 동 1,305세대다. 전용 49㎡ 590세대와 59㎡ 715세대로만 구성된다.

공급

서울주택도시공사(SH), 시공 HS화성

위치

서울특별시 강동구 강일동 174 일원

규모

지하 2층~지상 29층 17개 동 · 1,305세대(49㎡ 590세대, 59㎡ 715세대)

분양 방식

토지임대부 분양주택, 후분양(공정률 약 90% 시점 본청약)

청약 대상

사전예약 당첨분(49㎡ 590세대, 59㎡ 500세대) 본청약 + 59㎡ 215세대 신규청약

추정 분양가·임대료

59㎡ 약 3.55억원·월 40만원, 49㎡ 약 3.14억원·월 35만원(2023년 사전예약 당시 추정, 확정은 공고)

거주의무·전매제한

5년·10년으로 소개됨(공고에서 확인 필요)

본청약

2026년 10월(당초 8월에서 연기)

입주 예정

2027년 3월 목표

공급금액

확정 분양가는 분양가심사위원회 심의를 거쳐 본청약 공고에서 확정된다. 2023년 사전예약 당시 추정가이고 그 뒤 건축비 상승 등으로 달라질 수 있다. 정부가 약속한 대출 조건(LTV 80%, 만기 40년)과 실제 적용 조건(LTV 60%, 만기 30년 등)이 달라 필요한 현금이 1억원 넘게 늘어난다는 보도도 있다. 공고 후 이 표를 업데이트한다. 이 글은 입주자모집공고 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이다. 공고가 나오면 분양가와 청약 일정을 반영해 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지에서 쓸 수 있는 이미지를 확인하지 못했다. 서울시가 제공한 조감도는 이용 조건(공공누리 제4유형, 상업적 이용 금지)이 걸려 있어 싣지 않았다. 본청약 공고문이 열리면 배치도와 평면도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

이번 본청약은 사전예약 당첨자 본청약과 59㎡ 215세대 신규청약으로 나뉜다. 일반이 새로 청약할 수 있는 물량은 59㎡ 215세대로 많지 않다.

고덕강일 일대는 2020~2021년 입주한 강동리버스트(4단지 1,239세대, 8단지 946세대)와 구축 고덕리엔파크가 함께 있다. 최근 1년 동안 59㎡ 시세가 크게 올라 강일동 구축 단지도 12~13억원대에 거래된다.

비교단지 가격이 높아도 토지임대부는 건물분만 분양받는 구조다. 환산 적정가와 실제 분양가의 차이를 곧바로 시세차익으로 읽을 수 없고, 거주의무와 전매제한 같은 조건이 가격에 반영돼 있다는 점을 같이 봐야 한다.

5. 결론

고덕강일3단지는 토지임대부라 일반 분양 아파트와 같은 잣대로 비교하기 어렵다. 브동산 환산 적정가는 59㎡ 기준 12.6억원이며, 본청약 공고가 나오면 확정 분양가와 토지임대료를 반영해 업데이트하겠다.

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