경기 - 더샵 여주역더퍼스트 | 여주 첫 더샵, 84㎡ 단일평형 696세대, 예상 프리미엄은 -1,373만

1. 핵심 요약 — 이 단지, 적정가는 얼마일까?

경기도 여주시 홍문동 홍문2지구에 들어서는 696세대 규모의 단지다. 포스코이앤씨의 '더샵' 브랜드가 여주·이천 권역에 처음 공급되는 단지이자, 전 세대가 전용 84㎡ 단일면적(84A·84B·84C)으로만 구성된 것이 특징이다. 브동산은 같은 여주시 안에서 브랜드 등급이 같은 두 단지 — 완공된 여주아이파크와, 아직 짓고 있지만 여주역에 더 가까운 여주역자이헤리티지 — 의 84㎡ 가격을 입지·브랜드·연식 차이만큼 보정해 이 단지의 적정가를 직접 산출해봤다.

평점은 브동산이 교통·주거·교육 여건과 브랜드·세대수·조망·주차 등을 종합해 자체 산정한 값이다. 여주아이파크의 84㎡ 기준가는 KB시세 일반가와 리치고 매매시세가 공통으로 가리키는 3.6억원을 사용했고, 여주역자이헤리티지는 아직 준공 전이라 KB시세 대신 84A·84B 타입의 세대수 가중평균 분양가를 사용했다.

• 입지: SITE는 여주역과 직선거리 약 1㎞(차량 9~10분)로, 이름과 달리 도보 역세권이라 보기는 어렵다. 오히려 두 비교단지 중 여주역자이헤리티지가 여주역 도보 9분 거리로 철도 접근성은 SITE보다 낫고, 여주아이파크는 현암동 남한강변에 있어 여주역과는 반대편, 버스·자가용 의존도가 높다.
• 브랜드: 더샵·아이파크·자이 모두 대기업 상위 브랜드로 세 단지의 브랜드 점수는 20점으로 동일하다.
• 상품성: SITE는 4베이 판상형·타워형 혼합 설계에 AiQ TECH 스마트홈, 약 3,900㎡ 규모 커뮤니티(골프연습장·스크린골프·사우나·에듀라운지 등)를 갖춘 신축이라 상품수준 자체는 세 단지 중 가장 최신이다. 여주역자이헤리티지(769세대)가 세대수·상품 다양성에서 가장 크고, 여주아이파크(526세대)는 2020년식으로 다소 앞선 세대의 사양이지만, 특화 커뮤니티 시설 수준을 다시 살펴 SITE의 상품성 점수를 소폭 상향했다.
• 브동산 적정가 기준으로는 약 3% 고평가 신호다. 다만 이 격차는 두 비교단지의 보정가격이 4.55억원과 5.26억원으로 갈리면서 생긴 평균값이라는 점을 감안해야 한다. 연식이 SITE에 훨씬 가까운 여주역자이헤리티지 단독 비교로는 오히려 SITE 분양가(5.04억)가 보정가격에 근접해 소폭 저평가에 가깝고, 고평가 신호는 주로 입지 점수차가 크고 연식차도 8년9개월에 달하는 여주아이파크 비교에서 비롯된다. 마피 폭 자체도 1억원에 크게 못 미쳐, SITE가 아직 선분양 신축이라는 점을 감안하면 여주·이천 첫 더샵이라는 브랜드 희소성을 보고 실거주로 접근하기에 무리가 없는 수준이다.
• 청약은 이미 진행돼 정당계약 단계다. 9월 14일 특별공급, 15일 일반공급 1순위, 16일 2순위 접수에 이어 9월 22일 당첨자가 발표됐고, 10월 6~8일 정당계약이 진행된다. 이 글은 당첨자 발표 직후, 정당계약 기간 중에 작성됐다.

종합하면 브동산 모형은 이 단지에 매우 완만한 고평가 신호를 준다. 그 신호는 비교단지 선정에 따라 방향이 갈릴 만큼 크지 않은 격차이고, 여주역과의 실제 거리·같은 여주시 안에서도 갈리는 생활권 차이를 함께 감안해서 읽어야 한다.

2. 입지 분석

경기도 여주시 홍문동 332-2번지 일원, 홍문2지구 도시개발구역에 자리한다. 이마트 여주점에 바로 인접해 있고, 여주종합터미널·여주우체국이 있는 홍문동 중심가와도 가깝다. 다만 단지명에 '여주역'이 들어가 있는 것과 달리, 경강선 여주역과는 직선거리로 약 1㎞ 떨어져 있어 차량으로 9~10분이 걸린다 — 도보 역세권이라 부르기는 다소 이르다.

광역 교통은 중부내륙고속도로·영동고속도로를 통해 확보된다. 철도는 현재 경강선 여주역이 유일하지만, 여주~원주 복선전철과 GTX-D, 서초~광주선 등 광역교통망 확충 사업이 추진되고 있다고 공식 홈페이지는 소개한다. 다만 이런 노선들은 아직 추진·계획 단계여서 실제 개통까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 한다.

공식 홈페이지는 세종초등학교·세종중학교가 인접해 있다고 소개한다. 두 학교 모두 2005~2006년 개교한 기존 학교(세종초 약 991명, 세종중 약 755명)로 신설교의 불확실성은 없지만, 정식 배정 공고를 별도로 확인하지 못해 이 글에서는 '배정 예정(추정)'으로 표기한다. 국가 수준 학업성취도 전수조사는 2017년 폐지돼 공식 학교별 순위는 없으며, 민간 참고 지표(리치고 등급 등)로 학군 수준을 가늠하는 데도 한계가 있다는 점을 밝힌다.

생활 인프라로는 이마트 여주점·홈플러스 여주점이 도보권에 있고, 여주종합터미널·여주아울렛·여주종합운동장이 인근에 있다. 여주시청과 행정타운도 멀지 않아, 신도시 초기 택지지구치고는 기존 생활권과의 접근성이 나쁘지 않은 편이다.

3. 상품 분석

포스코이앤씨의 '더샵' 브랜드가 적용된 지하 2층~지상 최고 29층, 7개동, 총 696세대 규모의 단지다. 전 세대가 전용 84㎡ 단일면적(84A·84B·84C)으로만 구성돼 있다.

사업 주체

한국투자부동산신탁(신탁)·(주)지앤티디벨롭먼트(위탁시행) · 포스코이앤씨(시공, '더샵')

위치

경기도 여주시 홍문동 332-2번지 일원(홍문2지구 도시개발구역)

규모

지하 2층~지상 최고 29층, 7개동(101~107동), 총 696세대

주택형

전용 84㎡ 단일면적, 84A(546세대)·84B(124세대)·84C(26세대)

입주 예정

2029년 8월

타입별 세대수 및 분양가

특별공급 383세대, 일반공급 313세대(총 696세대). 비규제지역 민영주택으로 가점제 40%·추첨제 60%가 적용되며, 1주택 이상 보유 세대도 1순위 청약이 가능하다. 분양가는 층별로 차등 적용되며, 브동산 적정가 분석에는 84A·84B·84C 세 타입의 층별 분양가(1층~16층 이상 6개 구간)를 세대수로 가중평균한 값(약 5.04억원)을 사용했다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)과 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 한다.

동호수 배치

설계 특징

전 타입 4베이 위주 설계를 적용했다. 84A는 4베이 4룸 구조에 알파룸을 더해 서재·취미실로 쓸 수 있게 했고, 대형 드레스룸과 ㄷ자형 주방을 갖췄다. 84B는 판상형 구조에 주방 팬트리를 강화해 수납성을 높였고, 타워형인 84C는 복도 창문을 통한 거실 맞통풍과 조망권·개방감을 강조했다. AiQ TECH 스마트홈 시스템도 전 세대에 적용된다.

조경·커뮤니티

약 3,900㎡ 규모의 커뮤니티 시설에는 피트니스·GX룸·골프연습장·스크린골프·사우나 등 스포츠 시설과, 북카페·키즈룸·프라이빗 스터디룸을 갖춘 에듀라운지가 들어선다. 1층에는 다함께돌봄센터·키즈스테이션·경로당·어린이집이 배치돼 있고, 입주 후 2년간 초등학교 통학 셔틀버스를 무상 운영한다.

4. 공급이 많을까, 적을까

696세대라는 SITE 하나만 보면 적당한 규모지만, 여주역을 중심으로 한 개발 계획 전체로 시야를 넓히면 이야기가 달라진다. 인구 11만4천여 명(2025년 11월 기준)의 작은 도시에서, 여주역 일대 한 곳에만 상당한 물량이 몰리고 있다.

여주시는 여주역을 중심으로 주거축을 재편하고 있다. 세종지구·홍문1지구·홍문2지구(SITE)·교동1지구가 모두 조성되면 여주역 일대는 총 6,000여 가구 규모의 미니신도시가 들어설 계획이다. 여기에 홍문3지구와 여주역세권2지구도 뒤이어 계획돼 있어, 공급은 한동안 이어질 전망이다.

이미 SITE 인근(여주역 남단, 교동)에는 여주역자이헤리티지(769세대)가 2027년 6월 입주를 앞두고 있다. 두 단지만 더해도 여주역 반경 1~2㎞ 안에서 최근 2년 사이 1,400세대가 넘는 신축 물량이 나오는 셈이다. 여주시 전체 인구가 13만 명을 밑도는 소도시라는 점을 감안하면, 이는 결코 작은 규모가 아니다. 다만 판교·강남 접근성을 앞세운 경강선 연선 개발 기대감이 이런 공급 부담을 어디까지 상쇄할지는 지켜봐야 한다.

5. 결론

종합하면 이 단지는 여주·이천 첫 '더샵'이라는 브랜드 희소성과, 기존 생활권에 가까운 택지지구라는 실속을 함께 갖췄다. 다만 이름이 주는 인상과 달리 여주역과는 실제로 거리가 있고, 같은 여주역세권 안에서도 짧은 기간에 물량이 몰리고 있다는 점은 분명한 변수다. 브동산 모형상의 고평가 신호도 비교 방식에 따라 크게 갈리는 만큼, 참고 지표 이상으로 받아들이기보다는 실거주·투자 목적에 맞춰 신중하게 판단하는 것을 권한다.

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