경기 - 광명 시티프라디움 에듀하임 | 구름산지구 A6블록, 예상 프리미엄은 -930만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

광명 구름산지구 A6블록에 들어서는 426세대, 시티건설의 '시티프라디움' 브랜드입니다. 특별공급을 시작으로 이제 막 청약 절차에 들어가는 단지로, 아직 결과를 알 수 없습니다. 브동산은 같은 84㎡ 타입 기준으로 인근 두 단지의 시세를 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤습니다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 비교단지 2곳과 84㎡ 기준가는 이번 건에 한해 Paul이 직접 지정한 값을 그대로 사용했습니다.

• 입지: 세 단지 모두 도보권 지하철역이 없어 교통 항목에서는 우열이 크지 않습니다. 다만 SITE는 배정 예정인 신설초가 단지 남측 경계에 바로 접해 있어(단지배치도 기준) 세 단지 중 통학 여건이 가장 유리하게 나옵니다.
• 브랜드: SITE(시티건설)와 광명유승한내들라포레(유승종합건설)는 둘 다 수도권·인천권 중견 건설사 브랜드로 동일 등급이고, 소하휴먼시아3단지는 2009년 LH 공공분양 단지(시공 남해종합개발)라 브랜드 항목에서는 0점 처리됩니다.
• 상품성: SITE는 3면 발코니·4Bay·알파룸 특화설계에 골프연습장 등 신축 커뮤니티를 갖춰 세 단지 중 가장 높게 나왔습니다. 특화설계·커뮤니티 수준을 다시 짚어보며 점수를 소폭 상향했습니다. 소하휴먼시아3단지는 2009년 준공, 지역난방·계단식 구조로 상품성 격차가 뚜렷합니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 사실상 적정 수준. 84㎡ 기준 적정가는 약 11.21억원으로, 실제 분양가 평균(약 11.3억원)과 거의 비슷합니다(오차범위 내 소폭 고평가). 다만 두 비교단지의 보정가격이 9.55억원과 12.86억원으로 크게 벌어져 있어(소하휴먼시아3단지의 준공 후 19년이라는 연식 격차가 크게 반영된 결과) 평균값 자체의 진폭이 크다는 점은 감안해야 합니다. 마피 폭 자체가 1천만원 안팎에 그쳐 선분양 신축 수요 프리미엄을 감안하면 사실상 무피에 가깝고, 신설초 접근성을 보고 실거주로 접근하기에는 무리가 없는 수준입니다.
• 청약은 아직 시작 전입니다. 특별공급(9/29)을 시작으로 1순위·2순위 청약이 진행되며, 당첨자 발표는 10월 2일입니다.

정리하면, 브동산 모형은 이 단지를 실제 분양가와 거의 같은 적정 수준(사실상 무피)으로 평가하지만 그 결과는 비교단지 선정에 따라 크게 흔들릴 수 있는 수준입니다. 신축 커뮤니티·특화설계라는 상품성 우위와, 아직 도보권 지하철역이 없다는 약점이 함께 존재하는 단지라는 점을 감안해 청약 여부를 판단하는 것을 권합니다.

2. 입지 분석

광명 구름산지구(약 77만㎡, 계획 5,059세대 도시개발사업)의 A6블록에 들어서는 단지로, 공식 홈페이지는 "서울 옆세권"을 내세우지만 실제로는 도보권 지하철역이 없는, 도로교통 중심의 입지입니다.

배정초등학교는 구름산지구 내 신설초(가칭)로, 단지배치도 기준 SITE 남측 경계에 바로 접해 있습니다. 공식 홈페이지는 인근 기존 학교인 서면초 접근성도 함께 강조하고 있지만, 실제 배정은 구름산지구 안에 새로 지어지는 신설초로 안내됩니다. 신설교는 시설은 최신이지만 첫 개교 학교 특유의 재학생 수·운영 안정성 불확실성이 있다는 점은 참고할 부분입니다. 안서중학교·창의경영고도 단지 인접에 위치해 있어, 공식 홈페이지가 내세우는 "12년 안심교육"이라는 문구 자체는 근거가 있습니다.

생활 인프라는 광명역세권지구(이케아·롯데몰·코스트코·중앙대학교 광명병원)와 기존 소하동 생활권(이마트·소하로 음식문화거리·소하 학원가)을 함께 이용하는 구조입니다. 다만 광명역세권까지도 직선거리로 2~3km 안팎이라 도보 이용은 어렵고, 자가용이나 버스 환승이 필요합니다. 구름산도시자연공원·소하근린공원이 단지 인접에 있어 자연환경 자체는 우수한 편입니다.

3. 상품 분석

시티건설의 '시티프라디움' 브랜드가 적용된 지하 2층~지상 최고 22층, 6개동 규모의 아파트입니다. 전용 59㎡·84㎡ 실수요 중심 타입으로 구성됩니다.

사업 주체

시티글로벌(시행) · 시티건설(시공)

위치

경기 광명시 소하동 395-4(구름산지구 A6블록)

규모

지하 2층~지상 22층, 6개동, 총 426세대(특별공급 236·일반공급 190)

타입

전용 59A·59B·84A·84B·84C·84D·84E 총 7개 타입

주차

총 639대, 세대당 약 1.5대

입주 예정

2029년 3월

타입별 세대수 및 분양가

분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택입니다. 발코니 확장비·추가 선택품목 비용은 별도입니다. 정확한 확정 가격과 계약조건은 입주자모집공고문을 기준으로 확인하시기 바랍니다.

청약 일정

광명시는 투기과열지구로 지정돼 있어 청약자격·재당첨 제한·대출 한도가 지역·세대 상황에 따라 달라집니다. 정확한 일정과 자격 요건은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 반드시 재확인하시기 바랍니다.

단지 배치도

동호수 배치

타입별 평면도

공식 홈페이지에는 59A·59B·84A·84B·84C·84D·84E 총 7개 세부 평면이 있습니다. 8개 이하라 전 타입을 모두 소개합니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

구름산지구는 계획 5,059세대 규모의 도시개발사업으로, 이번 426세대는 그중 첫 일반분양 물량인 A4블록(광명유승한내들라포레, 444세대)에 이은 두 번째 공급입니다.

구름산지구는 2027~2028년 준공을 목표로 순차 개발 중이며, 이미 A4블록이 완판됐고 인접 A5블록도 '시티프라디움 2차'라는 이름으로 후속 분양이 예정돼 있습니다. 즉 이 지역은 앞으로도 같은 생활권 안에서 비슷한 시기에 여러 단지가 순차 공급되는 구조로, 단기간에 신축 물량이 몰릴 가능성이 있습니다.

반면 소하동 일대의 기존 아파트(소하휴먼시아1~3단지 등)는 2009~2010년 준공된 노후 단지가 대부분이라, 신축 수요 자체는 꾸준히 존재해온 지역입니다. 후속 공급(A5블록 등)이 어느 시점에 어떤 규모로 나오는지가 이 단지의 희소성을 좌우할 변수입니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 신축 상품성과 학교 초근접이라는 뚜렷한 강점이 있지만, 광고 문구가 강조하는 만큼의 철도 교통 편의는 아직 갖추지 못한 단지입니다. 브동산 모형상으로는 실제 분양가와 거의 같은 적정 수준으로 나왔지만 비교단지 간 편차가 큰 만큼 이 결과 자체보다는 참고용으로 보는 것을 권합니다. 특별공급은 9월 29일부터 시작되니, 청약 자격과 가점을 미리 점검해두는 것이 좋겠습니다.

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