경기 - 상대원2구역 재개발 | 성남 중원구 4,885세대 대단지, 브동산 적정가는 15.2억 (분양 시기 미정)

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기 성남시 중원구 상대원동 희망로 일대 24만㎡ 부지에 들어서는 상대원2구역 재개발이다. 시공사 계약 기준 총 4,885가구(임대 포함 5,090가구로 보도된 사업계획도 있다)이고 일반분양은 약 2,000세대 안팎으로 알려진다. 다만 시공사를 둘러싼 갈등이 길어져 착공도 아직 하지 못했고, 분양 시기는 정해지지 않았다. 그래서 브동산은 분양가 비교 없이 전용 84㎡ 적정가만 먼저 산출했다. 같은 성남의 e편한세상 금빛그랑메종1단지(2022년 입주)와 산성역포레스티아(2020년 입주)의 최근 84㎡ 거래를 보정한 적정가는 15.2억원이다. 입주 시기도 확정되지 않아 착공 이후 공사기간을 감안해 2031년 12월로 가정했다.

SITE 입주 시기는 확인 안 됨이며 착공이 2027년 초로 늦춰진다고 보고 공사기간 약 4년 반을 더해 2031년 12월로 가정했다. 금빛그랑메종1단지는 84.98㎡ 2026년 9월 1일 13층 14.1억원, 산성역포레스티아는 84㎡ 2026년 8월 22일 12층 16.8억원 실거래(dapt.kr 기준)다. 산성역포레스티아의 시공사는 확인 안 됨이라 브랜드를 중위(16점)로 가정했다. SITE의 시공사가 DL이앤씨(e편한세상)로 유지되든 GS건설(자이)로 바뀌든 브랜드 점수는 20점으로 같게 봤다.

• 입지: 8호선 단대오거리역까지 도보 15~20분이라는 소개가 있어 지하철 점수를 2점으로 낮게 봤다. 구역 내에 대원초등학교가 있고 인근 중고등학교가 도보권이어서 교육 8점, 대규모 단지 안 신설 상권을 감안해 주거편의 8점을 줬다. 성남도시철도 트램은 계획 사업이라 반영하지 않았다.
• 브랜드: 시공사는 DL이앤씨와 GS건설 사이에서 다투는 중이지만 두 회사 모두 대기업 상위(20점)로 같게 봤다. 금빛그랑메종1단지(DL이앤씨 e편한세상)는 20점, 산성역포레스티아는 16점으로 가정했다.
• 상품성: 지상 29층 45개 동 4,885가구 이상의 초대형 단지로 세대수 점수를 최대로 봤다. 주차·조망은 확인 안 됨이라 낮게 봤다.
• 브동산 적정가는 15.2억원이다. 비교단지 2곳의 최근 84㎡ 실거래(14.1억·16.8억원)에 연식·평점 보정을 한 값이다. 분양가와 분양 시기가 정해지면 비교해 업데이트한다.
• 분양과 입주 시기를 가늠하기 어렵다. 시공사 지위를 둘러싼 법적 다툼과 재협상이 이어지고 있어 연내 착공·분양은 쉽지 않다는 보도가 나온다.

현재까지 브동산 모형이 산출한 상대원2구역 84㎡ 적정가는 15.2억원이다. 분양 시기와 분양가가 정해지면 실제 가격과 예상 프리미엄을 이 글에 추가해 업데이트한다.

2. 입지 분석

경기도 성남시 중원구 상대원동 희망로353번길 일대 약 24만㎡ 부지다. 8호선 단대오거리역까지 도보 15~20분, 신흥역까지 20~30분으로 소개된다.

구역 안에 대원초등학교가 있고 인근 중고등학교까지 도보로 통학할 수 있다는 소개가 있다. 성남 구시가지는 2020년대 들어 산성역·단대오거리역 일대로 신축 대단지가 이어지며 시세가 오른 곳이다. 상대원동은 하이테크밸리 인접이고 성남도시철도 트램 계획이 거론되지만 계획 사업이라 이 글의 점수에는 넣지 않았다. 이 단지의 배정 초등학교는 확인 안 됨이다.

3. 상품 분석

지상 최고 29층 45개 동 규모의 재개발 대단지다. 시공사 계약(2021년) 기준 총 4,885가구이고, 임대 620가구를 포함해 5,090가구로 보도된 사업계획도 있다. 타입별 세대수는 정해지지 않았다.

시공

DL이앤씨(2015년 선정, 2021년 e편한세상 도급계약) — 조합은 2026년 GS건설 '마스티어 자이'로 교체를 의결했으나 법원 가처분으로 DL이앤씨 지위 유지

위치

경기도 성남시 중원구 상대원동 희망로353번길 22 일원(약 24.2만㎡)

규모

지상 최고 29층 45개 동 · 4,885가구(임대 포함 5,090가구 보도도 있음), 공사비 약 1.9조원

일반분양

약 2,082세대로 알려졌으나 1,886세대 보도도 있어 확인 안 됨

착공

2026년 12월 말~2027년 1월 초 목표였으나 연내 착공은 어렵다는 보도

분양 일정

확인 안 됨(분양 시기 미정)

입주 예정

확인 안 됨(2031년 12월 가정)

공급금액

분양가와 타입별 세대수, 분양·입주 시기는 아직 확정되지 않았다. 일정이 확정되면 이 표를 업데이트한다. 이 글은 분양 전 브동산 적정가만 먼저 공개하는 글이며, 분양가와 청약 일정이 나오면 예상 프리미엄까지 업데이트한다.

공식 홈페이지를 확인하지 못해 이 글의 이미지는 조합원 제공 조감도 한 장뿐이다. 시공사가 확정되면 설계가 바뀔 수 있다.

4. 공급이 많을까, 적을까

일반분양이 약 2,000세대 안팎으로 알려진 초대형 단지다. 분양 시기와 세대수는 시공사 문제가 정리된 뒤 확정된다.

시공사 갈등의 흐름은 이렇다. 2025년 11월 조합이 '아크로' 브랜드 적용을 요구하며 DL이앤씨와 충돌했고, 2026년 4월 조합원 총회에서 DL이앤씨 계약 해지가 가결됐다. 5월 30일 총회에서는 GS건설 교체가 96% 찬성으로 의결됐지만, 7월 31일 법원이 총회결의 효력정지 가처분을 일부 인용해 DL이앤씨의 지위가 유지됐다. 이후 DL이앤씨와 조합이 다시 협상에 들어갔고 10월 10일 조합원 대상 홍보관 개관이 예정돼 있다.

남은 절차로 도급계약 의결 총회와 사업시행계획 변경인가가 남아 있어 연내 착공과 분양은 쉽지 않다는 전망이 나온다. 비교단지 금빛그랑메종1단지(14.1억원)와 산성역포레스티아(16.8억원) 사이에서 분양가가 어디에 정해지는지가 분양 시점의 핵심이다.

5. 결론

상대원2구역은 규모는 크지만 분양까지 넘어야 할 절차가 많다. 브동산 적정가는 84㎡ 기준 15.2억원이며, 분양 시기와 분양가가 정해지면 예상 프리미엄을 업데이트하겠다.

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