울산 - 중산디아채 | LH 분양전환 잔여세대 선착순 8호, 2억원대 국평 예상 프리미엄은 +8,160만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

울산 북구 중산동에 있는 2007년 준공 633세대 단지로, LH 분양전환 후 남은 잔여세대 8호를 선착순 동·호지정 방식으로 판다. 전용 84㎡ 단일 타입이고 분양가는 2억 100만~2억 2,450만원, 계약기간은 2026년 9월 1일부터 12월 23일까지다. 주택 소유 여부와 청약통장과 관계없이 공고일(8월 19일) 기준 국내 거주 만 19세 이상이면 신청할 수 있다. 브동산은 분양가 범위 중앙값 2.13억원을 기준으로, 같은 중산동의 일동미라주더스타 3단지(2019년 입주)와 오토밸리로 ZOOM파크(2017년 입주)를 비교단지로 적정가를 산출했다. SITE가 비교단지보다 오래된 구축이라 연식 보정은 반대 방향으로 적용했다.

SITE는 2007년 준공으로 두 비교단지보다 오래돼 연식 보정을 역방향(분모)으로 적용했다. 비교단지 1의 기준가는 2026년 6월 18일 10층 84㎡ 3.75억원 실거래이고, 비교단지 2는 '34평' 평형(리치고, 전용 약 84㎡)의 시세 3.17억원으로 실거래가가 아님을 밝힌다. 참고로 SITE 자체 시세는 리치고 기준 34평 2.26억원, 최근 실거래는 2026.9.28 3층 2.06억원으로 분양가(2.01~2.245억)와 거의 같다.

• 입지: 울산에는 지하철이 없어 교통환경(지하철 항목)에는 점수를 줄 수 없었고 SITE·비교단지 모두 동일하게 처리했다. 근린상가·어린이집·중산천이 가깝고 매곡중(1.2km, 울산 상위 31%), 이화중(1.1km, 상위 67%)은 리치고 참고 지표이며 공식 지표가 아니다. 배정 초등학교는 확인 안 됨이고 지도상 단지 남쪽에 중산초가 있다.
• 브랜드: 신한종합건설의 '디아채'는 지역 중소 수준(8점)으로 봤고 일동건설(미라주)·대창기업(ZOOM파크)은 지역 중견(12점)으로 봤다.
• 상품성: 13개 동 9~15층 633세대, 세대당 주차 1.27대(804대), 개별난방이지만 20년 차 구축이라 상품수준 점수가 낮다.
• 모형은 저평가로 읽지만 시세와는 거의 같다. 적정가 2.95억원 대비 분양가 2.13억원이라 예상 프리미엄은 +8,160만(약 38% 저평가)이지만, 비교단지가 7~12년 신축이고 평점·연식 보정이 구축의 감가를 충분히 담지 못한 영향이다. 단지 자체 시세·실거래가(2.06~2.26억원)와 비교하면 분양가는 사실상 시세대로다.
• 자금 부담은 낮지만 구축 선택이다. 분양가 2억원대, 계약금 10%에 잔금 90%는 계약일로부터 2개월 내 납부해야 해 담보대출 계획이 필요하다.

종합하면 분양가는 2억원 안팎으로 같은 단지 시세와 거의 같고, 모형상 저평가는 구축 감가가 덜 반영된 결과로 해석하는 편이 안전하다. 유주택자도 신청할 수 있는 선착순 구조라 실거주·소액 투자 선택지로는 열려 있지만 20년 차 구축과 지하철 없는 입지를 감안한 가격이라는 점이 핵심이다.

2. 입지 분석

울산광역시 북구 중산동로 37(중산동 200), 중산개발지구 안에 위치한다. 서쪽에 오토밸리로 ZOOM파크, 남동쪽에 일동미라주더스타 단지들, 북서쪽에 오토밸리한양립스포레스트(2022년 12월, 376세대)가 자리해 신축·준신축 단지가 이웃해 있다.

울산에는 도시철도가 없어 이 단지의 교통은 버스와 승용차 중심이다. 단지 주변에는 근린상가와 어린이집, 중산천 산책로가 있고 북구 중산일반산업단지가 동쪽에 가깝다. 리치고 기준 인근 학교는 이화중(1.1km), 매곡중(1.2km), 매곡고(1.4km)이고 모두 울산 내 순위가 중상위권으로 표기되지만 이는 공식 지표가 아닌 민간 참고 지표다. 배정 초등학교는 학구도에서 확인해야 한다.

3. 상품 분석

LH 부산울산지역본부가 분양전환 후 남은 잔여세대를 일반매각한다. 공급 대상은 전용 84㎡ 8호이며 선착순 동·호지정 방식이다. 단지는 13개 동 9~15층 633세대로 2007년 12월 준공됐다.

공급

한국토지주택공사(LH) 부산울산지역본부, 분양전환 잔여세대 일반매각(선착순 동·호지정)

위치

울산광역시 북구 중산동로 37(중산동 200)

규모

13개 동, 9~15층, 총 633세대, 주차 804대(세대당 1.27대), 개별난방, 신한종합건설 시공

공급 세대

전용 약 84.9㎡(공급 약 34평) 8호

준공

2007년 12월

계약 기간

2026.9.1~12.23, LH 부산울산지역본부 선착순 동·호지정 계약

신청 자격

공고일(2026.8.19) 기준 국내 거주 만 19세 이상, 주택 소유·청약통장·거주지 무관

납부 조건

계약금 10%, 잔금 90%(계약일로부터 2개월 이내)

공급금액

분양가는 LH 공고를 소개한 언론 보도 기준이며 동·호별로 다르다. 2024년 같은 단지 공가세대 공고에서는 전매제한·의무거주·재당첨제한이 없고 발코니 확장비가 무료였으나 이번 공고도 같은지는 확인 안 됨이다. 세부 동·호와 조건은 LH청약플러스 공고문에서 확인해야 한다.

공식 홈페이지와 LH 팸플릿이 없는 분양전환 단지라 단지 평면은 포털에 게재된 전용 84㎡ 기본형 평면 2종을 소개한다(공급면적 114.59㎡·117.04㎡).

4. 공급이 많을까, 적을까

분양전환 공급은 이미 대부분 끝났고 이번 선착순은 8호뿐이다. 633세대 가운데 8호(1.3%)로 잔여 비중이 낮다.

LH는 2024년 10월에도 이 단지 공가세대 11호를 선착순으로 판 이력이 있어(분양가 1억 8,600만~2억 1,300만원), 분양전환 후 잔여가 반복해서 나오는 단지다. 2026년 8호 공고의 분양가는 2024년보다 약 1,500만~1,150만원 높아졌다.

울산 북구에서는 송정지구 등 신축이 84㎡ 5억원대(송정호반베르디움 5.64억, 2026.9)에 거래돼 같은 북구 안에서도 구축과 신축의 가격 간극이 크다. 추가 공급 일정은 확인 안 됨이다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 신축 분양 단지와 달리 가격이 시세와 거의 같은 구축 선착순이다. 모형상 저평가는 구축 감가를 충분히 담지 못한 값이므로 참고용으로 보고, 실제 계약 전에는 LH청약플러스 공고문의 동·호별 가격과 대출 가능 여부를 확인하는 것이 먼저다.

청약·분양의 다른 포스팅