경기 - 향남역 그로브 스위첸 | 화성 향남 5년 만의 브랜드 신축 933세대, 예상 프리미엄은 -2,260만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 화성시 향남읍 하길리 404-2번지 일원에 KCC건설이 짓는 지하 2층~지상 20~29층 7개 동 933세대 대단지다. 71㎡ 49세대, 84㎡ A·B·C·D 772세대, 107㎡ 110세대, 147㎡P 2세대로 구성되며 84㎡가 전체의 83%다. 2026년 10월 2일 입주자모집공고가 나왔고 특별공급 10월 12일, 1순위 13일, 2순위 14일이며 당첨자 발표는 20일, 계약은 11월 2~4일이다. 전용 84㎡ 분양가는 층별 5.14억~5.60억원, 세대수 가중평균 약 5.54억원이고 입주는 2029년 6월 예정이다. 브동산은 이 평균을 기준으로 같은 하길리의 서봉마을 모아엘가(2015년 입주)와 향남시범 넓은들마을 우미린(2008년 입주)을 비교단지로 적정가를 산출했다.

SITE 분양가는 청약홈 공고의 층별 공급금액(5억 1,380만~5억 5,970만원, 1~2층 저층 일부 포함)을 84A 371세대·84B 138세대·84C 138세대·84D 125세대로 가중평균한 5.54억원이다(타입별 평균 84A 5.55·84B 5.54·84C 5.56·84D 5.52억). 모아엘가 기준가는 2026년 거래로 보도된 84.88㎡ 4.3억원이며 정확한 일자·층은 확인 안 됨이다. 우미린은 2026년 9월 3일 9층 34평 3.8억원 실거래다. 향남역은 신안산선 향남연장 개통(2028년 말 목표) 전이라 SITE·비교단지의 지하철 점수를 모두 보수적으로 같게 처리했다.

• 입지: 신안산선 향남연장이 개통(2028년 말 목표)하면 여의도까지 환승 없이 이동할 수 있다는 보도가 있으나 개통 전이라 지하철 점수는 비교단지와 같게 제한했다. 하길중·하길고가 약 100m, 화원초·서봉초가 도보권, 약 4.3만㎡ 풍경공원, 약 400m 중심상업지구, 입주민 대상 종로엠스쿨 2년 수강료 지원 협약을 주거편의·교육환경에 반영했다.
• 브랜드: KCC건설 '스위첸'은 중견(12점), 모아건설과 우미개발도 중견(12점)으로 봤다.
• 상품성: 933세대 대단지에 건폐율 12.43%, 세대당 주차 약 1.5대, 골프연습장·사우나·피트니스 커뮤니티와 돌봄케어 시설을 내세운다(보도 기준). 20~29층 7개 동이다.
• 브동산 적정가는 분양가보다 약간 낮다. 적정가 5.31억원 대비 분양가 평균 5.54억원이라 예상 프리미엄은 -2,260만(약 4% 고평가)다. 다만 준공 후 비교단지는 구축이고 SITE는 선분양 단계라 신규 수요 프리미엄이 붙는 경향이 있어 상품수준·주거편의·교육환경 정성 항목을 비교단지 대비 높게 반영해 마피 폭을 줄였다.
• 단기 차익보다 실거주·신축 선호 수요 단지다. 전매제한 6개월이 걸려 있어 입주 전 전매가 가능하지만 향남권 기존 84㎡가 3억~4.3억원대라 신축 분양가 5.5억원과의 가격 격차가 청약·계약 결과의 변수다.

종합하면 이 단지는 향남권 5년 만의 브랜드 신축이라는 희소성이 있고 모형상 고평가 폭도 크지 않다. 다만 인근 구축 시세(3~4억원대)와의 격차, 신안산선 개통 전 교통 한계를 감안하면 실거주 목적이 아닌 단기 투자 수요에는 부담이 크다.

2. 입지 분석

경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 404-2번지 일원이다. 공식 약도는 하길중·고, 화원초, 서봉초와 향남복합문화센터·롯데시네마·노브랜드 등 상업시설, 풍경공원이 단지 주변에 있고 견본주택이 하길리 404-1번지 인근에 마련된다고 표시한다.

신안산선 향남연장은 2028년 12월 개통을 목표로 추진 중이라는 보도가 있고 향남역은 서해선 방면 광역 교통으로 소개된다. 발안IC(서해안고속도로)는 차로 10분대다. 단지 약 100m에 하길중·하길고가 있고 화원초·서봉초가 도보권이며 약 4만3,194㎡ 풍경공원과 약 400m 거리 중심상업지구가 있다. 향남제약산업단지와 발안산업단지가 가깝고 H-테크노밸리(73만6,000㎡)는 2028년 준공을 목표로 하는 계획 사업이다. 학군은 민간 참고 지표를 확인하지 못해 확인 안 됨이다.

3. 상품 분석

대신자산신탁이 시행하고 KCC건설이 시공하는 지하 2층~지상 20~29층 7개 동 933세대다. 71㎡ 49세대, 84㎡A 371·84㎡B 138·84㎡C 138·84㎡D 125세대, 107㎡A 58·107㎡B 52세대, 147㎡P 2세대로 구성되며 특별공급 475세대, 일반공급 458세대다.

사업 주체

대신자산신탁(시행) · KCC건설(시공)

위치

경기도 화성특례시 만세구 향남읍 하길리 404-2번지 일원

규모

지하 2층~지상 20~29층, 7개 동, 총 933세대

주택형(세대수)

71㎡ 49 · 84A 371 · 84B 138 · 84C 138 · 84D 125 · 107A 58 · 107B 52 · 147P 2 (일반공급 21·164·61·61·54·50·45·2 / 특별공급 28·207·77·77·71·8·7·0)

입주 예정

2029년 6월

청약 일정

공고 10.2, 특별공급 10.12, 1순위 10.13, 2순위 10.14, 당첨자 발표 10.20, 서류 10.24~28, 계약 11.2~4

청약 지역

해당지역 화성특례시, 기타지역 수도권(경기·서울·인천)(비규제지역, 분양가상한제 미적용)

전매·거주

전매제한 당첨자 발표일로부터 6개월, 거주의무·재당첨제한 없음

납부 조건

계약금 5%, 중도금 60% 6회(2027.4~2029.2), 잔금 35% 입주 시

공급금액

청약홈 입주자모집공고의 층별 공급금액 최저~최고이며 평균은 세대수 가중평균이다. 발코니 확장비와 추가 선택품목, 취득세 등은 포함되지 않았을 수 있어 공고문 확인이 필요하다. 중도금 대출은 계약금 5% 납부 후 시행위탁자가 알선한 기관을 통해 가능하나 정책·기관에 따라 불가·한도 축소가 있을 수 있다.

공식 홈페이지(향남역스위첸.com)에는 현재 조감도·단지배치도·평면도가 게시돼 있지 않고 약도와 입지·교육·청약 안내 이미지만 있다. 입주자모집공고에서도 평면 이미지는 확인되지 않았다. 견본주택(10월 8일 개관) 이후 공개되면 타입별 평면도(세대수 표기)와 배치도를 추가한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

933세대 중 일반공급 458세대, 특별공급 475세대(51%)다. 84㎡ 4개 타입이 772세대로 83%를 차지한다.

특별공급은 기관추천 84, 다자녀 95, 신혼부부 125, 노부모부양 28, 생애최초 59, 신생아 84세대다. 일반공급은 화성특례시 거주자가 우선이고 수도권 거주자가 기타지역이다. 비규제지역이라 세대원·유주택자도 청약할 수 있고 전매제한이 6개월이다.

보도에 따르면 향남읍은 5년 만의 브랜드 신축이고 기존 아파트 중 사용승인 11년 초과가 70.69%, 공공임대 41.8%·민간임대 30.1%·민간분양 28.1% 구조다. 신축 희소성은 있지만 933세대 대단지의 입주 물량과 분양가 5.5억원 수용 여부가 청약 결과의 변수다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 향남권 신축 희소성과 대단지 인프라를 앞세운 가격표로, 모형상 고평가 폭이 크지 않다. 청약 전 향남 기존 단지 시세와의 격차, 중도금 대출 가능 여부, 10월 8일 견본주택에서 공개될 평면을 확인하길 권한다.

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