경기 - 구리역 롯데캐슬 시그니처 | 인창C구역 1,180세대 불법행위 재공급 1가구, 예상 프리미엄은 +4.85억

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 구리시 인창동 289-29번지 일원, 인창C구역을 재개발한 구리역 롯데캐슬 시그니처는 지하 6층~지상 42층, 11개 동, 총 1,180세대 규모로 2026년 3월 입주를 시작한 신축 단지다. 이번에 나온 물량은 기존 계약이 취소된 전용 82㎡B 1가구의 "불법행위 재공급"으로, 공급가는 8억 7,710만원이다. 접수(8월 26일)는 이미 끝났지만, 브동산은 전용 84㎡와 동일면적으로 취급되는 이 타입을 기준으로 같은 인창동의 준공 단지 두 곳(e편한세상 인창 어반포레·인창포레리움)과 비교해 적정가를 산출했다.

SITE 공급가는 82㎡B 1가구의 재공급 가격 8억 7,710만원이며, 82㎡는 84㎡ 동일면적으로 취급했다. 어반포레 기준가는 보도에 인용된 2026년 6월 매매가, 인창포레리움 기준가는 부동산 정보 사이트의 2026년 8월 32평(84㎡대) 거래가(8억6,000만~8억8,000만원)의 상단이다. 인창포레리움은 준공 30년에 가까운 구축이라 연식 보정이 상한(×1.2)에 걸려 비교 적합도가 낮으며, 두 값 모두 정확한 층·향까지 확인한 것이 아니다. 참고로 같은 면적은 2025년 12월 11억8,681만원에 거래됐고 현재 호가는 약 14억원대로 보도됐다.

• 입지: 경의중앙선 구리역이 도보 10분 이내로 소개돼 700m 구간(8/20)으로 배점했고, 8호선 구리역은 개통 예정이라 가산하지 않았다. 이번 조사에서 GTX 정차 여부와 배정 초등학교는 확인하지 못했다(확인 안 됨).
• 브랜드: 롯데캐슬과 e편한세상은 대기업 상위 브랜드로 만점(20)을 부여했고, 인창포레리움은 시공사를 확인하지 못해 보수적으로 12점을 부여했다.
• 상품성: 1,180세대 대단지에 최고 42층 타워 동을 갖춰 어반포레(632세대)보다 높게 평가했다.
• 브동산 적정가 기준으로는 큰 폭의 저평가 신호(약 55%). 적정가 13.62억원 대비 공급가 8.77억원이라 예상 프리미엄은 +4.85억이며, 언론이 전한 "시세보다 3억~5억원 낮은 공급가"와 방향이 일치한다.
• 다만 누구나 받을 수 있는 물량이 아니었다. 불법행위 재공급 물량은 입주자모집공고일 현재 구리시에 거주하는 무주택 세대주만 신청할 수 있고, 추첨 방식이며 1가구뿐이다. 2023년 최초 청약에서는 371가구 모집에 2,690명이 몰려 평균 7.25대 1을 기록했다.

종합하면 이 물량은 브동산 모형상 적정가보다 상당히 낮은 가격에 공급된 사례다. 다만 이는 계약이 취소된 1가구를 구리시 거주 무주택 세대주에게만 추첨으로 공급한 특수한 경우이고, 비교단지 한 곳이 구축이라 적정가 자체에도 오차가 있다. 같은 형태의 재공급이 다시 나올 때 참고하는 기준선으로 보는 것이 적절하다.

2. 입지 분석

경기도 구리시 인창동 289-29번지 일원, 인창C구역 재개발 단지다. 경의중앙선 구리역이 도보 10분 이내에 있고, 8호선 구리역은 개통을 앞두고 있다는 소개가 있다.

경기·수도권 그룹으로 분류돼 지하철 중심 배점을 적용했다. 구리역이 도보 10분 이내라는 표현은 실거리를 확인하지 못했으므로 700m 구간으로 반영했고, 8호선 구리역 개통 후에는 교통 점수가 높아질 여지가 있다. 화면에 노출된 "GTX 호재"는 이번 조사에서 노선·정차 여부를 확인하지 못해 점수에 넣지 않았다. 구리시는 입주가 시작된 3~5월을 취득세 신고 집중 지원 기간으로 정했다.

3. 상품 분석

롯데건설이 시공한 지하 6층~지상 42층, 11개 동 규모로 전용 34·46·59·82·101㎡ 등 총 1,180세대다. 공식 배치도에 따르면 C1블록(공동주택, 101~109동)과 C2블록(주상복합, A·B동)으로 나뉘며, 82㎡A·B는 C2블록 주상복합에 배치된다.

시공

롯데건설(롯데캐슬)

위치

경기도 구리시 인창동 289-29번지 일원(인창C구역)

규모

지하 6층~지상 42층 11개 동, 총 1,180세대(일반분양 679세대: C1블록 공동주택 372 · C2블록 주상복합 307)

주택형

34㎡ 68 · 46㎡ 56 · 59A 116 · 59B 46 · 59C 102 · 82A 104 · 82B 101 · 101㎡ 86(일반분양 세대수, 공식 배치도 기준)

입주

2026년 3월 입주 시작

이번 공급

전용 82㎡B 1가구(불법행위 재공급, 구리시 거주 무주택 세대주 대상)

공급금액

재공급 가격은 언론 보도(2026.08) 기준이며 접수 8월 26일, 당첨자 발표 8월 31일, 계약 9월 7일 일정이었다. 청약통장은 필요 없었다.

공식 홈페이지에는 총 8개 세부 주택형(34·46·59A·59B·59C·82A·82B·101)이 있다. 이 글에서는 크기 그룹별로 일반분양 세대수가 가장 많은 상위 2개씩, 총 7개 평면을 소개한다(59㎡는 59A·59C, 101㎡는 단일 타입).

4. 공급이 많을까, 적을까

이번 물량은 1가구뿐이라 공급 부담과는 거리가 멀지만, 1,180세대 대단지의 입주가 막 시작된 시점이라 단지 전체의 수급은 함께 볼 필요가 있다.

2023년 최초 청약에서 371가구 모집에 2,690명이 신청해 평균 7.25대 1을 기록했다. 당시 분양가는 3.3㎡당 약 2,450만원대로 구리시 역대 최고가 논란이 있었지만, 입주가 시작된 지금은 같은 면적 실거래가 11억원대, 호가가 14억원대로 형성돼 있다고 보도됐다.

이 물량은 기존 계약이 불법행위로 취소돼 다시 공급된 것으로 보도됐고(구체적 사유는 확인 안 됨), 이런 물량은 무주택 세대주 등 자격 제한이 따른다. 물량 자체는 1가구지만 향후 같은 단지에서 비슷한 재공급이 다시 나올 가능성이 있어 자격 요건을 미리 확인해 두는 것이 좋다.

5. 결론

종합하면 이 재공급 물량은 브동산 모형상 적정가보다 크게 낮은 가격이었지만, 구리시 거주 무주택 세대주라는 자격 제한과 1가구라는 희소성 때문에 일반 청약과는 성격이 다르다. 결과는 참고 사례로 삼고, 향후 비슷한 재공급 공고가 나오면 자격 요건과 잔금 일정을 먼저 확인하는 것을 권한다.

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