울산 - 그랑라크 에일린의 뜰 | 선암호수공원 품은 남구 최대 재개발 1,521세대, 예상 프리미엄은 +9천만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

울산 남구 야음1동 일대 남구비14구역 주택재개발정비사업으로 조성되는 1,521세대 대단지다. 전용 39~102㎡까지 8개 타입으로 구성되고, 이 중 가장 물량이 많은 전용 84㎡(709세대)를 기준으로 브동산이 적정가를 산출해봤다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값이다. 울산은 지하철이 없어 교통환경 점수는 세 단지 모두 인근 철도역·버스터미널이 도보권 밖(1km 이상)에 있는 것으로 계산돼 사실상 동률이다. 84㎡ 기준가는 두 비교단지의 2026년 9월 기준 KB시세·리치고 시세를 교차 확인한 값이다.

• 입지: 세 단지 모두 남구 야음동 재개발·정비사업 권역에 속해 큰 차이는 없다. 다만 SITE는 아직 공사 전 재개발지라 상권이 완전히 자리잡지 않은 반면, 두 비교단지는 이미 입주를 마친 기성 주거지라 생활 인프라 성숙도에서 근소하게 앞선다고 봤다.
• 브랜드: 코오롱글로벌(하늘채, 2026년 시공능력평가 23위)이 16점으로 가장 높고, SITE(아이에스동서·에일린의 뜰, 같은 평가 58위)와 시티건설(시티프라디움)은 12점으로 같다. '에일린의 뜰'은 자이·래미안 같은 최상위 브랜드는 아니지만, 부산·울산·경남권 정비사업에서 꾸준히 실적을 쌓아온 중견 브랜드로 분류했다.
• 상품성: SITE는 1,521세대(일반분양 1,153세대)로 두 비교단지(848세대·216세대)보다 세대수가 크고, '에일린즈' 시리즈로 불리는 키즈존·라이브러리·커넥트허브 등 특화 커뮤니티가 강점이다. 특히 216세대 소단지인 대현시티프라디움은 규모에서 뚜렷한 열세다.
• 브동산 적정가 기준으로는 저평가 신호(약 12%)다. 다만 두 비교단지의 보정가격(8.09억·8.18억)이 비교적 근접해 있어, 비교단지 선정에 따른 편차가 크지 않은 안정적인 결과로 볼 수 있다.
• 청약은 이미 진행됐다. 9월 2일 모집공고, 9월 14일 특별공급을 시작으로 9월 16일 2순위 접수까지 마쳤고, 9월 22일 당첨자 발표에 이어 10월 6~8일 정당계약이 예정돼 있다. 이 글은 당첨자 발표 직후, 계약 시작 전 시점에 작성됐다.

정리하면 브동산 모형상 이 단지는 뚜렷하지 않은 수준의 저평가 신호를 보인다. 두 비교단지의 결과가 서로 근접해 신호 자체의 안정성은 나쁘지 않지만, 격차(약 12%)가 크지 않은 만큼 "확실한 저가 매수"로 단정하기보다는 참고 지표 중 하나로 보는 편이 맞다.

2. 입지 분석

울산광역시 남구 야음1동 350-5번지 일원, 번영로·삼산로 등 남구 주요 간선도로와 맞닿은 자리다. 울산은 지하철이 없는 도시라 철도 교통은 원천적으로 평가에서 배제되고, 대신 초등학교 접근성과 중심상권 근접도가 입지를 가르는 실질적 변수가 된다.

가장 가까운 철도는 동해선 광역전철 태화강역으로 직선거리 약 2.6km, 울산고속버스터미널이 있는 삼산동 상권까지도 롯데백화점 울산점 기준 약 2.1km 떨어져 있어 둘 다 도보권 밖이다. 대신 차량으로는 번영로·산업로를 통해 삼산동 도심과 울산대공원, 현대자동차 울산공장(3.9km) 방면 접근이 수월한 편이다. HD현대중공업(8.7km)까지도 차로 이동 가능한 거리라, 철도 대신 '차량 직주근접'을 내세우는 입지에 가깝다.

배정 유력 초등학교는 선암초등학교(남구 산업로325번길 4)로, 1974년 개교한 소규모 공립초등학교다. 공식 학교배정 공고 전이라 "배정 유력"으로 표기하며, SITE와는 도보권 초근접 거리로 소개되고 있다. 특징적인 점은 이 학교가 그린스마트미래학교 사업으로 재건축 중이라는 점인데, 준공 목표가 2029년 하반기로 SITE의 입주예정(2029년 11월)과 거의 맞물린다. 현재 학생수는 106명(2025년 기준) 수준의 소규모 학교라, 리치고 등급이나 인근 중학교 진학률 같은 민간 참고지표도 표본이 적어 신뢰도 있는 수치를 찾기 어려웠다 — 단지 입주가 시작되면 학생 수가 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높고, 그 변화는 재건축 완료 시점과 맞물려 지켜봐야 할 변수다. 생활 인프라 측면에서는 대현동 학원가(1.7km)가 자동차로 접근 가능한 거리에 있고, 롯데백화점 울산점을 중심으로 한 삼산동 상권도 차량 10분 안팎이면 닿는다.

3. 상품 분석

아이에스동서의 '에일린의 뜰' 브랜드가 적용된 지하 2층~지상 최고 30층, 13개동, 총 1,521세대 규모의 재개발 단지다. 이 중 조합원(보류지) 287세대, 공공지원 민간임대 81세대(전용 39㎡)를 제외한 전용 59~102㎡ 1,153세대가 일반분양으로 공급된다.

사업 주체

남구비14구역주택재개발정비사업조합(시행) · 아이에스동서(주)(시공, '에일린의 뜰' 브랜드)

위치

울산광역시 남구 야음1동 350-5번지 일원

규모

지하 2층~지상 최고 30층, 13개동, 총 1,521세대(조합원 287·일반분양 1,153·임대 81)

주택형

전용 39㎡(임대) / 59㎡A·B·C / 74㎡ / 84㎡ / 102㎡A·B

입주 예정

2029년 11월

타입별 세대수 및 분양가(일반분양 기준)

총 일반분양 1,153세대(특별공급 613·일반공급 540). 분양가는 공식 입주자모집공고문(2026.9.2 공고) 공급금액표 기준이며, 동·층에 따라 차등 적용된다. 이 밖에 전용 39㎡ 81세대는 공공지원 민간임대로 별도 공급돼 분양가 표에서 제외했다. 브동산 적정가 분석에는 가장 물량이 많은 84㎡ 타입 709세대의 세대수 가중평균 분양가(약 7.26억원)를 사용했다.

동호수 배치

타입별 평면도

8개 타입 중 세대수가 가장 많은 3개 타입(59㎡B·74㎡·84㎡)의 평면도를 소개한다.

커뮤니티 — '에일린즈' 시리즈 특화설계

약 200평 규모의 초대형 실내놀이터 '에일린즈 액티브 허브', 어린이도서관형 '에일린즈 라이브러리', 카페·스터디존을 갖춘 '에일린즈 커넥트 허브', 영유아 전용 '에일린즈 킨더스튜디오' 등 생애주기별 커뮤니티 특화설계를 내세운다. 이 밖에 피트니스센터, 스크린골프 연계 실내골프라운지, 웰니스 사우나, 시네마룸, 게스트룸 등도 갖춘다.

조경은 소공원·테라스가든·플라워가든·잔디광장 등으로 구성되며, 시행 측은 "울산 최고 수준의 저밀도 설계"를 표방하고 있다. 정확한 건폐율·용적률 수치는 공개 자료에서 확인하지 못해 이 글에서는 다루지 않았다.

4. 공급이 많을까, 적을까

1,521세대라는 물량 자체가 남구 정비사업 중 최대 규모지만, 남구 새주거타운 전체로 시야를 넓히면 SITE 하나로 끝나는 이야기가 아니다.

공식 홈페이지는 "약 1만 세대 남구 新주거타운 내 최대 규모"라는 문구로 SITE를 소개하고 있는데, 이 표현 자체가 이미 남구 일대에서 정비사업이 동시다발로 진행 중이라는 사실을 방증한다. 실제로 SITE에서 멀지 않은 남구 B-04구역은 2025년 6월 삼성물산이 시공사로 선정돼 '래미안 엘리미엄 울산'이라는 이름으로 총 11개동 1,441세대 규모가 예정돼 있다. 래미안은 브동산 브랜드 평가에서 최상위 등급(20점)에 해당하는 브랜드라, SITE보다 한 단계 위 브랜드를 단 대단지가 곧 같은 생활권에 들어선다는 뜻이다.

여기에 같은 번영로 축에는 이미 2022년 완공된 두 비교단지(번영로하늘채센트럴파크·대현시티프라디움) 외에도 코오롱글로벌이 짓는 '번영로 하늘채 라크뷰'(전용 84㎡ 분양가 6억원대)가 별도로 분양을 진행한 바 있다. 즉 SITE는 남구 야음동 일대에서 벌어지고 있는 대규모 재개발 러시의 한 축일 뿐이며, 향후 몇 년간 비슷한 시기에 입주하는 신축 단지들과 나란히 경쟁하게 될 가능성이 높다. 대단지·신축이라는 희소성이 무한정 유지되기는 어려운 구조라는 뜻이다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 남구 야음동 재개발 러시의 정점에 있는 최대 규모 단지로, 브동산 모형상으로도 뚜렷하지는 않지만 저평가 신호가 나왔다. 다만 지하철이 없는 입지 한계와, 래미안급 브랜드를 포함한 후속 대규모 공급이 같은 생활권에 예정돼 있다는 점은 청약 전 반드시 감안해야 할 변수다.

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