울산 - 문수로 비스타 더파크 | 삼호산 조망 숲세권 신축 700세대, 예상 프리미엄은 -1,909만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

문수로 비스타 더파크는 울산 남구 무거동 무거삼호지구 11블록에 동원개발이 짓는 700세대 규모의 신축 아파트입니다. 지난 9월 22~23일 1·2순위 청약을 마치고 10월 1일 당첨자 발표를 기다리는 시점에 이 글을 씁니다. 브동산은 이 단지의 전용 84㎡ 분양가를, 같은 남구 안에서 연식·거리 기준으로 가장 가까운 비교단지 2곳의 84㎡ 시세와 견줘 적정가를 산출했습니다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값입니다. 84㎡ 기준가는 두 비교단지의 매매시세(리치고 기준, 2026년 9월)입니다.

• 입지: SITE와 문수비스타동원은 같은 무거동 생활권이라 큰 차이는 없지만, SITE가 옥동 관공서·울산대 상권·삼호산 등산로에 조금 더 가깝고 신축 단지 특유의 특화 조경이 더해져 근소하게 높게 평가했습니다. 힐스테이트수암1단지(야음동)는 삼산동 상권·터미널 권역에 조금 더 가까운 편이라 교통 항목에서 비슷한 수준으로 올라섭니다.
• 브랜드: SITE와 문수비스타동원 모두 동원개발(시공능력평가 전국 32위, 부산·울산권 지역 1위)의 '비스타' 브랜드로 동일하게 중견 등급(12점)입니다. 힐스테이트수암1단지는 현대건설의 상위 브랜드라 20점 만점을 받습니다 — 이 단지의 브랜드 프리미엄이 종합평점을 끌어올리는 주요 요인입니다.
• 상품성: SITE는 전 세대 유리난간으로 삼호산 조망을 살리고 삼성물산 리조트부문 에버스케이프팀의 특화 조경, 20여종 무상 옵션이 더해져 세 단지 중 가장 높게 평가했습니다. 조망권·상품수준을 다시 살펴 이 격차를 소폭 더 반영했습니다. 문수비스타동원은 준공 2년 남짓의 신축이지만 특화 설계 강도는 SITE보다 낮고, 힐스테이트수암1단지는 725세대 규모와 준수한 커뮤니티가 강점입니다.
• 브동산 적정가 기준으로는 약 2% 고평가 신호입니다. 다만 두 비교단지의 결과가 반대 방향으로 엇갈린다는 점은 유의해야 합니다 — 같은 브랜드·같은 생활권인 문수비스타동원만 놓고 보면 SITE 분양가가 다소 비싸 보이지만(보정가격 7.23억 vs 분양가 8.07억), 상위 브랜드인 힐스테이트수암1단지 기준으로는 오히려 저평가(보정가격 8.53억)로 나옵니다. 두 신호가 서로를 상쇄하면서 평균으로는 소폭 고평가에 그친 것입니다. 마피 폭 자체도 1억원에 크게 못 미쳐, SITE가 아직 입주 전 신축이라는 점을 감안하면 삼호산 조망·특화 조경을 보고 실거주로 접근하기에 무리가 없는 수준입니다.
• 청약은 이미 접수가 끝났습니다. 9월 21일 특별공급, 22일 1순위, 23일 2순위 청약을 마쳤고 10월 1일 당첨자 발표, 10월 12~14일 정당계약이 예정돼 있습니다. 이 글은 당첨자 발표를 기다리는 시점에 작성됐습니다.

종합하면 브동산 모형상 이 단지는 고평가도 저평가도 아닌, 분양가가 적정 범위 안쪽에 있는 수준입니다. 다만 비교단지에 따라 신호가 엇갈리는 만큼 5% 안팎의 격차는 오차 범위 안에서 보수적으로 해석하는 편이 안전합니다.

2. 입지 분석

울산은 서울·수도권이나 다른 광역시와 달리 아직 지하철이 없습니다. SITE 역시 지하철·경전철 역세권은 아니며, 대신 남부순환도로·삼호로·울산IC로 이어지는 도로망과 버스 노선에 의존하는 구조입니다. 다만 단지 인근 신복로터리(신복교차로)에는 2029년 개통 예정인 울산 도시철도 1호선 트램 정류장이 계획돼 있어, SITE의 입주 시점과 맞물려 향후 교통 여건이 개선될 가능성은 열려 있습니다 — 다만 개통 전 계획 단계라는 점을 감안해 점수에는 보수적으로만 반영했습니다.

배정 초등학교는 확정 배정 정보를 찾지 못해, 단지와 가장 가까운 옥현초등학교(울산 남구 무거1동 눌재로 21)를 배정 예정(추정) 학교로 다뤘습니다. 옥현초는 2024년 3월 기준 17학급(특수학급 2개 포함), 학생수 223명 규모의 소규모 학교로, 간선도로 횡단 없이 단지 인근에서 통학할 수 있는 거리입니다. 학업성취도는 국가 전수조사가 2017년 폐지돼 공식 순위가 없으며, 민간 참고 지표인 리치고 기준으로 인근 학군은 특별히 두드러지지 않는 평이한 수준으로 나타납니다 — 이는 공식 지표가 아닌 민간 참고 지표라는 점에 유의해야 합니다. 중학교는 삼호중·옥현중, 고등학교는 성광여고·울산제일고가 인근에 있고, 옥동 학원가도 도보·차량으로 이용할 수 있습니다.

생활 인프라 측면에서는 법원·검찰청 등 옥동 관공서 밀집지역과 울산대 상권, 신복교차로 상권의 대형마트·병의원을 편리하게 이용할 수 있습니다. 단지 바로 앞에는 삼호산 등산로(솔마루길)가 있어 별도 이동 없이 산책·등산이 가능하고, 태화강국가정원·울산체육공원·문수호반광장도 인근에 있어 자연환경 접근성이 좋은 편입니다. 다만 이런 '숲세권' 장점은 뒤집어 보면 대형 상업시설이나 오피스 밀집지역과는 다소 거리가 있다는 뜻이기도 해, 순수 주거 목적이 아니라면 이 부분은 감안해야 합니다.

3. 상품 분석

동원개발이 짓는 지하 3층~지상 18층, 10개 동, 총 700세대 규모의 아파트입니다. 전용 68㎡ 87세대, 전용 84㎡ 613세대(84A·84B)로 구성되며, 이 중 특별공급 383세대, 일반공급 317세대가 공급됩니다.

시공사

동원개발(주) — '로얄듀크'·'비스타' 브랜드

위치

울산광역시 남구 무거동 1615-1번지 일원(무거삼호지구 11블록)

규모

지하 3층~지상 18층, 10개 동, 총 700세대

주택형

전용 68㎡A·68㎡B(87세대), 전용 84㎡A(404세대)·84㎡B(209세대)

청약 일정

9.18 견본주택 개관 · 9.21 특별공급 · 9.22 1순위 · 9.23 2순위 · 10.1 당첨자 발표 · 10.12~14 정당계약

입주 예정

2029년 5월

타입별 세대수 및 분양가

세대수는 공식 홈페이지 단지배치도 기준(68A 86·68B 1·84A 404·84B 209, 합계 700세대). 분양가는 언론 보도(스트레이트뉴스, 2026.9월) 기준이며, 동호실·층에 따라 차등 적용됩니다. 68㎡ 분양가는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 브동산 적정가 분석에는 공식 발표된 84㎡ 평균 분양가(8억738만원, 613세대 가중평균)를 그대로 사용했습니다.

타입별 평면도

특화 설계 — 전 세대 유리난간, 삼성물산 조경 협업

전 세대에 철제난간 대신 유리난간을 적용해 삼호산 조망(일부 세대 제외)을 살린 것이 이 단지의 핵심 특징입니다. 조경은 삼성물산 리조트부문 에버스케이프 GSS팀과 협업해 특화 조성되며, 발코니 확장 시 20여종의 프리미엄 유상 옵션이 무상 제공됩니다. 계약금은 분양가의 5%(1차 500만원 정액 후 분납), 중도금은 무이자 조건입니다.

4. 공급이 많을까, 적을까

울산 전체로 보면 공급은 오히려 부족한 국면이지만, SITE가 속한 무거동 일대만 좁혀 보면 이야기가 조금 달라집니다.

울산 전체 미분양 물량은 2025년 1월 약 3,943가구에서 2026년 1월 약 1,632가구로 1년 새 크게 줄었고, 특히 남구는 연간 적정 입주물량(약 5,400가구) 대비 2026년 입주 예정 물량이 약 2,100가구로 적정 수요의 40%에도 못 미쳐 시장에서는 '공급 절벽' 국면으로 보는 시각이 많습니다. 이런 흐름만 보면 SITE에 우호적인 배경입니다.

다만 SITE가 위치한 무거동 일대로 시야를 좁히면 이야기가 다릅니다. 바로 인근에 같은 시공사(동원개발)가 짓는 울산신복역 비스타 메트로(무거동 822-1, 아파트 481세대+오피스텔 99실, 2029년 4월 입주예정)와 한화포레나 울산무거(무거동 1422, 816세대, 2028년 하반기 입주예정)가 SITE(700세대, 2029년 5월)와 거의 같은 시기에 입주를 앞두고 있습니다. 세 단지를 합치면 약 2,096세대가 2028년 하반기부터 2029년 상반기까지 1년 남짓한 기간에 한 생활권에 집중적으로 쏟아지는 셈입니다.

즉 울산·남구라는 큰 틀에서는 공급이 부족하지만, 무거동이라는 좁은 권역만 보면 입주 시점이 몰리는 국지적 공급 집중 구간을 지나게 됩니다. 입주 직후 1~2년은 전세·매매 시세가 동시다발적 입주 물량의 영향을 받을 수 있다는 점은 청약 전 감안할 만한 리스크입니다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 "삼호산 조망 + 옥동 생활권"이라는 뚜렷한 입지 강점을 가진 반면, 브랜드는 중견 등급이고 같은 생활권 안에 비슷한 시기 입주하는 경쟁 단지가 몰려 있다는 점은 분명한 약점입니다. 브동산 모형상 고평가·저평가 어느 쪽으로도 크게 치우치지 않은 만큼, 이 청약은 프리미엄을 노리기보다 실거주 목적의 선택지로 접근하는 편이 합리적입니다.

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